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作者：狼的迷茫 发表日期：20060607 10:51:35
[转帖]主题：“90平方米新规”无助北京房市供应量之缺[表状]
转自：狼的迷茫的博客
“90平方米”将在未来几年中影响着广大中国居民住房消费的大趋势和房地产项目的产品结构。国家政策目的是鼓励理性消费，同时调整住房供应结构，减少大户型的比例。从政策导向上可以理解。但以硬性规定而不是政策鼓励方式推行是不妥当的。政策鼓励是通过首付、税收等政策鼓励开发商开发小户型，消费者购买小户型，从而让市场调整供应结构。而硬性规定则不然，是一个简单的“一刀切”的行为，是对市场调节能力的忽视，是对行政权力的一次放纵。为什么这么说呢？让我们先看下表：



类别 套数 面积数 单套面积

4月份新增期房 11316套 1367983平方米 120.9平方米/套

4月份签约期房 15409套 1827828平方米 118.6平方米/套

6月初可售期房 108334套 15210541平方米 140.4平方米/套

6月初可售现房 17303套 2914105平方米 168.4平方米/套

（数据来源北京市房地产交易管理网）



如表所示：

1.原有供应结构的确存在大户型较多的问题，特别是存量大户型比重较大；

2.市场机制的调节作用已经发挥作用，供应结构与市场需求趋同；

3.由于原来商品房需求中以高端客户为主，大户型比例较高，产品结构偏大。随着购房人群的增加和需求的多样化，市场供应趋势逐步向小户型发展；



通过行政手段强制实施的“90平方米”的产品标准，将导致的很多问题在这里就不缀述了。只说一点，90平方米的天价小户型能算普通住宅吗？售价15000元/平方米的小户型算不算豪宅？



现在再来分析另一个政策取向：通过“90平方米”之规增加供给量。的确，这个政策可以增加供给量，但我认为实际效果相当有限。我们先分析新政对于产品结构和住房总量的影响程度。



按开发10000平方米纯住宅计算

新政：

70％的面积开发90平方米左右的小户型，共78套住房

30％的面积开发140平方米左右大户型，共21套住房

总共约99套房子，单套面积为101平方米

目前市场：

单套面积120.9平方米

可提供约83套住宅



供给增加了19.3％。按4月份新增预售期房计算，大约可增加2228套住房，全年增加26740套住房（这个数字不太准，仅供参考）。乐观估计，可以多出3万套住房。



3万套住房，乍一听挺多。可实际上北京一年一手房的成交量有20几万套，加上二手房则超过了30万套。供应量增加10％能够解决供给不足的问题吗？



更为可惜的是，以抑制炒房为目标，在此次新政中还有五年内出售新购房全额交纳营业税的规定，可能会伤害二手房市场的发展。按新政前的趋势，北京今年二手房交易量可能达到10万套，比去年增加3万套。新政一出，能否超过去年的成交量就是一个问题了。


而90平方米在北京很难按流行的格局设计成三居室，二室一厅两卫的房子有可能。除非你不要孩子，否则只能给父母再买一套房。两套会不会比一套三居更贵？

链接：狼的迷茫的博客欢迎大家光临
  • “90平方米新规”无助北京房市供应量之缺 <2336 bytes> 狼的迷茫 <20060607 10:51:35> [点数:417][精品]
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