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作者：susanlovelove 发表日期：2006-07-04 18:48:30
主题：用臀部思考————谈房价迷局和房产新政的反作用[表状]
用臀部思考---------------谈房价迷局和房产新政的反作用
　　
　　本文的名字80%为吸引点击率，并没有想骂谁脑袋和臀部作用一致的意思。该名字另外20%的意思是，本文将用市场博弈者臀部坐着的位置，去思考房价为什么上涨，新政产生什么反作用。
　　先讲个生活常识，商品的价格为什么涨，简单说，只有供应持续小于需求的，价格才会持续上涨。反之，供应持续大于需求的，价格就持续下跌。简单说，商品多，买家少，价格就跌，买家多，商品少，价格就涨。这两个月广东老是下雨，菜长得不好，菜价就上去了，应为买家的数量维持不变，商品的数量少了，价格自然就涨了。
　　明白了这个道理，回头来看房价，房价为什么涨，原因就是：供应长期比需求少，所以房价才涨。那么供应为什么比需求少呢？现在有很多猜想，很多把结果当作原因，下面逐个说说：
　　1、 有说是因为国土部门拍卖搞的地价高了，所以广州前两天卖地开始搞招标，限定竟标人的资质，真是扯鸟蛋。地价高，是因为房价高，房地产开发商觉得有钱赚，所以才去竞买的么。房地产开发商不是傻瓜，他们自己会衡量自己的风险，只有在觉得有钱赚的情况下，他们才会去竞买的，如果他们看错了，做生意就是有风险，看错了只好认倒霉了。所以，拍卖价高，是因为房价高，导致开发商的预期较高才导致的，而不是什么土地拍卖价高，导致房价高。现在这样提的人大多别有用心。这个用心是什么呢？招标当然好了，负责招标的兄弟和自己的关系企业谈好自己应收的费用和土地的价钱，按照自己的关系企业情况设定招标条件，然后公开招标，一招就招到自己的关系企业，做一单这样的事，那个负责招标的兄弟就发达了。咳，什么时候轮到兄弟我去干一把呢？
　　2、 有说是因为房地产开发商或者有人囤积居奇，这也是扯鸟蛋。房地产开发商靠卖房子赚钱的，如果卖的出去你估计他会不会不卖呢？现在房价这样涨，大部分房地产开发商一定是赚钱的了，他为什么不卖呢？你说他就是预测今后还会涨，所以就屯着。开发商也是人，你说这么多开发商全都那么厉害，猜得到房产一定会涨，而且还一致行动，这不现实。不要把他们想成神仙么，而且还得是心意相通的神仙。很多项目都是通过贷款建起来的，如果能够有比较丰厚的盈利卖出去，很多开发商恐怕也是乐意的不行吧，如果房子压在手上，欠银行的贷款利息慢慢就把利润吃掉了。再说今后的事情谁知道，房价涨当然好说，如果跌了，不仅赔本还要付银行利息，那不是更惨。所以说开发商囤积居奇导致房价高，没有什么依据。
　　3、 有说是地方政府希望房地产保持高价，因此希望维持房地产在高价位运行，这个倒还有点可信度，根据我们前面所说的供应和需求原理，地方政府控制着土地的供应量可以影响供求。地方政府如果减少土地供应，那么房地产开发商可以盖的房子自然就少了，如果需求不变的，供应少了，价格就会上去。但是，地方政府本身有卖地的驱动力，因为地方政府卖地赚的钱之前是由地方政府支配的，有钱不赚，那是猪头三，所以地方政府自己压抑供应，可能性不高，除非地方政府觉得地价太贱了，可能才会不卖地，现在这个情况，卖得乐呵呵的吧。
　　4、 城市化和婴儿潮的叠加使得大量人口涌入城市，因此，房价持续上涨。这个说法其实可能最接近现实，因为他最符合我们上述的常识，1978年～2005年，我国城市化率提高了25.07％，平均每年增加0.93个百分点，城市人口增加了38967万人，平均每年增加1443.2万人。也就是说城市人口增加了2倍多，这个是官方统计局的数字，而且显然这个趋势还在不断的运行中。也就是说，房地产的潜在买家至少增加了2倍多。另外，我国的婴儿潮大约在1964-1982年间，全国历次人口普查显示，1964~1982年，全国新增人口3.12亿；而1982~1990年年新增人口1.01亿；1990~2000年则新人口1.32亿。