新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈  
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者:笑人0063 发表日期:2006-06-15 15:44:06
主题:[原创]抑制房价应该建立一个长效机制[表状]
对于抑制房价应该征对我国实际,建立一套长效机制,不能只是仓促的应对政策。
现在的房价如此的高涨,应该是对我们国家,特别是对我国普通人民是一种极大的伤害。
一、高房价与和谐社会相违背
现今我们国家大力提倡建设和谐社会,所谓的和谐,老百姓的一般理解是有饭吃,有房住,能够舒心的生活。安居乐业这也符合我国人民的传统生活习惯,有个窝,是我国人民的基本要求。而现今的高房价有可能破坏这一切,表现在:
1、作为老百姓的基本生活要求,高房价偏离了普通老百姓的支付能力,一方面是普通老百姓的工资水平还是比较低,如我所处的福州,一般公司职员的工资水平是800~1200元/月(是扣除社保、医保后,这部分一般是没有住房公基金),大概这样的群体会占福州市区人口的5成,还有3成是一般的工人或所称的农民工工资水平在600~1000元/月左右(这部分一般是没有社保和其它的福利),另有2成是所谓的社会精英还有垄断行业的职工,他们的工资水平在3000元/月(是扣除社保、医保、住房公基金和其它福利后)。另一方面是房价的高涨,到2006年5月份福州的房价均价在3800元/m2,而且一般是比较大面积的套房(主要是100~140平方),一般购买一套需要40多万左右,可普通老百姓哪有能力支付这么高的房价,福州所建的经济适用房,一方面地处偏僻,另一方面也是数量少,仅适用于少数一部分人,如公务员、事业单位人员等才有资格申请,廉租房是少之又少。大多数人年均积蓄在1万5左右,按一个双方都已工作六年的年轻家庭来算,他们夫妻俩的积蓄在15万左右,应该是到买房和培养下一代的年龄(近30岁),可能会付得起首付,接下来的20年或更长的时间房贷月供要花费一个人的收入,可是接下来房子装修钱和马上而来的生养孩子的钱会让他们喘不过气,这还是生活比较顺利的情况下,可能会应付得了,可是多数的小两口,还有其他的负担,如双方的父母,大多数的父母还是农村人口,在现在农村社会保障不健全的情况下,所以他们也只能祈求全家安康,不能有大的变故,这样会让他们应付不来,可以说生活的负担让他们喘不过气来,近来也就多出现“房奴”、遗弃父母或孩子的这样与社会不和谐的事件。而较少的工资涨幅跟不上房价的飞涨,使大多数人越来越买不起房子,只能是望房兴叹啦。
2、高房价会导致社会的不平衡,一方面是少数有钱人或握有社会资源的人在炒房,不断增加自己的社会财富;另一方面是多数想买房而又买不起房的人,握着手头一点仅有可怜的积蓄,盯着飞涨的房价直摇头,咬牙购房做“房奴”或等等看国家的调控政策奏效左右着他们,生活压力沉重。这样一方面社会财富越来越集中,另一方面更多的人为了买房子,省吃俭用放弃原来生活中一些不是很必要的开支,社会也就出现除了房子、装修材料等一些生活必要的基础消费品购买力得到提高,而大部分的消费品的购买力在降低,特别是普通老百姓的精神方面的消费市场在萎缩。财富的集中,将导致少数富的人越富,多数人穷得越穷,社会的不平衡现象在加重,这也是社会不和谐的重要方面。通过炒房富起来的现象,也会刺激一部分人不劳而获的观念,认为只有钱或权才能赚钱,没钱赚钱怎么办,又不想通过正当付出劳动获取钱财(太慢),看着炒房者的暴富,心态会有变化,一部分人会走向极端,做出危害社会的事情。
