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作者:和谐稳定 发表日期:20060410 19:47:37
主题:开发商不可能控制楼市 房价提高是社会发展必然[表状]
版权所有:新快报 谈健 录入时间:2006-3-29 11:36:32 本文已被阅读过:121次

编者按:时下,房地产市场风风雨雨,房价起起伏伏,……许多人也因此闭口不言,互相达成“不谈房价”的默契。也许,他们是为了避免口舌招惹是非,抑或奉行“少说闲话,多做正事”古训,忙于做“大事”去了。然而,日前本报记者走访了多位开发商,设法请他们开了口,并滔滔不绝说出他们眼里所看的、心里所想的,这确实难能可贵。如今,让我们且听听这些房地产业的“大腕”们有怎样的说法吧。


面对目前房价上涨的态势,有专家认为楼市出现泡沫,有些报道称开发商影响着楼市的发展,一些消费者也认为,开发商每年都提高房价……针对这些问题,记者与广州部分开发商进行了探讨,对于不断上升的楼价,开发商也有话要说。

开发商不可能控制楼市

一位开发商认为,政府应从其他方面去杜绝所谓违法和不稳定的因素,而不是直接干预楼市,甚至告诉市民年底才买楼,这不正常。市民买不买房子,由他们自己决定。如果没有这样的市场承受力,不管开发商如何提价都是没有用的。其实楼市升价有很多因素,地价只是一小部分,关键是区域的经济发展和购买能力,这才是构成楼市价格非常关键的因素。开发商不可能左右楼市。认为开发商在控制楼市,这个观点是错误的。开发商指出,应该理性地看待楼市的发展,价格等一些问题应由市场去决定。对于房价,一刀切是错误的。

完全违背市场规律是不行的,房价的上升由很多因素引起。如土地供应不够,大家应该尊重这个事实。目前土地情况是市区少,郊区多。但是郊区并不是每个开发商都会去开发。我国不同于国外,在国外开车一小时,因为风光很美,视野开阔,感觉很舒服,不觉得辛苦。在国内,开半小时的车,就觉得很辛苦,原因是道路较窄且沿途楼房的容积率较大。如果叫市民都去郊区买房,恐怕不行。因此,郊区只能说是城市发展未来的一个区域性的东西,不能把它当成目前的供应量。郊区土地并不是目前主要的土地供应量,开发土地的紧缺造成土地供应价格的提高,会直接影响到房价的上升。

政府并不想地价不涨,地价上涨对政府的财政收入有好处。首先卖地的人希望涨,至少是不要跌,每年涨一点,起码预期的项目一定要涨,因此消费者看好的地段的房价一年一年涨。这就是市场的力量。

发展经济适用房,体制还不完善

谈到低收入者的居住问题如何解决,一些开发商认为,要走公屋这条路,而且要控制有钱人去买公屋。在香港,每个人的纳税情况政府都十分清楚,只有符合条件者才能入围抽签买公屋。中国内地要发展经济适用房,也必须有这条制度,否则像北京的经济适用房,真正需要买经济适用房的人反而买不到。

在国外,如果要鉴定一个人的收入,从税制上就可以查,可是在中国办不到,资产申报不清,很难查。因此,经济适用房发展至少还要有10年8年的过程,至少有了这套制度,才能发展经济适用房。所以,一厢情愿地让开发商多盖一些经济适用房,让老百姓多买一些房子并行不通,除非开发商不遵守市场经济,如果按照市场经济的规律,就应该由市场来决定房价。据说北京的经济适用房只有3%的利润,这么低的利润,开发商是不愿意做的。目前有些打着经济适用房的旗号开发地产,不是低收入的人去买房,小区里入住的反而是有钱人。

