新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈 　
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者：狼的迷茫 发表日期：2006-05-28 10:57:07
[转帖]主题：公布项目开发成本不能解决问题[表状]
转自：http://blog.sina.com.cn/u/4898c07f0100034y
很多网友认为公布项目开发成本将有效遏制房地产暴利。但这只是一种美好的愿望。事实上，就算开发商将项目开发成本公布出来，但商品定价过程中需要考虑的因素很多。如果没有市场，低于成本也要出手；如果市场需求旺盛，开发商加价又能如何呢？难道购房者全部转身离开吗？其实很多高档房并非其建造成本有多高，而真正产生高价的原因是相当复杂的，并非一个简单的成本。比如类似CBD和温榆河这样的区位优势，与建造成本是没有直接关系的。

在这里我借用“缤纷红地产”杂志2006年3月号对通州梨园大稿村地块市场估值的分析报告。简单的来讨论一下所谓的房地产开发成本，看一看到底是个什么情况。

总建筑用地69555平方米

其中代征地25779平方米（不属于开发商使用范围，但需要负责拆迁征地）

建筑面积92000平方米

容积率2.1

预计销售价格：住宅4500元/平方米

商业8000元/平方米

前期工程费431万元

房屋开发费14094万元（住宅建安费1300元/平方米，商业建安费1700元/平方米，还包含其他配套及市政费用）

不可预见费632万元

管理费用632万元

销售费用1244万元

财务费用966万元

预计土地开发费用17057万元

预估总成本为35057万元

预计总销售额为41478万元

销售税金2281万元

所得税2119万元

开发商税后利润4302万元

税后利润率10.37％

投资利润率18.32％

在这里提请大家注意一个问题，项目开发周期应该是二年左右，所以投资利润率每年不到10％。

以上是该项目的成本测算，根据售价和建安成本等推算下来的土地开发费用应该在17057万元，也就是土地拍卖费用在1.65亿元人民币。

以下是该项目实际的土地拍卖价格：

起价8803万元

成交价格20140万元

高出了预计价格3640万元，而这3640万元将相应增加财务费用、税费等相关费用。所以还不只这个数。基本上吃掉了原来的预计税后利润。

我想这部分费用开发商是不会学雷锋的，必将由消费者来承担，最终导致项目销售价格的上升。而相应的项目户型标准、档次标准等都可能产生调整。也许最终的结果与原来的项目预期将大相径庭。

任何一个房地产项目，其影响因素是很多的。比如说项目开工后政府宣布新修一条地铁，可能你的项目一下就升值了，虽然你没花钱干什么，但利益照样收获。这一点从前几年望京的项目由于城铁引起的普涨中可见一斑。而购买者对于这样的价格上涨又能有什么反应呢？答案只能取决于每一个人自己。

链接：狼的迷茫的博客
  • 公布项目开发成本不能解决问题 <2010 bytes> 狼的迷茫 <20060528 10:57:07> [点数:64][精品]
    • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码