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作者：zhouyp168 发表日期：2006-05-28 16:46:26
[转帖]主题：房地产泡沫的成因与归宿[表状]
转自：原创
房地产过热之争，由来已久，2002年上届政府任内，领导层就曾有过担忧。到2004年，随着长三角主要城市房价上涨的加速，各方对房地产泡沫的争论也日趋白热化。房地产商和一部分学者认为，目前中国房地产发展总体正常，商品房销售旺盛有真实需求支撑，不存在泡沫；另一部分学者和消费者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，价格泡沫严重。高层也出现了不同的声音，虽然建设部肯定主流，但央行态度谨慎，随后宣布了9年来的第一次贷款加息，2005年国务院发布“国八条”，2006年5月国务院又发布“国六条”，出台综合治理的举措，力图遏制房价的持续上涨，平息民怨。中央政府虽然担忧房地产过热导致泡沫化，但从来没有公开表示房地产或房价有泡沫，“国六条”把矛盾焦点集中在开发商囤积房源导致价格上涨，以及商品房供给结构失衡等方面，治理目标是开放房源，公开信息，打击投机，加大加快经济适用房的建设。

其实，“国六条”即便控制了房价的上涨，普通收入阶层的老百姓就买得起目前价位的商品房吗？到底是怎样的“真实需求”支撑着目前房地产的发展规模？房地产的高烧会烧坏中国经济的躯体吗？

冰冻三尺，非一日之寒。探索问题的成因，不能止于表面的因果，很多看得见的“因”和“果”是深藏的“大因”的众果。重新审视政府对住房制度的改革取向，以及对房地产发展模式的选择，更能帮助我们理清来龙去脉。

按经济学常识，房屋作为一种商品，除了提供人们居住的功能，还有投资获利和保值增值功能，对应的房屋消费和房产投资，是其属性使然的两种不同市场行为（后期会有交叉）。正常的房屋消费应该是既可以租也可以买，而房产投资是资产投入以求升值的行为。90年代伊始，中国老百姓刚刚解决温饱步入小康，显然，政府优先考虑的应该是保障普通居民的消费需求，而非投资需求。对老百姓居住需求的持续保障，是政府改革住房制度的立足点；选择房产发展模式，不能偏离社会公共利益和基本民生要求。

90年代中期，单位公房向干部职工出售，因有工龄折扣，员工支付金额多数在1－3万元之间，部分人虽有“让人再买一次房子”的怨言，但公房私有化改革还是较为顺利。后来属于房管局的公房，住户也可以购买时，国家企事业单位的员工因有工龄折扣，大部分也在3万元以内实现了购买；而对于非国营或集体所有制的群体，购买能力就有限。企事业单位公房改革的目的，主要还是配合机构改革，将福利形式货币化，这对于消除企业的臃肿编制，建立现代企业制度都是必要的。当时的公房私有化，是在房屋本身已经折旧，加上干部职工多年的工龄折扣而顺利实现的，福利转移的特征相当明显。

那么，用工制度改为劳动合同制后，职工工资中增加了多少福利形式的住房补贴？工资整体水平是否明显提高？一般工人工作了二十年之后，是否有能力购房？或倒过来问，他们按揭购房之后，是否会成为房奴？从九十年代末开始，答案就是悲观的。除了外企或类似电力等垄断部门，普通职工的住房公积金相比于房贷付息，简直是杯水车薪，更别指望靠长年累积的公积金购房了。对于这样一种普遍的低收入状况，政府制订住房改革目标时，必须循序渐进，不能过早地放弃原有的福利保障。正确的做法是，政府仍然坚持公有租房为主，保障普通居民的租房供给，维护并改善出租房的居住条件，房屋租金的福利性质维持一段时间，逐步对房租作结构性改革并实行市场核算；对于先富裕起来的一部分人，可以鼓励购房以实现消费升级，适当培育商品房的供给市场。总之，政府看得见的手所起的作用，应该具有超越市场那只看不见的手的能力。

