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作者：房子好贵 发表日期：2006-07-06 09:46:23
主题：北京房价上涨原因探析 现在买房的N多个理由[表状]
　　1、一方面国家限制土地供给的政策影响了住宅等商品房的供给，而且根据实际情况，此项限制政策不可能松动；另一方面随着北京的发展外来人口（外籍人、农村人口向城市流动）的增多和国民对人均居住面积的需求的提高，住宅的需要量进一步增大。两者的矛盾导致住宅市场的供需矛盾呈进一步加大的态势。

　　2、中国的经济高速增长使平均名义收入在过去几年里一直以两位数字的速度在增长，并很可能在将来相当长的时间内保持这一增长的态势。不考虑贷款限制，预期收入持续增长的消费者将会有更大的负债购房能力。


　　3、较低的存款利率。由于中国长期保持较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。且居住支出会随着国民收入的提高呈几何数增长（通常大家会随着收入的增加，加大住房支出占收入的比重），为实现保值、增值提供了保证。


　　短期内人民币利率不可能大幅上调，原因如下：（1）商业银行有大量的超额存款准备金，导致银行被迫加大信贷投放而保证利润。如央行大幅提高存款利率，商业银行只有选择行使存款利率向下浮动权或不惜牺牲风险继续加大贷款投放力度（查看地图）。（2）中国的企业负担较重，如大幅提高存款利率，必然大幅提高贷款利率，会导致企业负担过重，引发一系列问题。（3）如大幅提高存款利率，会导致通货紧缩，影响GDP指标，同时会对人民币币升值带来很大压力。（4）即使采取公开市场操作的方式对冲银行支付存款利息的压力，也是非常有限 。


　　4、中国保障体制、教育体制的不健全，很多人需要买房养老、用房屋租金来支付子女教育经费。


　　5、国务院办公厅转发九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》首先强调：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，要促进房地产业健康发展。由此分析，国务院是要求保护房地产这个支柱产业，促进其健康发展，而不是让房地产市场受到打压，价格下降。再者，房地产行业为GDP、为国家财政做出了重大贡献，国务院怎能不保护呢。


　　九部委的意见没有解决供求矛盾这一根本问题，而且有一部分是促进房价上涨的。如调整住房转让环节营业税，促使二手房供应量急剧减少；严格房地产开发贷款条件导致一手房供应量减少；合理控制城市房屋拆迁规模和速度，又减少了一手房的供应（毕竟拆迁土地建房在解决了拆迁户住房的同时还解决了相当一部分拆迁户以外的人的住房问题）。


　　至于制定和实施住房建设规划、加大小户型的比重、有区别的适度调整住房消费信贷政策、加快城镇廉租住房制度建设和经济适用房建设速度等并不能解决什么实质问题。政府就有那么一点土地，怎么规划也增大不了土地供应的盘子，还是解决不了供求矛盾；至于加大小户型的比重，实际情况是小户型总价低，单价并不低，而且五年后再看，随着人民生活水平的提高，现在的小户型，可能是淘汰的户型，再若干年后就是城市的包袱，这是对社会生产力的多大的浪费；有区别的适度调整住房消费信贷政策可以对抑制需求起一定的作用，但作用有限，而且首付提高了，所谓的穷人，就更住不上好房子了，对所谓的富人，没有任何影响；加快城镇廉租住房制度建设和经济适用房建设速度这条政策，政策好订执行难，地方政府执行是需要钱的，大量建经济适用房、廉租房需要钱，抑制房价又影响财政收入，难上加难。


　　至于建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。我认为十分必要，不过希望客观的公布数据。目前北京市总宣传空置率如何如何高，我不知道数字来源，但我看到了房屋租金随着政府公布的空置率的提高在微微上扬，实在是搞不懂是不是空着房子就是不租的“傻子”越来越多。


　　请大家不要误会，我不是建议政府应该出台更为严厉的措施来抑制房价。其实政府调控房价就是调整供需矛盾。供给方面，土地就那么多，不可能大幅度增加供给；需求方面，如果出台类似于五成按揭等措施，会很有效的打压房价，但会带来很大的负面效果，如影响GDP的增长，影响财政收入，金融系统产生危机甚至可能造成金融体系的崩溃，大批的开发商倒闭导致房地产产业链上一系列产业受到影响，失业人口增多。即使房价下跌，首付五成也使所谓的穷人更买不起房，对所谓的富人提供了抄底的机会。所谓的富人买了房子后，还可以以更高的价格租给所谓的穷人或者让所谓的穷人以很高的利息为代价分期付款给所谓的富人。以上一系列反应会加大贫富差距，同时由于政府减少了财政收入，更难以建经济适用房和廉租房。我想以上结果恐怕谁也不愿意看到。


　　综上，北京市的住宅市场还是要尊重市场规律，以市场这只看不见的手调节为主，以政府这只闲不住的手调节为辅。将来北京的房价会随着中国经济高速发展、随着北京国际大都市地位的提高而逐步上涨（有可能是波浪式的）。如果北京能发展到香港等城市的水平，房价也会达到香港等城市的水平。将来北京会越来越多的迎来来自世界各地的能为北京创造较高财富的人，原有的在北京生活工作的人如不能适应这个城市发展的也只有到他能适应发展的城市去带动那里的发展。



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