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黄祖斌 上海阅瀚律师事务所专职律师
去年年末，胡戈的一个《一个馒头引发的血案》，让我笑得非常之愉快，甚至都忘了上次如此开心是什么时候的事情了，也许在上世纪了。看完之后，状态非常好，写下《买房人：可怜之人，必有可恨之处》（可在网上搜索），主要观点是中国普通老百姓在低工资（劳动力供大于求，自然不值钱）、高房价之下，活得比较郁闷，可是不顾自身条件，自甘引颈就戳（就是伸长了脖子让刀砍），非要往高房价这个火坑里跳，则虽然可怜，却也可恨。
一个馒头都可以引发血案，则目前高高在上，销售困难的房价，更可能引发血案。今天说说炒房人的风险。
商界奇人，华人首富李嘉诚，其房地产投资是非常成功的。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。个人相信，李嘉诚是深谙房地产市场的规律的。这里要提到李嘉诚的一句话：房子上涨的时候，不一定会死人；而房子下跌的时候，却一定会死人。如果房价下跌会死人，大多是一些盲目的炒房人，也有少数举巨债买下房产，收入不足以还房贷，价格下跌后沦为“负资产”，甚至是“百万负翁”的可怜虫。
中国投资渠道比较单一，银行存款虽然没有风险，可是收益实在太低。当房地产连续上涨后，形成令人目眩的财富效应，令无数贪财之心怦然而动，于是各种资金如苍蝇一样飞向房地产这块臭肉。闻道有先后，术业有专攻；隔行如隔山；看人挑担不累；站着说话不腰疼。任何一件事情，一个行业，都有其独特的规律，要做得好，做得成功，就一定要有超出一般人的技能，而这种技能不可能从天上掉下来，是建立在努力和灵感之上的，靠好运气做出正确的判断和操作的，是极少数人。马克思说：对科学来不得半点虚假。对投资这件事情也一样，要有极端严肃认真的态度，如果抱着碰碰运气，玩一玩，后果多半不妙。
投资股市的人，永远都是少数人赚钱，不管是中国还是外国，不管是熊市还是牛市。而房地产，不要以为有不少人买的房子涨价了，甚至涨幅惊人，就是赚了钱。可是在没有卖出收到现金之前，都是账面富贵，黄粱熟了，可能不过是猫咬屎泡-----空欢喜，竹篮打水-----一场空罢了。一只股票，可能一年之内换手100%是非常正常的，一周100%换手，相当于全部股票都卖了一次都是有可能的。而房产，交易时间长，税费较多，成交也远不如股票活跃，一个地方内所有的房子一年内都平均卖了一次是不可想象的。也就是说，要卖出房子取得现金是不容易的。北京有个房产中介公司，曾随机查看了客户的买卖房记录，发现其实90%的人卖房是亏损的。房地产市场是社会经济生活中的大事，所以国家也会对房地产陆续出台调控政策，所以有些炒房人会发现，自己想卖出，也会逐渐变得困难。比如以前卖二手房是不要交营业税的，现在则不超过两年卖房，全额征收5%的营业税；最近又要出台20%的个人所得税。这种政策就是关门打狗。
有经验的人做事都比较谨慎，没有经验的人往往比较盲目。中国不少地方，其实真正形成房地产市场，还不到十年，因为以前都是单位分房。这十年，还没有经历一次下跌的过程，众多炒房人，并没有惨痛的教训，甚至都没有听说过。当年海南（有的房子据说从10000多元跌到800元）、广西北海、广东惠州等地房地产泡沫破灭只是局限在非常小的区域。现在有多少人会去买股票？虽然最近涨了一半多。因为数千万股民因为股票损失惨重。难道一定要吃一堑才能长一智？在大多人没有风险意识的情况下，房价一路走高，早就高于正常的收入水平。难道能一直这样涨下去？有哪种商品可以永远上涨？
目前市场上关于房地产的各种信息互相矛盾（如北京市统计局和国家统计局对北京房价的涨幅统计居然一个是17%，一个是7%；还有关于空置率等各种数据），比较难于得到真正的信息。作为开发商，可以选择公正或是不公布真实的信息，也可以选择在何时公布，甚至有可能故意公布不真实的信息，要么隐瞒真实信息。比如在2004年末时，某地的一些楼盘，被一些明显是虚假姓名（如“A”，甚至只是一个标点符号）的人买走，买房人买不到。但是却可以在房产中介里买到，当然价格已经大幅涨高。炒房人的力量其实还是比较小的，处于弱势地位，这种情况下，据以做出投资判断的信息如果不准确，能有预期的投资效果吗？
炒房人炒房是完全合法的，但是对市场的健康毕竟是个良性肿瘤。在国际上，大约有一个炒房比率的警戒线，记得是15%。因为一旦房地产价格下跌，原来准备持房待涨的赚钱预期就成了泡沫，这些炒房人会抛售现房，对下跌的房地产市场无疑是雪上加霜。另外国际上还有一个房屋空置率的警戒线，好象是10%，中国是26%，已经远远超出，这同炒房比率一样，在房市形成下跌的预期之时，就是一颗定时炸弹，警戒线之下，市场才有能力承受这种爆炸力。作为国际化大都市的纽约市，也是有75%的房产被本地人买下，现在全国房价涨得比较快的城市，是多少房子被外地炒房人不以居住为目的买下呢？
之所以说炒房人比自住买房人更难承受下跌的损失，是因为很多炒房人都是借款买房，借资金杠杆放大了风险，房价涨，收益可以成倍增长，同样，房价跌，损失也成倍增加。这种损失有多少人能承受得了。所以说房价下跌一定会死人。
李嘉诚生活在香港，还说这样的话，当然是因为香港有人因为此事而成为血案的牺牲品。香港有个人破产制度，就是如果个人不能偿还债款，可以申请破产，不再偿债，不过不得过奢侈的生活，只能维持基本的生活条件。这样的制度下还要自杀，那么没有个人破产制度，有债要还到死的大陆，当成为负资产，对有“无债一身轻”传统思想的中国人，是多大的压力？能不能承受？
人非常容易受到周围环境的影响，造成投资的操作冲动。投资大师，世界第二首富，巴菲特说：世界上根本不存在什么股市，如果说有的话，也是让受过高等教育的人犯错误的地方。当房地产稳定上涨，形成上升通道，就开始吸引投资客，涨得越高，投资客越多，一方面接受了上涨的预期，另一方面，榜样（已经赚钱的炒房人）的力量是无穷的。王侯将相，宁有种乎？别人赚钱，我为什么不能？越来越多的炒房人加入，越来越多的资金有取得利润的需求，这种需求自然越来越不能被满足。最后会发生什么结果呢？人一定要在周围的狂热中保持冷静，否则可能认同非常荒唐的事，也给自己造成巨大损失。当年荷兰的郁金香泡沫，郁金香的球茎比钻石还要贵，当一个刚到荷兰的水手，不知郁金香的高价，把船长花3000金币买来的一盆球茎当菜一样煮熟后吃下后，这个消息被人们得到，人们才纷纷反思郁金香的真实价值，第二天，郁金香价格马上狂跌，泡沫破灭。有多少人能冷静地客观看待目前的房价？
这里想对炒房人说：人生有两大悲剧，一是炒股被套成了股东，二是炒房亏损又卖不出去成了房东；人生也有一大喜剧，就是泡妞成了老公。你炒房有承受损失的心理准备吗？你了解房地产市场吗？任何一个市场，怎么可能大多人赚钱呢？你有足够的信心和条件成为赚钱的少数人吗？
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