新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 房产理财 　
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者：hs_hncs 发表日期：2006-06-28 10:06:02
主题：人民能不能自己盖房子?开发商是中国最大皮包商(建议抛弃开发商)[表状]
人民能不能自己盖房子?开发商是中国最大皮包商(建议抛弃开发商)

一 人民能不能自己盖房子？建议抛弃开发商
中国房地产市场正陷入新一轮冲突，这是由两位分析师引起的。在北京，独立学者秋风上周呼吁政府对地权制度进行改革，使土地能自由合法地流通和交易，借此打破当前分别由政府和开发商主导的土地－房屋双重垄断，让人民自己盖自己的房子。
之前，中国社科院的学者曹建海主张彻底抛弃开发商，通过修改法律鼓励公众自行建房。他对中国经济时报记者说，开发商只是社会财富的掠夺者和经济社会建设的破坏者。
在情绪蔓延的市场里，这些主张引起了广泛注意。左右间财经评论就此展开了一项专题调查，他们的编辑崔宇说，在密集的回贴中，有90％的观点倾向于取缔开发商。
开发商是人民的神？
20年前，政府决定改革福利制住宅建设体制。国务院提出城镇住宅建设要组建房地产开发公司，进行“统一规划，综合布局，因地制宜，综合开发，配套建设”。这使中国住宅建设综合开发率逐年提高。1991年，中国已经出现3700多家开发商，每年推动1亿平米的商品房建设。
那时建设部官员认为，这有利于财力、物力、人力的集中合理使用，节约用地和资金，实现住宅投入产出的良性循环，较快改善人民的住房条件和居住环境。
不过在今天，人们看到越来越多的开发商并没有节约用地和资金，住宅投入与产出也朝着非良性方向发展，这使开发商制度受到怀疑。
一个月以前，曹建海曾在电话里与本报记者谈及他那取消开发商的主张。他说，在中国，开发商只是房屋建设的一个代理、管理机构，他们付出的劳动几乎是看不到的，但却能获得与其劳动投入明显不符的超额利润。
上周他又说，他们（开发商）竟然从来没有经历包括规划设计、平整场地的劳动，只雇佣相关建筑施工企业从事具体的物质劳动，就可以在整个成本的基础上漫天加价——完全是一个多余的中间环节。
根据他的研究，美国的房地产开发有三种模式：一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，也可以到市场上购买的土地，然后委托设计商、建筑商开发建设。
另一种是由建筑商构成的专业开发商，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，通过细致分工实现开发
第三种是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。
而中国的开发商与美国的不动产信托投资公司类似，是披着开发公司外衣的中介。他们从没有为民众垒过一块砖，盖过一平方米的房子，不会设计、不会盖房，还没有资金，“是一个专门通过寻租获得批文的不健康机构。”
最近他又将土地储备中心纳入了开发商的序列，理由是，中国有全世界最低的工程造价，却让民众享受了世界上最昂贵的房价。这是因为在房屋售价和建筑造价之间存在着一个巨大的价差，分别由地方政府的土地储备中心和土地开发商、房屋开发商共同瓜分。“我们需要生产型的房地产开发商。”曹建海说，开发商应该只有在提供比居民自己建房价格更便宜、质量更好的条件下才会被社会接受。
这种观点近期陆续抬头并很有市场。在北京，学者秋风对现今的开发商制度也予以否定。他表示，开发商获取土地之后，垄断了城市房屋的供应，造成价格恶性膨胀。
许多国家的开发商其实都是相对专业的，只根据家庭的需要提供某些服务。秋风说，中国的开发模式从香港市场延袭得来，开发商们包揽一切，无所不能。在这模式下，开发商才会成为城市居民的神，成为城市中最富裕的人。他对本报记者说：“这是一种扭曲的财富分配结构。”
在秋风看来，开发商其实是最初级的企业家，他们的活动中并不包括多少创新活动，没有给产品带来什么增加值，对于社会整体效率的提高也毫无益处。“相反，他们的财富在全社会财富中所占比例过大，损害经济效率。”

二 开发商是中国最大皮包商 房地产开发业应取消
“中国当前的房地产开发经营是一种没有任何社会价值的企业模式。”“开发商们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担。”曹建海博士直言——
“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”4月13日晚上，中国社会科学院工业经济研究所曹建海博士接受记者采访时，开门见山地亮出自己的观点，“他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”
曹建海类比说，如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，他们只要设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，并成为消费者得到汽车的惟一提供商。“这将是多么荒唐的事情!”这已经是第三次就中国房地产业采访曹建海，记者依然叹服于他看问题的独到视角。
那么，荒唐的事情在中国是怎么成为现实的？
现行体制强插的一个环节
“房地产开发是现行体制强插的一个环节。”为了论证自己的观点，曹建海从中国第一个房屋开发公司的由来说起。
