全国主要大城市住宅楼价疯狂上涨, 这些城市的老百姓颇多不满,也引起政府的高度关注。楼价有涨有跌,在正常情况下是供应与需求的市场反映,需求大而供应少价格自然上涨,反之则下跌。
然而,楼市的需求不单是居民买楼自住自用的需求,还有投资者买来收租或等升值再出售套利的需求。以北京、上海等大城市来说,虽然没有统计数字计算买楼自住自用和买楼投资的分别数量,以楼市买卖旺盛的情况来看,估计后者(包括本地和外来的投资者)所占的比例应该在百分之五十以上。
投资者买了楼都想得到回报,收楼后一般会想办法先租出去,把楼房丢空的比较少。有不少住宅单位租了给人办公,特别在所谓的商住两用楼非常普遍。北京典型的例子有建外SOHO、SOHO现代城等等。这种住宅商用模式极大扭曲了市场的供需关系,因为办公用途的租金一般都比住宅用途的租金高得多。
普通写字楼办公所占人均面积一般平均在每人十平米左右,纯居住人均所占面积往往是三倍以上。在日间太多人在住宅单位里办公,公共配套设施却没有相应的配合,包括电梯数目、电力供应、消防走道等等,因为住宅原来的设计和政府有关部门的要求并不是围绕着办公用途的。这也留下了严重的安全隐患,特别在消防防火方面。况且,住宅地租(使用权)有七十年,写字楼只有五十年,住宅商用使业主白白多赚了二十年,这合理公平吗?
如果政府严厉规定住宅不能作为写字楼办公用途,住宅的租金回报和租务市场就不会受到扭曲。投资者购买住宅后如要出租,只能租给纯粹用来居住的人。这样一来,需求量和租金都会相应减少,而租金回报一定会反映在购房市场上,楼价也自然会自我调节以反映投资价值的。
作者:黄忠2006-5-24
注:北京四惠东的普通二居室(七十平米)住房的租金约在¥2,500/月,买卖價格约在63万,在扣除空置成本、代理佣金、管理和装修维修保养费用、税收后租金年回报率约是百分之三。只要祖金不大升,住宅买卖成交价也不可能大升。
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