拍卖的目的是为了最大限度地获取利益,现行城市住宅使用地的拍卖制度其真正目的就是政府最大限度地获取利益,同时成为房价上升的一个重要因数和地产商推卸谋取暴利责任的借口。住房是一个关系国计民生的重要行业,就和国防工业一样,只能由政府才主导和调控,这种行业不能完全市场化。
城市住宅用地的拍卖制度,其最终的结果是开发商把土地拍卖的成本变本加利地转嫁到购房责身上,同时加剧了房屋成本的不透明化,并成为开发商推委的借口。
要合理地增加政府的土地收益,切实保证人民群众的利益,那么必须对土地拍卖制度进行以下改革
1,确实调研、准确核算房屋建筑实际成本(包括安置成本,建筑成本,合适的利润比例,税收成本等)。
2,根据土地价格为房屋总成本的20-30%的原则,结合实际房屋建筑成本,确定房屋成本基准价。
3,根据土地的具体条件(如地段,供求关系等),允许开发商拥有最高10%的上浮权利,以反映市场供求关系的影响。
4,政府评估该土地的供求关系,给出参照上浮百分比(正常情况下为0,最高不超过8%)。
5,在房屋成本基准价范围内进行住宅土地用地的拍卖和房屋的销售。
6,对实际销售价格,如果上浮比例超过政府给定的参照值,则开发商必须明示,并给出相关数据作为证据。
7,保护人们对开发商超过参照上浮比例的价格部分的质疑,对超过参照上浮比例而不能准确地说明原因和提供有效数据的开发商,政府应按超过一个点,惩罚降低两个点的原则,确实有效的实行。
这样,政府既能在一定程度上最大限度地获得土地拍卖的利益,又能给开发商与一定的自主定加权,满足市场供求关系的影响。
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