新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈 　
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者：浪漫无罪i 发表日期：2006-04-19 16:11:35
主题：物业税，或是降低房价的又一棵稻草？[表状]
自2003年10月官方文件中首次提到“物业税”这个概念，它就迅速成为了媒体讨论的热点话题。

普通百姓期望它能真的达到抑制炒房，降低房价的效果，从而早日圆了“住房梦”。

拥有多处房产的所谓富人也曾一度胆战心惊了一下。

然而现实远比期望残酷的多，在百姓们欢心鼓舞了不到“半分钟”，就有各地主管部门的官员出来大泼凉水，声称短期内恐怕不会实施，估计是要等到“花儿也谢了”。于是，关于这个话题平静了许多。

昨天，建设部的一位官员又站出来说物业税一定会实施，又再度激起了我对这个话题的兴趣，不妨也说上几句。

一、为什么“物业税”短期不能实施？

原因是多方面，政府恐怕也有诸多难言之隐。

首先，是物业税的税基难以确定。是对于第二处住房以上的物业征收？仅对高档物业征收？还是所有物业同样征收？从物业税的财产税性质来看，应统一以物业的价值为税基，对所有物业征收。然而，在现阶段的中国城镇，大多数居民的住房是维持生存基本需要的消费品，不能纯粹作为财产看待，如果一刀切的话，就是凭空加重了本来并不富裕的百姓的负担。如果仅对第二处房产征收，或对高档物业征收，那么认定的难度和成本也非常的大，在这个过程中必将出现大量的腐败现象。

其次，新税和旧税的关系。据报道，中国财政部相关负责人透露，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。按照这种说法，中国必将出现又一种双轨制，即物业税只能对实施后的新增房产征收，那么作为一种财产持有税，从理论上来说要永远征收，新旧对比，显然持有老物业要合算的多，那么税收的公平性就值得怀疑。另外如果把开发环节的税收转化为物业税，从理论上降低了开发的成本，房价应该显著降低，但是作为市场经济，房价并不受政府的管制，反而因此降低了开发商的资金投入，给了他们更大的不当获利的空间。

另外，土地所有权制度也是制约物业税的最根本的羁绊。所谓物业税，国外称为不动产税。然而，只所以把房地产称为不动产，最主要的原因在于土地的稀缺性、不可移动性和保值增值性，说白了，房地产的价值在于土地，而不是房屋，事实上抛开土地价值的房产从长期来看几乎是可以忽略不计的。可是众所周知，我国的土地所有权属于国家和集体，房产所有人仅拥有土地一定期限的使用权。从这个角度来看，物业税的征收存在基本法律制度上的严重缺陷，如果实施，实际上是广大业主替国家和集体买单，既不合理又不合法。

利益集团的博弈恐怕也是影响物业税未来走向的重要因素。一方面是弱势的广大百姓，一方面是以银行、开发商甚至有些地方政府等既得利益者，还有握有大量物业的新富，多方的较力，利益的天平最终会倒向哪里，我们拭目以待。

二、假如“物业税”实施就真的如百姓想像的那般美好吗？

既然“物业税”已经写入了十一五规划，建设部的人也出来肯定，看来早晚是要开征了。然而不同的物业税实施方案，对现有的房地产市场的影响存在着很大的差别。但是业内的专家多数认为它会导致房地产价格的下降。

如果真如财政部官员所说，把房地产开发环节的税收转移到以后的持有环节来收，那么开发成本会大幅下降，房价也会有一定幅度的下降，但是同时买房的门槛也相应降低了，又会导致房价的快速上涨，最终的市场因素作用的结果恐怕是开发商得到了最大的利益。而买房后的物业税就会成为广大百姓肩上永远无法卸下的沉重负担；同时，免税的老房会成为市场的宠儿，价格的坚挺在所难免。双轨制房地产市场的混乱令人难以想象。

假如像国外一样对所有物业征收“不动产税”，恐怕对现有的房地产市场具有很大的杀伤力。首先，对于一些以房养房的小投资者来说，风险是大大加大了，同样，而持有大量物业等待升值的投资人来说，投资成本的加大，收益预期的降低也会促使他们改变投资方向，房地产市场的泡沫将会在一定程度上得到挤压，百姓抑制或是降低房价的愿望或许可以实现。
同时，对百姓基本生活用房免税或者减税应该也是可以预期的，不仅仅因为这是国外的惯例，同时也体现了目前中央以人为本，营造和谐社会的理念。

不过，这些都是我们的主观猜测，真正的物业税到底如何定义，它会对房地产市场产生怎样的影响，我们也只有等待。

三、“物业税”或是一场“阳谋”？

“物业税”提出的背景是在房价高涨的时候，大家自然会认为是中央调控房地产市场的举措，对其期待有加，可以说是翘首以盼。笔者倒不这么认为，我倒觉得是中央为了避免地方政府未来出现财政危机的未雨绸缪的举措。

近年来，伴随着中国经济的迅猛增长，房地产业发展更是一马当先。目前，许多经济发达的城市对房地产业的依赖程度非常高，来自出让土地的收入在财政收入中占了很大的比重。可是由于缺乏宏观的控制，在土地供应上没有长远规划，许多地方的开发强度过大，导致很快就要面临城市土地资源枯竭的危险，财政上的危机在可预见的将来必将出现。现在提出开征“物业税”可以说非常及时，这种细水长流型的税种对改善目前大多数地方的财政收入结构是非常有利的。

从这个角度来看，地方政府才是“物业税”的最大受益者，调控房地产市场反倒是它顺手而为的副产品，或者叫一箭双雕，也许是我以小人之心度君子之腹，但愿不是。

物业税，咱们等着瞧吧。
  • 物业税，或是降低房价的又一棵稻草？ <4292 bytes> 浪漫无罪i <20060419 16:11:35> [点数:96]
  • 物业税的出现，也不可能导致房价出现大跌。我敢断言，中国房价暴跌的一天就在中国外贸出现巨大波折的时候。 <0 bytes> titan1976 <20060420 21:02:41> [点数:2]
    • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码