1964~1982年间出生的人已经步入社会，其中1970年以后出生的大部分没能赶上中国住房制度改革的末班车。如果按这一阶段人口增长率保持不变，这一年龄段的人口大约为2.08亿。按目前的城市化率40.5%的计算，这批人大约为8000万人居住在城镇，其实恐怕还不止，因为农村的大量青壮年，都在城市找寻工作和发达的机会。（相关的数字摘自网上一位中国人民大学教师朱勇的文章《中国的“婴儿潮”与房地产价格》）这些人现在都在24岁以上，大部分人都已经和将要买房讨老婆或者买第二套房，讨第二个老婆。但是房地产的开发量是否足够的增加了，从房地产价格上扬的速度上看，应该是没有的。
　　 所以，我倾向于认为房地产价格的上扬是城市化和婴儿潮的结果，城市化和婴儿潮直接导致了供求关系的变化，买家已倍数计的增加。并且90年代中期以前，中国的开发商盖出来的房子很多现在已经不能够满足现有的普通生活标准了，之后的开发商是否作出了足够的供应呢，看来没有。除了这一点，其它大家归咎的地方政府、房地产开发商、国土局的拍卖土地方式和房价上涨之间反而看不出有什么联系，因为，市场不可能因为卖方单方面的原因，而导致商品价格的上升。需要注意的是，根据供求关系常识，房产新政可能加剧房地产价格的上扬，延长房地产价格保持在高位的时间，其作用是相反的。
　　
　　 先看看新政到底出了什么政策。归结起来六招：
　　1、 增加小户型的供应量，要求开发商在总楼面面积中必须将70%的面积用于90平方米以下的小户型。
　　2、 购买房产五年内转让的，按交易全额征收5%的营业税，满五年的，按交易价和原买价的差额征收5%的营业税
　　3、 各地要安排多上廉租房和经济适用房。
　　4、 要求商业银行收紧房地产开发商的贷款条件。
　　5、 严格处理闲置土地的行为。
　　6、 提高部分购房者购买房地产首付的成数。
　　 第一招显然是为了安抚城市的一般收入阶层，要求提高小户型单位的产量，但是增加了小户型产量，就减少了大户型的产量，因此市场的反应是大户型价格上扬，很自然的可以推测到有些原来可以买大户型的人也会降低要求买小户型，增加的小户型的量是否足够呢？我想，政府里面出这招的人心里也没数吧。所以这招短期内可能推高房价，长期根本看不出来到底有没有作用，能否增加足够的供应量。
　　 第二招更离谱，显然的表达出政府要求在高利润行业中分一杯羹的愿望，卖家的第一反应可能是需要提高房价才能维持原来的利润，某些不急于卖房的卖方可能反而暂时搁置出售，供应量减少，房价会上扬。而且由于剥夺了行业的部分利润，而必然导致参与该行业的人减少，房产供应量也会减少，虽然这招表面看上去遏制炒楼，但是前面说了，房价上涨的原因是婴儿潮和城市化，炒楼恐怕不是主要的原因，况且这招短期效应还是减低供应量呢，因此这招反作用居多。
　　 第三招廉租房和经济适用房倒是真正的增加供应量的手段，但是，实际上是不管用的，原因是，廉租房显然是为城市贫困阶层服务的，这个对房地产市场影响不会太大，经济适用房理论上讲也是为城市贫困阶层服务的，这些人恐怕也不是商品房的真正消费者，因此这两个东西正常实施起来，对房价恐怕没有影响。但是，可以预见到的是，经济适用房的提供者必然会成为另类的发展商，并且通过暗箱操作将经济适用房卖给自己的关系人士，然后再转变成商品房图利，所以相关房产的最后成本会和市场相差无几。这个是今时今日的中国必然发生的事情，我想大家都会想到的。即使在香港这个号称政府清廉的国际城市，负责经济适用房建设的公司也通过政府内部的关系（当然还算是工作关系）取得非常好的土地，建设经济适用房出售牟利，何况我们以贪贿闻名于世的大中国呢。
　　 第四招，也是反向的，控制商业银行向发展商贷款，使得市场供应者减少，房价上扬。因为开发商大多是采用杠杆原理操作房地产项目，即使用小规模资金取得土地，通过银行贷款和其他融资手段，取得发展项目资金，然后卖出后清偿各方面的融资，但是国家控制对开发商的贷款，使部分项目进行到一半但资金紧张的开发商突然资金链断裂，不能继续发展项目，市场供应量减少，有些开发商和项目可能猝死，市场供应者减少，导致房价上扬。