3、高房价也会导致社会购买力的降低,通过炒房,社会财富更集中,而传统生活习惯又促使普通老百姓都想拥有一个属于自已的家,看着不断炒作的房地产市场,握有一点可怜的积蓄,信息的不对称,房地产商铺天盖地宣传和促销陷井的诱惑,瞅着国家一次次宏观调控,可房价一次次涨得高情况下,明知不是真正幸福生活也得往拥有一个窝的“幸福”陷井里跳,大多数为了自住买房者都是说“没办法啊”。历史以来,安居乐业是我国人民的生活习惯,也就是普通老百姓把住房看成是一种基础的消费品。不愿租房拥有一个属于自己的窝是普通老百姓的生活观念。为了筹钱买房,买房后为了供房贷,很多购房者和想购房者也只能省吃俭用,放弃原来生活中一些不是很必要的开支,如购买家用电器、精神娱乐生活、吃穿能省也尽量省啦,这样社会大部分消费品的购买力在降低。为了真正拥有房子,很多人在努力工作赚钱,积累足够的钱买房子,可房价越炒越高,房子也就离大多数人越来越远啦,可大家还在拼命想拥有一套房子。这是对矛盾关系,差距在越拉越大的同时,社会的购买力在不断的下降,中间也就是出现真空——泡沫。可这泡沫不一定会破,因为毕竟我国人口多地少,老百姓总要买房的,炒房者(一些先期积累了大量资金的人)在购入房子时,也就会等合适时机再出售房子,也就是有利润的前提下出售房子,他们可以等,这也就是出现了空置率这概念,。这与开发商的想法类同,商人总是要追求最大的利益为前提,在当前房价如此的高,房地产商在不断囤积土地,在政策允许的情况下想尽一切办法不断追逐房地产利益的最大化,这是商人的本性,房价的高涨,我认为责不在于他们,责任在于国家政府,房地产市场的供求双方的失衡,应该国家政府所考虑的,国家的政策就是要受益于大多数人,保护社会中处于劣势的弱势群体。
4、房价在国家政策一次次出台后的一次次涨,也影响了普通老百姓对政府的信任,我们不能寄希望于房地产产商们发善心降价,因为他们不是慈善机构,利益最大化是他们的本性,在规则允许的条件下他们想方设法追逐利益,这是允许,这也是市场经济,我们只能寄希望于定规则的人、做裁判的人,也就是我们的政府和相关的执法部门,能够制定出比较公平的游戏规则,能够在游戏里公平有力的裁判,这是我们所期望的。国家一次次制定政策应该是有征对性,也是有所考虑的,但是房价没有抑制住,可见没有在所制定的政策没有在根本上解决现在一些问题。或者是政府还有其它方面的考虑,可是现在应该说普通老百姓的积蓄已经在动用,有很多人在透支下半生的钱成为房奴。应该是到政府该采取狠策的时候啦,狠狠的打击那些投机者和不良房产商。因为政府一次次的政策出台,可没有抑制住房价可以说是一次次在打击普通老百姓对政府宏观调控的期望值,影响老百姓对政府的信任值。另外,一些政府部门和国有金融机构也或多或少可能不自觉得成为高房价的帮凶,这也影响老百姓的态度。我觉得现在房价这么高已经是触到高压线。
应该说,房地产发展到现在,从计划经济到市场经济,从过去到现在,老百姓的住房占有率在不断上升,房地产商做了很多的贡献,当然他们在当中也获取了他们的利益。但是房地产发展到现在,房价与普通老百姓的收入差距越拉越大的情况下,并且所谓“投资”房地产人数越来越多的情况下,这是一个不好的信号,是不和谐的现象。毕竟土地是一个社会资源,居住也是人民基本所求,也就是房地产不是投资行业,应该是服务于老百姓的行业。
炒房暴富的现象,也就刺激更多的资金投入房地产行业,导致炒房者越来越多,另一方面炒房者越多,出现房产空置率也就越高,社区入住率低,直接导致一些相关的配套设施跟不上,生活质量也就大不如愿,这也成为以为购入房子过幸福生活购房者另一块闹心的事。社区配套设施不能光靠政府来做,入住率差,也就不能吸引一些社会资金参与配套设施的建设,缺少人气,也就缺乏够的资金管理社区,社区也就越做越差,越差越没人管,形成一个恶性循环。最终受苦受累还是这些普通老百姓的购房者,生活质量在降低。
