你注意到了吗？你上当了吗？有相当部份的购房户在不知情的情况下选择了“复利”的方式作为还款方式，即等额本息法。 就是月供每期都一样的那种！ 前段时间,在一朋友家中玩,朋友把刚与银行签定的按揭购房合同让我看看.当看到还款方式时,合同规定有两种:一种是"等额本息法";另一种是"等额本金法".合同选的是第一种.我大吃一惊,朋友怎么会选第一种呢?经朋友一说,在签合同,只顾签字,没时间看,搞不懂有啥区别.我对这个问题很敏感,因为我是学会计专业.
在这里,我要说的是:两种还款方式的本质是两种不同计息方式引起的.第一种是复利计息(就是平时所说的利滚利），第二种是单利。
通常情况下，银行方面在解答两种方式的区别时，仅仅只说表面现象，即第二种还款方式的还款压力要大些，因为先期要比第一种还得多些。银行根本不提其两种方式本质。另外我要说是的，两种方式的还款压力是相等的，第二的压力是先期要大些，第一种的压力后期要大些。如果银行明确了两种方式的计利息本质，你会选择第一种吗？在这个问题上银行是否存在欺诈行为呢？
我朋友在银行贷了24万元，20年期。我当时就跟他算了，第一种方式要多付利息3万以上。
现在来原一笔帐，根据报道，全国一季度的商品房开发量10亿平米,另外我们假设条件如下：
1.均价1800元/平米
2.50%的购房者选择按揭购房
3.40%是付,60%贷款
4.60%是购房者不慎选择了第一种还款方式.即"等额本息法"
5.贷款期平均12年
计算出的总贷款金额3240亿.
另外我计算了一下4500元的贷款,在两种不同的方式下,第一种要比第二种多计利息162.26元,现在不难算出,银行就会在2006年一季度开发的商品房中多得利益为116亿元.再想想在这之前,之后.要从老百姓身上得多少利益.
当然,上面从静态的角度算的银行得利.这问题讨论起来有点复杂, 因为第一种还款方式前期节约下来的钱在理论上有时间价值.但是那仅是理论上的.
关于上面的假设,望朋友们能找到可靠的报道或统计.
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