　　 第五招是强制要求开发闲置土地的，满一年未动工，收取高额土地闲置费，满两年未动工，可强制收回。闲置土地的大多数实际上是由于此前在土地出让过程中程序不透明造成的，很多投机者通过政府内部的关系取得土地，未缴纳或部分缴纳土地使用权出让金，这些人往往自己没有资金，等待有投资者出现，投资参与开发土地，这些投机者自己赚上一票走人。这个政策前半部分收取土地闲置费暂时看还是基本上符合增加供应的常识的，后半段收回土地如果不及时卖出也是减少土地供应，当然实践中暂时后半段政府来真格的情况比较少见，因此影响力不大。
　　 第六招提高部分购房者首付比率，提高购房者的所需自有资金量，压制购房者的购买需求，这一招从降低房价来看无可厚非。
　　 所以，分析政府的五招，第一招改变了由市场决定房型的惯例，但是很难判断对房价的长期作用，短期一定是推高房价（尤其是90平方米以上的房屋），第二、四招显然会推高房价，第三招可能不影响房价、第五、六招对房价有降低作用。如果假定每一招的作用力一样，现有情况看，新政对房价长期作用不清楚，短期内会推高房价。当然实际上恐怕没有人可以对各新政的各项措施的作用力进行量化，因此，这个所谓新政有没有用，还真是只有上帝才知道。我们的人民常常希望政府替我们解决问题调控价格，现在政府搞了一大轮，各位，不知道他搞出来的会是什么结果。要我说，以后不要再麻烦政府了，政府收税就好了，能不麻烦他们还是尽量不要麻烦，看看一麻烦他们，交易营业税又多出来了，但是税完了，干的事情还不知道最后又没有结果，不知道搞得轰轰烈烈干什么？
　　 采用臀部思考制，站在政府角度考虑，政府可能是认为房地产市场正在进入泡沫化，泡沫爆破后，可能导致萧条，这样这一届政府不容易搞，因此，为了降低该行业导致的经济萧条风险，因而采取了压制该市场的信贷规模的政策，希望通过这个方法延缓萧条的出现，或是萧条的冲击力降低，果真如此则政府的意愿决不是降低房价，而不过是降低行业的信贷规模。因此，各位草民，新政不会降低房价。这个分析和新政的措施的作用很吻合，比较可信。
　　 假若政府希望降低房价，要做的是很简单的事情，在全国各地采取拍卖制度，加快向市场投放土地的速度，但是，这样做，政府可能面临一个痛苦的问题，到底投多少算正常，这是一个重大的问题，没有人能够量化吧。投多了房价跌人家骂政府与民争利，投少了房价再涨，人家骂政府吃干饭。要我说，政府还是不要管这个了吧，由他去吧，该多少就多少吧，各地地方政府应该将所有可以卖的土地公布出来，制定基准地价，如果有发展商来要的，出价高于基准地价的，就拿出来公开拍卖，卖掉就可以了。商品的价格政府直接控制不好，侧面控制也是不好的，还是不要管吧，一管都是乱子，多一事不如少一事。
　　 总之一句话，政府少做事为妙，有空减点税吧。价格是上帝管的，政府还是不要管吧。看看香港董建华假装很聪明，搞什么每年要上85000个单位房屋供应量，最后被人家骂得像条落水狗。殷鉴不远啊。

作者：投资者大风行水上
  • 用臀部思考————谈房价迷局和房产新政的反作用 <8901 bytes> susanlovelove <20060704 18:48:30> [点数:128]
  • 九部委关于新政的实施意见，供参考。 <6999 bytes> susanlovelove <20060704 18:51:08> [点数:43]
  • 和一般感性的分析相比（一般是认为应该如何，属理想化思考），楼主还算理性客观（事实是什么，结果可能是怎样）。如果是原创，还 <0 bytes> 新多空转换 <20060705 08:13:10> [点数:31]
  • 是动了脑筋的，不象有些人说，房子是必须品，应该每人都有一份，是的，应该的事情多了。我顶一下作者。 <0 bytes> 新多空转换 <20060705 08:16:26> [点数:28]
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