分析现阶段房价高的原因,人多地少是一个原因,炒作是主要原因。有两个方面,一方面是房地产商在利用政策空子或监管不力情况下,囤积土地和房产,利用各种营销手法托高房价。另一方面是购房者自身原因。分析购房者类型,大致有三种类型:1)、自住需要购房者,这部分人是无可厚非的购房者,本应该成为购房的主力军,但因为经济的原因,少数人是幸运的,凭自己能力或父母的帮助,拥有属于自己的房子,可很多人还是望房兴叹,或咬牙做房奴,或是把希望寄托在国家的宏观调控上,可希望一次次的破灭,房子离自己越来越远,这部分人中能够供得起房子的人在萎缩,也就是真正需要房子的人却买不起房子;2)、一部分是目前不居住需要只为了以后居住、或保值、或投资需要的购房者,这部分可以说是高房价的帮凶。一些父母有些财富积累,为了自己孩子将来居住的需要提前买房子,可能他的孩子还在念书或刚毕业一两年;一些人购房目的是为了自己手中资金能够得到保值或升值,毕竟目前国内的投资渠道还比较少,这类人在沿海比较突出,如我所处的福州,民间资本还是很雄厚,因为福州的八县(市)中海外华侨比较多,而且在国外打工赚钱的人比较多,在国外相对收入高些,他们也就有些积蓄,虽然人可能还在海外,但是也先把手中的钱换成房子,先占着空房;还有一些人购买房产来出租,为以后养老的需要,这就是所谓的以房养老,毕竟现在社会保障体系还不健全。这部分的人应该也占了购房队伍中的三分之一,他们购房的欲望主要还是受到房价飞涨的刺激,怕房价继续上涨,等以后没能力购买房子,而且现在买房子,可出租,租不出去,宁可空着房子关蚊子,因为房价在上涨,可增值。我个人认为,这类人如此心态是不可取,但也反映抑制房价飞涨是必要的,这样才能稳定大家的心态。另一方面房子是一个社会资源,国家在考虑出让土地数量,是考虑每年应该需要买房子的人数,这部分人占着空房子而没有实际的居住,也就占用了社会资源,没有让这部分资源发挥它应有的用处,房子毕竟还是拿来住的,而且入住率低,也就直接影响社区的环境,但是他们浪费这部分资源是没有代价的,因为现在买房子只要有资金买得起房子,后期不要为这房子再花什么钱。另一方面这部分人容易转化为投机者,直接参与炒房。呼吁这部分人还是要理智对待购房,毕竟投资房产有风险,而且现在买房子不一定适合以后居住的需要,毕竟居住的观念在不断的变化,说不定等到你入住时或你孩子入住时,发现那时房子并不适合居住的需要,又要重新选择房子,希望这部分人还是要等到需要时再考虑购房,毕竟每一年国家政府都会预期需要房子人数,并制定计划出让土地数量,满足需要居住房子的人群的需要,也可能由于这部分人的不理智而影响国家的政策的制定。当然这种希望还是一厢情愿的,房价的飞涨还是会刺激这部分的购买欲望的。3)、最后一部分购房者纯粹是投机的,应该要遣责,但是追求财富是每个人的自由,这类人跟开发商一样同样是追求利益的最大化,这是他们的本性,我们也只能是道德上说他们不应该。毕竟苍蝇不叮无缝的蛋,说明我们的规则还没制定完整,所以我们要制定好规则不能允许他们如此的稳赚,甚至暴富,因为市场经济毕竟是要有赔有赚,可是这几年房市没有听说那个房地产商赔了,没有听说哪个房地产商因为囤积土地,不按期开发的被收回土地。说明我们政策的制定还应该更深入更完善,我们的执法者应该更有力的执法,使政策制定后,执行起来不变形。
抑制房价的高涨的建议:既然房子被当作一种社会资源,当成人们基本需求的必要消费品,那就要让那些囤积土地或房子的,为这部分空置资源的浪费付出代价。不应该是一次性交付完土地的出让金或购房款就完事,还要为他们使用这些资源付出成本,也就是这种资源的占用不能是一次性成本,应该要长期成本分摊。原则是让需要房者有能力购房,无需者为自己盲目购房付出成本。
当然一个政策的制定需要通盘考虑,认真论证,毕竟现在房价是最敏感社会问题,任何政策的出台都会刺动每个人的神经,所以需要系统、全面的考虑,要照顾到方方面面的问题。希望这个建议能给制定政策者一个启发。
具体的措施是可以按照房子的面积,按月收取资源占用费。也就是根据我国住房的实际,制定出一定标准,有钱就可以住大房子,但他们要为多占用社会资源交费,可根据不同地区,经济发展水平制定出相应的标准,如制定出2元/m2·月,若选择购买140平方的房子,他每个月应该缴纳资源占用费280元(这不管他有住还是没住,一购入就得征费),对于开发商,在土地出让时,规定土地出让到房子售完的期限,二年或三年,在规定的房子应该要售完,没有售出的房子的总面积数或滞留在开发商手中的房子要按规定的开发房子的总面积数按月缴纳应缴纳资源占用费。这样就可以区别对待,一方面可以引导房子的消费者根据自己的实际购买房子,不贪大;另一方面也可以很好的引导房地产商根据市场的需求,建造符合实际需要的房子,使开发商开发房产更谨慎,售房更迫切,真正意义上实现开发商根据市场开发房产,更主动的关注老百姓的需求,更好地服务于广大老百姓。这样就会促使房产作为一种资源更好地得到利用,用在它的实处,很有效的打击炒房投机者。