保障“居者有其屋”是政府的基本作为，如果人均收入刚刚解决温饱问题，政府就以“居者私有其屋”为主要发展目标，显然高估了普通居民的支付能力。其结果众所周知，政府保障逐渐消失，公有租房供给极度萎缩，旧房长期得不到修缮，租金提高的幅度远远超出一般居民收入的增长。收入水平略高的群体，开始选择购房；无能力者，只能接受市场化的租房。无论穷人还是富人，高收入者还是低收入者，当政府基本保障型同虚设，无论成家立业还是拆迁调动，老百姓解决住房问题只有市场化的买或租可供选择，而购买自有住房，又被现实证明是可以保值升值时，房产业规模不断升级就容易理解了。

房产的某些内在特性首先影响了价格。比如，一般实物商品是可以携带或移动的，本地东西贵了，商家可以从外地调拨，消费者也可以转向别处购买。房屋消费仅限于一城一地，这种局限性造成房价就高而不就低。房屋不象普通消费品，随着时间推移，使用价值有所丧失或被新产品更替，房屋具有超长期的使用价值。当房价上涨趋势形成时，开放商不担心房屋贬值，除非出现公司财务危机，一般不会压价抛售。我国房产业向市场化的快速转型中，行业进入者基本都与权力有关系，整个产业没有经过充分的市场竞争，大量开发商涌入房产业不过近几年的事。这种竞争非完全市场化而定价市场化的特点，决定性地造成我国商品房价格要高出正常水平。

政府如果了解商品房的特性，及时发现房产业处于不完全市场化这一事实。以政府掌握的资源，对房产及房价本来也是可以调控的。仅从操作上分析，每个城市的房管和建设部门，都有许多隶属的建筑公司，简称从一建、二建排到八、九建，具备建筑资质，拥有机械设备和熟练工人。为适应房产市场化发展需要，可以重组为一家家国有控股的商品房开发公司，在用地、税收、地租多方面给予政策倾斜，使政府拥有调控房产市场乃至价格的主动权。实践中，很多城市也进行了机构改革，成立了某某建工集团，遗憾的是，由于政府指导思想的失误，忽视民生，放弃保障，为市场化而市场化，没有发挥自己看得见的手的作用。商品房出现后，地方政府功利主义泛滥，他们将地租一次性转移到房价中，快速实现了财政增收，市政建设、甚至搞形象工程，有了资金来源。同时，与权力相关的利益集团介入房产业，在不完全市场化的环境中，房产迅速成为权力资本寻租的工具。政府的功利倾向和放任态度，使商品房价格在市场化的引导下，越行越远。

1997年亚洲金融危机后，为缓解经济增长的压力，国务院出台政策，大力推行住房制度改革，目的更加明确，通过房产发展来拉动经济增长。这是中国房产业加速的转折点，政府的思路与保障住房需求已不沾边，是千方百计地鼓动老百姓买房，竭泽而渔，拆迁运动就是明证。购买力不足了，政府发动银行提供按揭贷款，房产投资拉动经济的国策不能半途而废。这使本身就有制度缺陷的中国房产业，在政府大跃进政策引导下，出现了八年加速发展。简单的一幕就是：先购房者实现了增值，后续者不甘落后，反正迟早要购房，早买还能保值增值；房产增值幅度远远超过银行利息，银行按揭的推出又恰到好处，个人房产投资成为暴富捷径；人民币有升值预期，国外更庞大的资金注入主要城市的房产，短时间内需求爆增，沿海地区房价飞涨（房价泡沫赞同许小年‘房地产泡沫的争论’一文的论述）。这是真实的消费需求吗？很明显，是巨大的投资需求造成房价亢奋，远远超出普通民众的承受能力。但是，政府已将房产业作为国民经济的支柱产业，商品房经济成为城市发展的源动力，房产业绑架了中国经济，因此，调控形同自残，屡调屡败。

讨论还不得不涉及土地问题。我国土地属于国家所有，居民购房时拥有房产权和所占土地70年的使用权，而不拥有土地的产权，严格意义上房产的称谓比房地产更符合实际。房产缺少土地私有属性，与土地私有制市场中商品房价格相比，是要打折扣的。我国政府控制了所有土地资源的规划和使用，在建国后相当长时期，土地甚至是无偿批划使用的，国家向土地使用者收取地租，使用者分期支付。比如居民租用公房所支付的月租金就含地租，拥有私房的居民则按季度上缴地租。正因为“地产”在中国不是一个产业，土地不是商品，所以在改革土地使用制度时，要慎之又慎。地租收费本来就是一种简单而实用的调控手段，随着经济的发展和土地用途呈现多样性，政府可以对地租作相应的调整或结构改革，比如，对廉租房和商品房实行差额地租；根据物价指数调整地租费率；对经营性商业用地实行高额地租，甚至可以参照房价，实施捆绑地租，机动调节地租水平。在没有土地私有化的制度安排和规划时，政府不能以市场化为幌子，以地牟利。

