上海阅瀚律师事务所 黄祖斌律师 hzb19767@hotmail.com 63788140-22
约一年前吧，看到北师大的一个人，好象是教授，横空出世，写了一个关于房地产的两万言书，因为主要观点根本不能接受，所以没看。后来江湖上有个人屡屡对房地产业做出令人惊奇的评价，这才发现，原来是一个主------董藩（北师大教授、博士生导师北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任多所大学教授，以及民革中央委员、中国城市经济学会理事等社会和学术职务。这些材料均来自于其在搜房网的博客。）。
董在焦点的博客中自称青年经济学家。戏言：想起去年有个香港人，说大陆合格的经济学家只有五人，不知董是不是属于其中之一。
看看董担任的如此之多的社会职务，真是令人呸服。其实大家都知道，人一天都是24小时，不论是总统还是乞丐，睡觉、吃饭是必须的，所以其实人一生当中可用的时间实在是太少了。董担任这么多职务，还是两个专业的博导（应该能记住每个研究生的名字，保证了教学质量），还有时间写两万言书，对房市发表如此多的文章，去各地演讲，这样游刃有鱼，令人叹服。
曾在2005年年初的时候，写过一个《经济学家与房价谎言》（可在网上或我的博客中搜索查阅），对某些经济学家表示怀疑：“越是一些知名的经济学家，往往带不少学生，搞一些项目，有很多的应酬，有很多人请吃饭，担任不少机构的顾问、理事，要帮很多人办事，要托很多人办事，可是每个人一天都只有24小时，又不会孙悟空的分身术，有多少时间认真学习研究？毛泽东说：没有调查就没有发言权，这些人有时间去调查研究吗？朝鲜战争前兰德公司要卖给美国政府7个字：中国会出兵朝鲜。要价数百万美元。虽然只有7个字，可是附有好几百页的材料来详细说明。美国政府没买，结果遭迎头痛击。类似“房价五年内至少涨三到五倍”的言论有无详实的材料作为根据？天知道。另外经济学分很多领域，经济学家也只不过在某一个或某几个方面比较有研究，可是不难发现，有些经济学家各方面都喜欢说两句。”
不过董应该不是这样的人。可是最近董把建资建房和不买房运动定性为闹剧，令人疑惑：
首先，董称不买房和集资建房都因为违反诡律，没有道理而不具有可实施性。理由是社会分工导致行业需要专门的人才，有个专业壁垒。据我所知，人类从原始社会到现在，一直在建房，大多时间是没有专业知识和能力的人在建房，好象人类并没有因为长期住非专业人士建的豆腐渣房而经常大量伤亡。我曾在我爷爷盖的农村的瓦房里住了十年以上，活到现在。同时，人的思想和能力、知识，都不是从天上掉下来的。任何专业人士，他们刚出生的时候都是无知的，诺贝尔经济学奖获得者也如此。鲁迅说：哪怕是一个天才，生下来的第一声哭绝不会是首音乐。同时，几乎所有的知识和能力，都是可能通过努力和时间而取得的。当初中国在金钱和技术上一穷二白，不是照样造出具有高度专业性的原子弹吗？而且发展到氢弹比任何一个国家都要快。虽然建房难道真有这么高不可攀的“专业壁垒”？对于造房技术，本人基本上是个准白痴，但我听说日本的房子夏天开空调，开了一段时间就可以关掉，而中国的房子空调一关，马上不舒服,必须一直打开灯。说明中国的房子没有什么技术含量。有一次万科的王石，说日本有的房产公司，有上千项专利，王石说万科只有几项专利。所以自以为中国的房子没有什么技术含量，并不象登月工程这么难，普遍人完全是可能做的。如果说集资建房需要专业知识的话，我搞不懂不买房行为需要什么专业能力。董又说：每个人都有自己的岗位，越俎代庖是不行的。其实现在转行的人多了，树挪死，人挪活（民间俗语）；穷则变，变则通，通则久（《道德经》）；年青，没有什么不可以（一句广告词）；三军可夺帅也，匹夫之志不可夺也（孔子）。本人毕业时就是个准法盲，靠自学，现在做律师。
