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作者：木子敖 发表日期：2006-05-19 13:08:25
主题：木子敖：透过南京看中国楼市何去何从[表状]
　　今年是中国加入世贸组织5年缓冲期的最后一年，为什么今年各大城市房价大涨，除了由于去年房产新政的实施造成的观望情绪在今年得到

释放这个因素外，不排除开发商为了赶在这个期限到来之前，人为制造房源紧缺、房市大涨的假相，以最大限度地获取利润。可以说，当前的

中国楼市正在上演大逃亡之前最后的疯狂。可是，面对如此严峻的现实，前天国务院出台所谓的“国六条”并没有展现出应有的决心和勇气，

而房地产是地方政府财政的重要来源，所以可以肯定的一点是，这六条将会在地方政府的阳奉阴违中消失于无形。

　　具体到南京楼市，虽然不像北京、广州、深圳那样疯狂，但至少在心理上，南京的开发商和北京等地的开发商没有多少本质的区别，都是

极其贪婪。今年他们肯定会用尽各种方法极力抬升南京的房价，南京市房管局昨天出台的所谓十条措施，虽然可以一定程度上控制开发商的不

法行为和炒作空间，但并不能从根本上解决问题。为什么呢？政府要政绩，政绩要花钱，钱从哪里来？卖地，从房地产行业搞钱最容易。看看

下面这张图，就知道谁是房地产行业的最大受益者。所以，就是再出台10000条，也都是不疼不痒的。

[img]http://image2.sina.com.cn/dy/c/2006-05-18/146a8ef1085c2fe5353469772ba0963d.jpg[/img]

　　当然，我也不是主张要房价大起大落，最理想的局面是整体稳定，由真正规范的市场机制而不人为鼓吹的市场机制来调节房地产市场。如

果政府真的愿意抑制房价，稳定房地产市场，根本不是什么难事，只要控制住自己从房地产获取巨大利益的欲望就可以了。为什么会出现“开

发商领导、政府决策、规划局执行、老百姓买单”的局面？就是开发商抓住了政府把房地产作为地方财政收入的重要甚至是主要来源这一弱点

，套句描述中美关系的词，就是政府和开发商之间其实是“利益攸关者”，彼此都需要对方，彼此都离不开对方。

　　如果政府真的想稳定房价，维护老百姓的切身利益，方法其实非常简单，根本用不着什么八条、六条、十条，只要一条就可以了。取消土

地拍卖制度，“主要”发展中低价商品房和经济适用房（注意是“主要”，而不是“重点”，更不是“加大”），根据土地级别，严格公开地

明确每块土地的价格，结合建设成本和开发商适当的利润，确定房价的上限，对外公开招标。如果这项政策能实施下去，你看房价能不能稳定

？而且这样做，是真正平衡政府、开发商、老百姓三者的利益，现在的状况是政府和开发商联手、老百姓处于绝对弱势、任人宰割的地位，套

句古话就是：“人为刀俎，我为鱼肉”。

　　最后谈一下南京房价的走势。其实，任何笼统地说南京房价是涨是跌，都是非常不科学的，也是非常不负责任的，不同的区域必须具体分

析才行。

　　市区：包括江宁、仙林、河西的中心区域，房价会持续上涨，这一点是勿庸置疑的，即使出现重大的不利情况，也只会在涨幅上做调整。

土地的稀有和不可再生的属性决定了这些区域房价的整体走势。

　　其它区域：今年到明年上半年，房价继续稳步走高，随着外资银行的进入，本土银行信贷逐步收紧，在老百姓的强烈反弹下，政府各项调

控措施出台并逐渐显示出效果，这些不利的消息逐渐影响到市场的信心。在明年下半年到后年上半年，房价会稳定一段时间。随着开发商手上

今明两年开工建设的项目基本消化完毕，开发商在新开项目上将变得更加慎重，政府在对拆迁量的控制上也会变得小心，房地产投资需求将逐

步得到抑制，持币观望的老百姓将越来越多。但老百姓对房地产的刚性需求却没有减少，政府为保证经济的持续发展，使房地产行业及其周边

产业不至于受到过大的冲击，将会持续加大中低价商品房和经济适用房的建设，给老百姓的感觉就会是房价降下来了。

　　在这种情况下，如果中央政府下定决心，加大贯彻力度，迫使各地政府乘势将中低价商品房和经济适用房作为房地产业的主要发展方向，

不仅可以让中国经济承受住金融业被迫开放初期的冲击，顺利度过动荡期，也能让房地产业走上健康发展的道路。同时，也会由于房地产业告

别暴利时代，老百姓获得了更多的实惠，这样的局面对平衡社会各个利益群体的利益、构建和谐社会也大有裨益。

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木子敖的BLOG：http://blog.sina.com.cn/u/1216773285
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