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作者：ztoaatoz 发表日期：2006-04-27 11:08:37
主题：房地产，盛产中国“暴富”的独特行业.（转贴）[表状]
房地产，盛产中国“暴富”的独特行业. 沈晓杰
　　前几年，记者在加拿大温哥华访问的时候，发现一个很奇 特的现象，南京好几位知名的房地产商，早已悄悄的在这里买下了自己的“洋豪宅”。
　　在当地风景最优美 的花园——伊丽莎白公园，旁边一最佳位置上伫立着一栋三层楼的“大豪司”(豪华别墅)。住在这里的是一位在 南京家喻户晓的房地产商。这位南京的“名人”平时并不住在这里，只是夫人带着孩子住在这儿。没几天在当地的 另外一个富人区，其他朋友又告诉记者，在这里也有好几位来自南京的房地产商。有人甚至连到超市买菜，都是用 长城卡刷的。回国后，记者把在温哥华的“见闻”告诉了南京房产界的几位熟人，谁知“见怪不怪”的他们会心一 笑，说南京房地产商到温哥华“投资移民”，早已成了一种时尚。
　　当时的第一印象，就是南京的百姓买高 价房多花的“血汗钱”，一转身就成了开发商在海外的豪华别墅。不知南京的市长和百姓，知道了这样的“财富转 移大法”，会作怎样的感想。据说，这几年来自中国的房地产商在温哥华买房，已再也不满足在一般的富人区了。 在温哥华最豪华的西温地区，九七前后在此地置办豪宅的香港的富豪大亨们，已经多了不少来自中国大陆的房产富 豪邻居。
　　其实，和像别墅这样的有形资产转移相比，更多的则是人们看不见的大量资产私下的悄悄流出。 如果按照温哥华当地的对投资移民的基本要求以及投资者在当地买房的费用，每个房地产商在当地的开支，至少在 1000万元以上。整个算起来，仅南京一地仍在“奔小康”的百姓，就为早已现代化的温哥华的发展，贡献了数 亿元的资金。
　　和这些“看的出来”的房地产商的“腰包”相比，中国房地产商的“暴富”的“水平”，往 往是“偶尔露峥嵘”的时候，人们才能“窥见”其中的“威力”。
　　人们也许还记得，在前年北京举办的某 次名人字画拍卖会上，来自南京的某房地产商“面无表情地”用15分53秒的时间，花掉了6930万元，买了 一套名画家的山水画册。据说这近七千万的投资对这位房地产商来说还一笔“小”买卖。按照当地媒体的说法，该 新富的收藏已多到“斋室盈满，无下足处”。以他为主的几位房地产商合搞的“国内首屈一指”的民营博物馆，现 已“有6000多件书画藏品，价值10亿元人民币”。并且每年还用超过一亿元的资金“用于收藏”。
　　 不过，你要是以为这位把顷刻间甩手近7000万视为“小买卖”的地产商是房地产界的了不得的“大碗”，那你 未免太小看房地产大亨的力量了。在某媒体去年评出的江苏富豪榜中，尽管前10名中有6名以房地产为主业或者 和房地产有关，但并不能见到他的名字。别说拿到全国和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份量”就“一般 ”了。
　　其实早在2001年也就是房改刚刚开始的2-3年的时候，人们就注意到房地产业成为制造中国 巨富的“特别行业”。在当年评出的《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主 要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年来一直不减。到了2005年 ，《福布斯》当年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共计六人都从事房地产业，而这还是在当年国家对 房地产业实施宏观调控、使房地产商财富的积累速度受到制约的情况下的结果。
　　据了解，由于不规范造成 的“极大的寻租和投机空间”，中国房地产商比全球其他地方的同行更有“点石成金”的“运气”。和《福布斯》 中国大陆富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地产业形成强烈对比的是，《福布斯》全球500富豪榜中却 只有30人左右是地产商。
　　不过，与房地产商暴富同样急剧高速增长的，是大众对中国房地产公认的批判 。从掠夺式的城乡拆迁、土地寻租中的腐败合谋，到哄抬操纵房价暴利、以及暴富后各种目无法纪的偷漏税等，房 地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不安的制造者。众多房地产商的“为富不仁”，不仅使其在公众 心目中名誉扫地，八成以上的网民对其持负面印象，而且就是其他行业的富翁也因其“太臭”而不屑于与之为伍。
　　预期利润达千亿？一个房地产富豪的财富读本
　　那么，房地产商又是通过怎样的运作，像巨大无比 的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸“到自己的怀中的呢？让我们以一个中国房地产大亨为标本来解剖 起。
　　许荣茂，去年《福布斯》中国大陆富豪榜中的第九名，在国内房地产界算的上地地道道的“大碗”级 人物。据报道，他去年的房地产的销售额就在70亿元左右(据说这还是受到宏观调控的影响，否则可以做到10 0亿)。根据其执行董事许世坛(也是许的儿子)对外的公布，“利润估计是销售额的 30 %”。就按照他的 “谦虚的说法”推算，世茂集团一年的利润就在21亿元以上。那么，世茂又是凭借何方“魔力”，一年就“轻轻 松松”的几十亿到手的呢？
　　据许世坛向媒体介绍，世茂集团房地产利润，主要来源于地产而不是房产。据 以调查和给中国富豪排行而著名的胡润领衔的《百富》杂志报道：“许世坛透露说，世茂集团七八成利润来源于地 产，房产的利润来源只占到两三成。”这也是世茂极为重视买地的原因所在，他还坦率承认：世茂集团一般将土地 价格控制在成本的20%以内，远远低于业界50%的水平。他还举例说，当年世茂在江苏常熟买了200万平米 地，价格大约是80万一亩，而现在市值已经翻了一番仅此一项世茂便已经赚到了20多亿元。另外，他们4年前 购买的上海北外滩项目的土地在，当时的价格是每平米4000元一平米，花费4亿元，而现在的市值上涨到了3 0多亿元。这也就是说，房子还没盖，他们已经先赚了20多各亿。
　　其实，世茂在房产上所取得的高利润 率及巨额利润，一点也不比地产逊色。。世茂在上海的世茂滨江花园，每平方米售价24000-28000元左 右，在南京的世茂滨江新城，住宅类均价也高达10500元上下。如果按“30%的利润率”来计算，前者每平 米给世茂带来的利润是7000-9000多元，后者也达到了3000多元，相当于去年南京平均房价的68% 。
　　我们拿世茂在南京的世茂滨江新城为例做个简单的剖析。2004年7月以2亿元注册南京世茂开发的 这项占地面积51.89万平米、总建筑面积150万平米，由17幢53层的超高层组成的酒店、住宅与商业项 目由超大建筑群，对外公布的投资有50亿、75亿和100亿三种。
　　实际上，世茂买下这块土地花费了 18个亿(据说还是分期向南京市政府付款)，150万平米的高层建筑按每平米2000元的建安成本算也就是 30个亿，基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少呢？ 在南京市房管局的“南京网上房地产”上，住宅的均价为10500左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最 低的)。我们就以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报。得出的结果是世茂在南京这一个 项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法，世茂的利润107.5亿元；如果按照政 府网站的“投资75亿元”的说法，世茂的利润总和也达到82.5亿元。就算是按照不知“根据何在”的100 亿元投资额的话，世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同，世茂的投资回报率最低的达到57.5%，
中间的及政府的算法也有110%，高的则达到215%。
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