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一早就起来,赶去苏州开庭,来回奔,有些累,但心情很好,因为从开庭的效果和与法官庭后聊天的内容来判断,对方的上诉应该会被驳回。
最近,代理开发商打了很多场类似的官司,基本都是大获全胜的。
宏观调控,房价大跌的情况下,购房人想尽办法,要求退房,心情很能理解,但是如果没有合法理由支持自己的诉讼请求,则结果往往是事与愿违,劳命伤财。
在开发商未发生其他可导致被解除合同的明显违约行为的情况下,购房人一般都是牢牢抓住“不能贷款”这根救命稻草,作为自己的解约理由。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”于是,对于此条规定一知半解的购房人,便纷纷以此为武器,将开发商推上法庭。
但是, 究竟如何理解上述规定中“因当事人一方原因”和“不可归责于当事人双方的原因”呢?司法解释对此并未作详细界定,而从最高人民法院民事审判第一庭编著的《司法解释理解与适用》一书中的观点来看,最高院认为,如因开发商之原因使银行对其保证能力丧失信心,则属开发商的原因;如因购房人的还款能力过于恶化,则属购房人的原因;如因国家金融政策变化导致发放按揭贷款的规模的调整,则属不可归责于双方的原因。在司法实践中,各级法院的法官们也就当然以此为尺度来审理案件,进行判决了。
在诉讼过程中,作为原告的购房人无论要证明是属于开发商的原因导致不能贷款,还是要证明属于不可归责任于双方的原因导致不能贷款都是极其困难的。首先,就目前的市场情况来看,开发商的日子虽然不如前两年好过,但是绝大多数还不至于恶化到令银行对其保证能力丧失信心,也就是说开发商基本能够拿出银行要求的保证金,顺利安排好按揭银行,得到银行认可,签订担保协议。其次,虽然基于宏观调控的压力,银行办理按揭贷款的要求相对来说比以往要严格,但是以上海为例,从近年银行相关政策来看,并无重大变动。2003年6月5日《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)第四条已经规定“对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例仍执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例”,2005年3月28日《上海市银行同业公会关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》第二、三条又重申规定“对贷款购买第一套自住普通商品房和配套商品房的,个人住房商业性贷款的成数和利率按银发[2005]61号文规定执行。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的,提高第二套贷款购房的首付款比例”,而银发[2005]61号文《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》第一条第(二)款的规定是“房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。”由此可见,自2003年至今,能保证收入的首次购房客户均可获得七到八成的贷款,二次购房客户,只要能保证收入,也能获得七成左右贷款。
能否办出贷款,贷款人的收入水平是至关重要的,而意欲退房的购房人,为了不能足额办出贷款,往往会故意在收入证明上将收入开低或甚至以失业为由不开收入证明,这又恰恰证明了其是由于自身原因导致不能贷款,因为自银行自开展购房按揭业务以来,一直是要求月收入不能低于月还款额的两倍,这在签订购房合同时购房人就应该是知晓的,且购房人在签订合同时自己就可以明确计算出月还款额,故可以认为当时购房人是具有符合要求的收入水平的,之后开不出符合要求的收入证明,当然是其自身收入状况的恶化,属于购房人的原因导致不能贷款。
因此,本律师认为,在“谁主张,谁举证”的规则下,购房人依据《司法解释》第二十三条,起诉要求解除合同,能打赢官司的可能性不大,而打官司的代价却比较高昂。以房价仅100万元的中档房来计算的话,一、二审的诉讼费就需要三万余元,如果再加上律师费,总共花费不下五万,这样的冤枉钱花之前还是考虑仔细为好。
最后提醒两句“房市有风险,入市需谨慎!”“提倡诚信守约的美德”!
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