对于这部分资源费的收入,要还于民,可以制定出国家住房积金政策,即把这部分钱,在国家统筹下,各地区按不同标准,将这部分资金做为国家住房积金的形式直接打入每个城镇户口的住房公积金帐户上。未购房者可积累到需要时来购买房子,购房子的可把这部资金用来缴纳资源占用费。这可充分体现我国政府的以人为本政策。可通过测算,根据不同地区或实际水平,制定出每个人占用住房面积的基准数字,如测算出现在应该可以达到每人30平方的地区,若一个三口之家他们所居住的房子为90平方,那么他们按房子面积所缴纳的费用应该与打入他们账户的公积金数额相持平。可以允许住超面积的房子,但是要为超出的面积付出成本。而这部分钱就摊在收入低的人群,增加这部分资金后,提高他们购房的购买力。这样就把大部分人的购房能力提高,也促进房地产的健康发展。另一方面也可从这部分资金提出一部分建设更多的经济适用房和廉租房,使贫困的人民有房居住。
但实施这种方案也会带来一些弊端:1)、造成农村与城市的差距拉大,因为从农村进城务工的人员,可能得不到这部分公积金,但他们可以通过买房,拥有城市户口,一方面买房缴纳资源费也为城市建设做贡献,另一方面得到城市户口,也就会得到住房公积金;2)、对租房市场是一个摧毁,会影响到进城务工人员或流动人员租房,征收资源费,也就提高了租房的成本,可通过研究,可以让使用一定年限的老龄房子不用缴纳资源费,或建造专门的廉租房来解决,其实这一问题在高房价时也是矛盾突出,房价高,房租的成本也相对的提高,如果解决了因炒房或地产商的炒作导致房价高涨的问题,使房价平稳下来,出租房的成本也相对降低,但我认为房价作为一种社会资源,还是禁止投资。3)、有可能重创房产商开发楼盘的积极性,因为整个楼盘中总有一些位置不好的房子难卖出去,致使房产商受困,但房地产商在尾盘时可申请让政府托管滞留在自己手上的房子,当然这些房子,政府用成本价或可能低于成本价来收购这些尾房,可面向社会出售或作为出租房来收回成本,这样可保护房产商得到他们应该得到的利润,这样也可调动他们开发楼盘的积极性,当然也会出现某些房产商亏损现象,这是正常的。
如何能做到大家取自己所需,没有必要无需购房也就是这个措施的精髓所在,这样也会给房地产商带来压力,也让他们不敢盲目囤积土地或房子,但另一方面,通过资源征费使社会财富的重新分配,使普通老百姓的购房能力也增强,多购房也使房地产市场能够健康的发展,开发商也可以赚取他所应该赚的那部分利润,更多人拥有房子,也可促进社会其它方面消费,使社会整体的消费进入良性循环。通过资源占用费的征收,现在的房产空置率肯定大幅度降低,甚至为零,因为大家不会因为没有真正意义的居住,而使自己多被征收费用。这样也促进社区的发展,实打实的居住可带来一片繁荣景象,也为城市规划和政策的制定带来更有利的影响。
最后我还是相信我国政府有能力,也有办法,无论采取何种政策都能从根本上解决好现在住房问题。



后记:结合26日中共中央关于研究改革收入分配制度和规范收入分配秩序问题的会议,中央可充分考虑上述建议,合理调整国民的住房结构和住房资源的分配格局,提高住房资源享有的付出与补助的调控能力,着力提高低收入群体的购房能力,使全体人民都能够享受到和谐社会所带来安居乐业的舒心生活。
  •  [原创]抑制房价应该建立一个长效机制 <12788 bytes> 笑人0063 <20060615 15:44:06> [点数:85]
  • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款:
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码