中国房屋建设开发公司是我国第一家房地产开发公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革的构想，当时担任国家建委主管领导的肖桐提出了“试办开发公司从规划设计开始成套建房卖房”的主张，肖桐还提出一个公式：“房地产=建筑+金融”。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家。
曹建海通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说：“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。”
“而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，与肖桐的设想也是有差距的!我们从中既看不到建筑，更看不到房地产金融。”曹建海说，开发公司只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。
没有竞争对手的暴利获得者
“设计上存在缺陷的房地产开发行业对社会的危害是慢慢体现出来的。”对这个问题，曹建海还是从历史说起。
上个世纪90年代之前，房地产开发公司对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的作用，他研究发现，那个时候，由于存在大量的单位分房，房地产开发公司有一个强大的竞争对手，其利润水平还局限在一定范围，甚至发生过1991~1993年全行业亏损的局面。根本的变化从1998年下半年发生，原因在于取消了福利分房，实行住房分配货币化。“这个时候消费者购买住房只能通过开发商，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的‘黄金时代’”。
曹建海还提到了一个重要的变化：国企改革速度加快，大量价值多元取向、不以牟利为惟一目的的国有开发公司改制为以牟利为单一目的的民营公司，而房屋的价格又可以由开发商自主定价，不受任何约束，于是房地产开发业成为“富豪批量制造业”。
“现在来看经济适用房实际是政府给开发商制造的竞争对手。只有在经济适用房的开发中，房地产公司才最像一个服务商，他们从中拿到的报酬也是相对合理的。”曹建海说，“政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节，而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。”
他还从房地产开发的资金来源提出问题：房地产开发的资金大都来源于银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，“如果不是制度设计的问题，我不知道开发公司凭什么运作如此庞大的社会资金？”
曹建海得出的结论是：中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担。
我们能否抛弃开发商？
尽管有趋于一致的认识，但解决的办法却不尽相同。
曹建海认为，必须立刻停止地方政府存在于土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的谋利机制。他还建议将土地使用权延长为无限期，使之真正变成一项房地合一的财产，根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，抑制目前难以控制的建设开发活动。
此外，要改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这一中间商环节，恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。通过立法的形式，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务。
秋风也希望民众自己动手盖房子，前提是限制政府对土地资源的绝对权力，并给予城市居民自我安排居所的自由。秋风对本报记者说，要实现农村集体土地与国有土地的权利平等，使农民的土地也可以生成建设用地使用权，直接向城市企业、居民出让。这样，农民可以在继续保有土地所有权的前提下，完全享有土地增值的收益（当然政府可以征税）；另一方面，由于省略了政府征地再出让的环节，房地产开发商购买土地再出售房的环节，可以大幅度降低城市居民的购地和住房成本。
如果土地流通，在城市里显然有必要推行那种古今中外通行的家庭自建住房模式。秋风说，目前在很多小城市，大多数家庭仍然选择自己购买土地，自己建设房屋。
不过这些建议受到了中国现行《土地管理法》和《房地产法》的限制，作为公有制生产资料，中国是不允许居民个人转让和交易土地的，而在城市里自行建设房屋，也不被允许。但在秋风看来，这并非完全没有可能，眼下有些地方已经在尝试农地改革。
秋风说，目前的土地制度使政府和开发商在城市、乡村两个方向同时进行掠夺。秋风并不主张抛弃开发商，但认为有必要削弱开发商对土地的二次垄断。他称，在地权改革之后，开发商将不会像现在那样全能，会更多地向技术方向发展，这才会有真正的专业分工。
  • 人民能不能自己盖房子?开发商是中国最大皮包商(建议抛弃开发商) <8016 bytes> hs_hncs <20060628 10:06:02> [点数:3]
    • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码