第二个指标是房价/月租金比，240倍以上我坚持看空，房源为毛胚房（或者那些简单弄了下，配了些二手家具家电，但是花的成本很少的毛胚房）。240倍是房东靠房租收益平衡的极限值，到了240倍以下我不再看空。
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买东西有没有成本价一说? 房子显然也有吧. 一口咬定房价和租金的比例,有没有想过如果所有的房东都把自己的房子看成是05年买进的,试想租金市场会是怎么个现状. 就是因为大多数出租房房源都是低价位买入的,别的不说,70平的老工房租金1000左右,老工房的房东买进房子的价格很多在1~2万之间(工龄买断). 各位,有哪几个住老工房的租客他的房东是05年买进的房子,举个手! 买老工房的人自住的绝对占大多数,看看身边人就知道了,这样的事实可以回避吗? 出租的往往是不住的老宅,又不准备卖的.
实际是房租和收入比更有参考意义,太高了没人租
国外的房价,租金,收入在很长一段时间前就进入了一个有序平衡的时间,他们的房子从来都是买来的. 这样的地方房价收入比才是有可比性的. 国内的房子以前是分配的,房子的来源甚至不是买来的,怎么可以跳空这些因素,就拉了老外的经验公式乱套一气.
尊重事实,也要考虑历史因素,没个前因后果讨论出来的东西肯定是有缺陷的.不是每个房东都打算卖房的,如果大家都象蟹渣渣这样想,上海90%以上用来出租的房子都卖出来了,谁比谁傻啊,可是这样的事发生了吗?
是否可以否认,这些低价位的房源和低租赁价格抑制了周围新楼盘的出租价
假设:在用一地段,2个小区,一个是90年代的老工房,另一个是05年的新房,同样70平,老房子现价8000,新房子12000.可老房子是低价买进的,新房子是高价买进的,对租房子的你来说有两种情况
1.老的1000,新的1500
2.老的1000,新的3500
对中等收入的租房者来说想住的舒服点1500可能会去考虑,也就是说新老小区的房东还可以成为竞争对手
可是新小区如果高到3500元,两处房产的租客肯定不是同一群人了,高端租客的人数明显就少了,新小区肯定很难租掉.
这就看房东的选择了,我觉得新楼房的主人如果不打算卖掉房子套现的话,降低租金就是唯一的减少损失的办法.这样一来房租就降低了.
如果所有的房东都在盘算房价/租金比,而不考虑是不是租的掉,那么整个租赁市场就面临全面涨价,就和卖房子一样,不管卖的出去卖不出去,价一定开这么高.
这下可好,必须留在当地的人不得不买房子,能逃出去的,快走快走.呵呵,这是不可能的!
所以现在的低租赁价里有低价房源的一份功劳.这些低价房源很多都不是用正常价格买来的,就这样一个福利房和商品房混在一起的租赁市场怎么可以用国外资本型的房产市场经验来套用,不说完全没道理,但肯定有漏洞吧?
作者：重午
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