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作者：狼的迷茫 发表日期：2006-05-30 10:24:58
[转帖]主题：取消商品房预售制度的方法和好处[表状]
转自：狼的迷茫的博客
今年两会期间，有人大代表建议取消商品房预售制度，但仅停留在了建议层面，没有了下文。前两日在新浪读到“权威人士建议：取消我国商品房预售融资功能”一文，文中引用中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜的意见“完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能”并且提出有两个途径可供选择：

一是加强预售资金管理，做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。

程建胜还表示这两种办法可选其一，也可同时采用。

个人认为，程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二，事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。

让我们来假设一下，如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用，足额到位。这样做的话，将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。

如果能够这样解决商品房预售制度的问题，将带来很多好处：

1. 解决了购房人购买期房的风险；

2. 解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；

3. 解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；

4. 解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；

5. 使政府增加了监管开发商的力度，还简化了监管程序；

6. 开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压力。

对于这样一个具有很多优势的制度变革，不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施，保证新制度的执行过程中，没有人成为制度的牺牲品。

链接：狼的迷茫的博客欢迎大家光临
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