董没有说明具体这两个事情违反了什么规律，为什么没有道理，应该不是董就是判断道理的标准吧？
其次，董认为这种行为否定了企业家才能。和上面的观点一样，企业家才能也不是天生的。记得清朝的时候南通有个官员见雍正皇帝，皇帝很赏识他，要委派他一个重任。这个人很谦虚，说自己没干过，皇帝笑着说：女子生孩子之前，都不会生孩子。王候将相，宁有种乎？企业家实在是没有什么了不起的，21世纪的青年人，应当勇于自主创业，争当企业家。拿破仓说：不想当将军的士兵不是好士兵。中国的振兴和富强，就需要大量有勇气，不迷信，不信邪的人。年青人都应该积极向自主创业的方向努力，有十分之一成功了，我们中国的经济都会上大台阶。董又认为这样的行为是如同过家家一样天真，合在一起的“大家”也不是一个稳定的组织，随时会解散。唉，其实世界上的企业都是短命的，比如上世纪70年代的世界500强，到现在只有三分之一没有破产、重组、被吞并。盖茨好象说：微软到破产，永远只有18个月。百年老店只不过是梦想罢了。不稳定怎么了？感觉董应该是个很有才学的人，可是术业有专攻，管理企业未必就是强项（理论能力并不等于实际操作能力），并且，我也不大相信董有三国时在曹操年少时就判断他是“治世之能臣，乱世之枭雄”那个人的识人的能力。至于说他们天真，唉，其实不管是登月计划，还是现在任何一项大的发明，很少有不被说是天真的。个人认为，说爱迪生天真的人应该很多。而且感觉中国的企业家很多，有企业家才能的实在是凤毛麟角，也许房产商这个群体中藏龙卧虎，人才济济吧。
董又称不买房行动没有任何刀理。唉，从辩证的角度看，感觉没有任何道理的事物实在是少之又少。难道房价远高于收入，买不起，并告诉大家都不可以吗？董说“买不买房是交换行为”，我想应该是选择行为。董说是否买房是收入与价格比较的结果，我想远不止这些，还有对未来利率、房价的判断，还有其他投资渠道的回报率，还有房租的高低（因空腹，脑部供血不足，想不起更多的了）等。是不是把事情想简单了？董说买得起就买，买不起就不买，其实买得起不一定要，因为世界上并不是只有房子可买；买不起，可以贷款嘛，也可以向其他人借嘛，难道董没想到吗？就一定不要买吗？董说买房并不是什么都没有了，这是没有疑问的，只又说想把钱拿回来，可卖，还可以得到升值部分，作为一个搞经济研究的人，是不是起码加一句“如果房价涨了，并且交易税费少于增值部分”，还可得升值部分呢？
董说不能以现在的收入来衡量房价高低。想起一个故事：从前有个人要过黄浦江，当时南浦大桥和杨浦大桥还没有建成，只能坐渡船，结果一不小心，一把刚从襄阳路市场买的宝剑掉到江里了。开渡船的只见他不慌不忙在船舷上用小刀做了一个记号，就觉得很奇怪：“你为什么不跳下去捞？”“这里的水这么深，我跳下去，也很难捞得到，只要我记住在这个地方掉下去的，那我到了对岸再跳水去捞，不是更省事吗？”果然这个人到了对岸跳到入里，“入水求之”。这就是著名的刻舟求剑的故事。我想应该以现在的收入衡量现在的房价，用未来的收入来衡量未来的房价，而不是用现在的收入衡量未来的房价，也不该用未来的收入衡量现在的房价。现在想不想上厕所是现在的事，而不是现在喝了水吃了饭就要上厕所。
董说因中国经济增长速度快，预期收入是很乐观的。我认为中国在相当长的时期内，劳动力是供大于求的，劳动力作为一种商品价格（工资）取决于价值，并受供求关系影响，因为供大于求，所以价格（工资）将长期处于低位，并增长缓慢。董举例现在每月还2000元压力很大，5年之后还2000元可能就非常轻松，10年后这点数额就是收入的零头。恐怕未必太乐观了，大家想想，难道10年前的收入是现在的零头吗？而且十年前2000元的购买力，远大于目前2000元的购买力。董说现在的百万富翁比上世纪80年代中期的万元户多，唉，我以为只有观音姐姐才有这个统计资料呢。
