中国的房地产没有崩溃的条件
李东东
中国的房地产行业真正进入市场化阶段不过十年的时间,用人的成长过程来做比喻,现在只是儿童时期,相比美国,日本和香港地产发展现况而言,还有很长的路要走.尽管所有人都预计到这条路必定是坑坑洼洼的,而且布满了荆棘,但没有人否认它前面的光明,仍义无反顾地去追寻那看似缥缈却又实实在在的宏景.这正说明了我国房地产发展的正确,它符合了人民的利益和需求,是建立公平社会,合理分配有限公共资源的必然趋势.然而不幸的是, 这一普识,目前正为一场由房地产价格引发的争论所冲击,一些人旁征博引,堆砌逻辑,试图证明目前中国的房地产危机重重或正在重蹈98年东南亚危机的覆辙,甚至错误地认为中国的房地产亦崩溃在即.这是极不负责任的感性推断,既缺乏科学的根据,又没有坚实的理论支持,它仅仅是一种情绪的宣泄而已.不过,这种情绪的确影响了不少人,以至于这些人沉迷于幻想,不敢面对现实,与其说是对未来的楼市看空,到不如说是盼空或故意做空楼市.其实,如果我们是以理性的角度看中国房地产的现状,就会发现,尽管中国的房地产市场出现了这样或那样的问题,也许问题还很多,但绝无崩溃的可能,因为中国房地产没有任何崩溃的条件.
所谓崩溃的条件,有两点,一个是外部条件,另一个是内部条件.缺少任何一个条件的催化,崩溃的结果就不可能发生.98年日本,香港等地的楼市崩溃,其实就是东南亚金融危机的连带结果,但很少有人质疑这个危机为什么没有发生在中国.不错,中国之所以幸免,是由于中国政府的努力和对国际社会负责的态度,但不应否认中国当时的经济发展,也决没有到相当高的阶段,还没有完全纳入国际经济共同体中,因此有避开危机的条件.日本和香港都是经济高度发达的国家和地区,通过几十年的建设,这两个地方早已没有了类似城中村的居民区,居住环境的改善已经不是最初的满足最基本的居住条件,而是更高水平的舒适和体面的要求,在全球经济高速增长的刺激下,为满足上述需求,大量的新楼盘不断涌现,一旦危机出现,这些楼盘就成为了过剩的产物,如果所有人供楼的资金链断裂,必然会发生抛售的现象,按惯例楼价跌至原价的50-70%,就视为崩溃了.可见,中国当初之所以幸免,很大程度还是内部的崩溃条件没有形成;而日本和香港之所以陷入灾难,是因为其内部的楼市发展已经超出了人们的实际需求,即内部的崩溃条件已经形成.
目前的中国虽然在房地产行业出现了一些问题,但绝对不是致命危机,更不会发生崩溃现象.首先没有来自外部的催化条件.对中国经济可能产生影响的美国经济,目前比较稳定;事实表明国际政治的变化也不会对一个国际区域造成严重的经济危机;最有可能成为危机导火索的中国周边地区,在经过了98年危机的洗礼,已经恢复了正常的经济秩序,而且他们与中国越来越紧密的经济关系,既维系了这些国家经济的健康良性发展,也促进了中国经济的蓬勃发展.香港虽然仍然保持其独立的经济秩序,但它已和大陆经济融为一了体,双方互补互惠,形成了更加完善的利益共存关系,香港也因此摆脱了经济危机的打击,而且人口的回流也进一步使不景气的房地产业得到了恢复.
今天,虽然国内的经济与国际经济更紧密地联系在了一起,但中国的房地产现状仍然和实际需要有很大的差距,和其他国家的现状也有很大的不同.中国还有很多城市居民的住房仍然处于最基本需求的改善层面上,离舒适的居住目标还差得很远很远.国民的经济实力距离可以全民炒房的危险目标更是天壤之差.换句话说,如果人民的生活达到了香港和日本的标准,房地产市场才有可能出现崩溃的状况,当然这也只是在政府疏远掌控的情况下发生,何况中国还有地少人多,城市化不断扩大的现实,
需求决定价格,价格调整分配,当需求得不到满足时,崩溃是不可能发生的.当然如果是价格的原因使需求得不到满足,那完全可以通过房地产的再流通市场来解决.
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