政府一次性收取了70年地租费用，就失去对售出商品房的调控机会。这种低级错误，使原先的土地调控杠杆失效，调高地租对前者无效，又招致后续购房者和租房者的反对；不大幅提高，低廉的地租已没有调控力度。原有制度失效，政府只能尝试改革，接着引入市场机制收取土地使用费，“地价”概念开始登堂入室。又过了若干年，为平衡不同利益集团的利益关系，土地使用权只好公开招标拍卖。这样，在土地公有制下，出现了土地使用的市场化。开放商抱怨地价推升房价，有理有据；主张回到土地使用双轨制，又被指责为改革开倒车。政府想有所作为，也已经迟了。

其实，只要坚持以地养地、分类设租、费率调控、抑制投机的原则，沿用地租调控仍为合理选择，土地使用管理并不难。那些让老百姓吃尽苦头、也使政府焦头烂额的改革举措，不改也罢！改革必须反思，这才是改革的精髓。

政策上的失误，本来可以视实施效果，及时予以纠正。但与腐败相伴行的实践，根本无法形成有效的信息反馈，这更注定了房产市场化改革的失败。土地使用暗箱操作导致权钱交易，与土地主管者有关系的开放商能获得廉价的土地使用权，没关系的开放商通过行贿也能批到土地。商业银行资金乐于介入房产业，领导批准的贷款规模与腐败程度成正比，所有腐败成本都转嫁到房价之中，成为房价上涨的另类因素。名利兼收的地方政府官员，以更积极的态度介入城市旧区改造和新区开发，为权力寻租搭建更大的舞台。政绩与个人利益的双向驱动，已如脱疆之野马，一往无前。改革成了某些腐败官僚的口头禅，执政者必须保持的廉洁和诚实的品质也随之改革了！

没有房产业的快速发展，国民经济整体水平就落后许多吗？其实不然。GDP总量肯定有差距，但是，如果保障了居民基本住房需求，稳妥地引导商品房消费升级，一样可以带动相关产业的发展。分配不均现象任何社会都存在，但政府对基本公共利益的保障，才是社会稳定的基础。同样，如果在教育、医保改革之初，政府就遵循以人为本、民生优先的思路，而非简单的市场化，搞竭泽而渔，今天的社会就不会出现大面积的民生危机，内需就不会增长乏力，十五万亿资金也不会全部呆在银行成为存款。环保灾难、资源枯竭、重复建设浪费，种种问题不值得我们深思吗？

最近有开发商大谈中国城镇人口有多少多少，年轻人的比例逐年增加，将来需求量又如何庞大，房产几十年内都供不应求，这简直就没弄懂经济学的供求关系概念，想拥有某种商品和是否有购买能力是两码事。靠虚幻的购买力支撑目前的房产业，不是泡沫是什么？年轻人比例迅速增长，没有购房能力却有居住消费需求，这倒是提醒政府重新审视和建立住房保障制度的紧迫性。

为追逐利润，从电脑制造商到服装生产商，都涌入房产开放大军的行列；房产开发商无需建房，仅转让手中的土地使用权，即可获取暴利；当房奴已出现，按照逻辑推论，接下去轮到乞丐向银行按揭购房了，房产泡沫还能持续多久？本人所担心的是，房产业已经成为中国经济的引擎，力图调控房产的发展趋势，抑制房价上涨，如同让升空之火箭半途歇歇，但引擎不能熄火，怎么可能呢？升空之火箭，在引擎未熄灭前，依然向上；引擎能量耗尽后，火箭必然掉头向下，很难出现第三种情况。
  • 房地产泡沫的成因与归宿 <9306 bytes> zhouyp168 <20060528 16:46:26> [点数:263][精品]
  • 好啊！ <0 bytes> 地小 <20060529 11:07:48> [点数:35]
  • 请大家发表意见 <0 bytes> zhouyp168 <20060602 08:10:25> [点数:3]
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