董说：“开发商盖房子，可不是老百姓在家里做豆腐，把豆子泡一泡，弄个石磨，磨好后把浆挤到锅里烧开，点上卤水就行了的。”这里应该没有轻视老百姓的意思吧？感觉最好不要轻视任何人。姚明刚去NBA，巴克利说如果姚明一场得分达到两位数，就亲吻一只驴的屁股，后来还真的亲了，电视现场直播。二战时加拿大派一个师参加二战，德国人说如果加拿大人可以战斗，那么一条蛇就可以抽一斗烟，结果这个师消灭的德军是他自己的数倍，后来他们的标志就是一条抽着烟的蛇。这样的例子太多了。
董说不买房运动不是解决问题的好方式。我想只能说未必是好方式。董说可以通过多种渠道反映意见，甚至给国家领导人写信。其实如果只有万分之一的人给国家领导人写信，国家领导人将会收到十几万封信，哪里处理得过来？董说利用舆论胁迫政府不好，感觉这也太高估了发动不买房行为的人了吧？也太危言耸听了吧？有这么大力量吗？另一方面，董说不买房行动“纯属闹剧”，“可能最多再维持一两个月，然后就会无声无息了”，“邹涛会在人们的视野中很快消失，不买房行动也很快烟消云散”，“这对地方政府和市场都不会受到影响，最多只会在舆论上引起一些波动”，这是不是自相矛盾啊。
董说各地公众对不买房行动的支持只会停留在口头上。这种说法成立的前提是所以支持这个运动的人都买了房或打算买目前的高价房。董不同意这两种行动得到公众支持的说法，认为真正支持的只是一小部分（这几乎是不可能调查的，不知如何得出这种结论，应该不是想当然的。其实支持省的某领导人当选，也只是该省的大多人的民意，而该省的人当然只占中国人口的一小部分，是不是这些人的支持该领导人当选就比较可笑呢？）多数是起哄，不是真心的（人的内心更是不可能知晓的，正所谓知人知面不知心）。并认定大家都是抱着游戏的心态来看热闹的，不会有几个人发自内心支持他。我个人的习惯，说话尽量少出现“都”，因为这样说，一般就是错误的，起码是不严密的。同时，本人就是真心支持这种行动。
董说“现在开发商看邹涛就是从房地产舞台上一闪即逝的人物，肯定不会有什么实质影响”。有一次庄子看鱼，惠子说："子非鱼，安知鱼之乐?"庄子曰:"子非我,安知我不知鱼之乐?"董是学者，不是开发商，怎么知道开发商如此评价邹涛？如果有开发商对董这样表态，也只能说某一个，或某几个开发商这样想。想起一个笑话，有三个人，在苏格兰看到一只黑山羊，第一个说苏格兰的羊都是黑的；第二个说苏格兰有一部分羊是黑的；第三个说只能说明苏格兰至少有一个地方至少有一只羊是黑的。
个人感觉，董在该访谈中，对普遍民众，有一种居高临下的态度，如果真是这样，实在大可不必。当然，也有可能我是神经过敏（最近就因为神经过敏而过早抛售基金，老婆本损失若干。喜悦之情淡如水，悔恨之情，则如滔滔江水，连绵不绝矣。）。
董说：“不买房行动纯属让大家娱乐了一下，最多再让类似我这种人生气一下”。想不到这么一件小小的事情，董居然生气了。其实从董的介绍来看，是相当有学术成果的，而且不少被国家采纳，在西部不宜再设立特区、利用发行彩票方式帮助国家教育事业和社会保障事业筹资、允许外商承包和承租国有企业、建立闲置设备市场等建议均被直接采纳。从社会分工来看，董应该做的是更重要，更有价值的事情，何必为这样的事情而生气浪费时间呢？要批评，完全可以让一两个学生（所谓名师出高徒）处理就可以了嘛。
董说这种行动开发商只会觉得好玩，政府只会觉得胡闹。感觉如果逻辑上严密一些，是否可以说成“开发商可能会觉得好玩，政府只会觉得胡闹”，因为董是学者，不是开发商，也不代表政府，这样肯定地讲，感觉有些武断。说到好玩和胡闹，想起一件趣事，在今年上海的一次房展会上，某开发商用祼女模特作为楼盘的销售亮点。还是上海焦点房地产网的记者告诉我的，看得起我，让我写个东西。哪有狗上轿子----不识抬举的道理？为此，写了一个《裸露女促销房产是不祥之兆》。还开玩笑对记者说：早知道有裸女，我也去看看，仿佛坟地里放箭----色（射）鬼。记者又问看了会不会买房？我反问：“往火坑里跳，我有毛病啊？”还听到有人对此评价说是光屁股推磨-----转圈丢人。
董说目前四个一线城市都存在着房源紧张问题，找到2005年11月29日中国房地产报的一个文章《全国各大城市房屋空置率调查》，提到北京到去年10月至10月底，全市空置一年以上的商品住宅空置面积为258.5万平方米，涨幅为9.2%，占商品房空置面积的69.4%。上海“上海商品房空置量实际远不止1000万平方米。面对有效需求和投机需求的双重萎缩，消化空置房已成上海房地产市场燃眉之急”。感觉好象并不存在房源紧张的问题。当然该文章是去年11月发的，董是今年5月这样讲的，半年内可能空置的房子大量减少了吧。
如果有人认为董的该次访谈是一派胡言，那就大错而特错了。虽然本人不太同意该访谈中董的某些观点，但毫无疑问，教授就是教授，观文，还是有不少可以让大家学习的东西。比如说到房奴一事，不能因为买房有了负债就认为是什么房奴。本人的观点也未必正确，想当然罢了。
但是另外一些被认为是专家，学者的人，大家就要客观看待他们的某些言论。什么样的人的话最具有欺骗性？一方面是有某些光环的人，让人误以为这种光环代表了真才实学。其实在中国，专家也好，学者也好，其实就是代表了一个饭碗，而不完全是代表智慧（想起一个笑话，有个老校长，终生为教育，桃李满天下，在其退休大会上，有个天使出现了，说上帝为奖励他为教育事业做出的贡献，愿给他充足的智慧和财富，问他要哪一样。校长张嘴就说要智慧。马上校长的头上似乎有了一道光环，就象天失一样。有人就问校长感觉如何，校长因为得到了智慧，回答说：“我应该要钱的”。）看一句话，一种说法，不要先看是谁说的，而是先看是否有道理，至于是谁说的，并不要紧，甚至可以不看。就好比吃鸡蛋的时候，要看的是鸡蛋是不是好蛋，而不必关心是哪只鸡下的。对有些看起来很难听的说法，也不必因生气看也不愿意仔细看。如曾听任志强说不愿捐款给穷人，其实想想也对，于是写了《客观看待任志强的不愿捐款论》，包括城市划分富人区，其实这是事实，比如一个社区，房价高，当然只能是有钱人买进起，于是成了富人区。有人富，有人穷，又不是任志强造成的，何必骂任志强呢？另比如冯仓最近表示房奴活该，其实是大实话，为此写了《房奴活该：忠言逆耳的大实话》。
对集资建房行为，我从来就不看好，原因是孙中山说的一句话：中国人是一盘散沙，就这么简单。后来看报道，说要通过拍卖的方式买地，就要交保证金，参予集资建房的有些人居然因为交保证金要损失利息而不同意，能搞得起来吗？
对发起的不买房行动，听说了，也到一网站上留言表示不买，不过并不了解。但并不认为再过一两个月就会以闹剧的形式收场，相反，我相信即使没有这样的行动，大量没有高收入，根本无力负担高房价的人，是不会买房的。
本人自2004年11月在网上贴出《中国房价必然下跌的16个理由》以来，写了关于中国房地产方面的文章共50多篇，主要在网上贴出，被一些网友认为驴屁股上挂暖壶-----有一定（腚）的水平，着实让我没事偷着乐。这样的文章会不断推出。欢迎到我的博客中阅读：http://hzb1976.blog.hexun.com/
新作预告：《以战略眼光看待购房》及《房价大跌是中国城市化的必然要求》。
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