香港政府这一点就做得非常好,如香港房屋署,自己盖房子,卖给有需要的人。

房子的质量和服务,决定房子的价格

开发商认为,房价的提升与房子的质量和售后的服务有关。房价越来越高,投入的服务也越来越多,房价就会更高。

如果只是卖毛坯房,根本不用样板房,这样还可以省下一笔。盖样板房要花费几百万的资金,又不能买卖,楼盘启动后就要拆掉,白白浪费了几百万。但是如果不要样板房,在今天竞争如此激烈的情况下是行不通的。因此,房子的成本是提高了,再加上广告费,成本是非常大的。这些成本,也拉动了其他行业的发展。片面地认为房价高了,就是开发商赚了一大笔,有枪打出头鸟之嫌。

对包装修的房子,现在消费者有这种需求,开发商就会去盖这种房子,但开发商的利润并没有提高。房子装修,与装修公司签合同,开发商还要交税,变得成本越来越高。装修后加了税金的房子,再卖给消费者,那部分的成本是由于市场的需求而造成的,因此房价会上涨。由于开发商投入了一倍的成本,开发商的风险增加了。从开发商角度来说,因为投入增加了,价格一定会上升。

我们作一种假设,如果第一期卖的是毛坯房,只要每平方5000元,但到第五期时,涨到了一万元,这并不能表明开发商就纯赚了5000元,而是因为不断投入了很多好的东西和好的服务,产品更新换代了,成本上涨了,但是利润并不高,风险却更大了。而且施工周期长了,毛坯房与包装修的房子相差1/3至一半的施工周期。

许多消费者片面地看房价上升,其实房子的含义已经不同,产品和服务也已经不一样了。

房价提高,社会发展的必然

据记者了解,广州的房价还是相对平稳的,之所以平稳,有一点就是珠江三角洲的老板如果有闲钱,一般也不会来广州买房子,而浙江等地的老板就会到上海、杭州去买房子,因此造成上海和杭州的房价高。

一位开发商认为,这就是长三角经济结构与珠三角经济结构的区别。为什么说我们的核心竞争力不如长三角,长三角的吸引力非常巨大,因此浙江的一些老板,哪怕每年只在上海呆10多天,也要在上海买一套房子。这种购买力就决定了它的价格趋向。现在不是房价高的房子质量就好,广州的房子,8000元/平方米,到了上海可以卖到2万多。星河湾虽然开价一万多,但从服务和质量来说它超值。据业内人士分析,目前北京、上海的房子,无论从绿化、规划来说,都没有广州的好;北京的房子,服务比较粗糙,还处于卖房子阶段,房子只要竖起来,就有人买了。

一位开发商建议政府要先从提高人们生活水平入手,生活水平提高了,就买得起房。如果广州中产阶层的队伍象北京、上海那么大的话,广州的房价还会升。

一位业内人士称,不要把开发商和消费者、媒体当成对立面。他认为将房地产看成是暴利行业是不对的,房地产是可能存在暴利,但风险很大。一位业内人士认为,一些专家一看房价升了,就说有泡沫了,其实他们并不了解房市,就武断地做出结论,房价涨,大家怕,其实房价跌,更怕。如果一套房子卖每平方2、3万,那也只是个案,并不影响整个房地产市场,它没有代表性。不必对房价上涨过分惊恐,生活水平提高了,社会发展了,房价适度提高应该可以理解。
  •  开发商不可能控制楼市 房价提高是社会发展必然 <5215 bytes> 和谐稳定 <20060410 19:47:37> [点数:880]
  • 没什么技术含量 <0 bytes> webbbber <20060410 20:09:46> [点数:35]
  • 没什么技术含量 <0 bytes> webbbber <20060410 20:11:49> [点数:31]
  • 没见过这么无耻的开发商的托!这个记者肯定是个托! <493 bytes> smartzyc <20060410 21:15:36> [点数:54]
  • 呵呵,,没有ZF的强顶和猪如耶稣大哥这般的“人民公仆炒客”的浮燥,KFS当然不可能控制楼市!!!这次有长进啊,知道标转贴了, <0 bytes> solomon7711 <20060410 22:27:11> [点数:33]
  •  您文中"浙江的一些老板,哪怕每年只在上海呆10多天,也要在上海买一套房子.."这些人是炒房团的吧? 也能代表趋势和大方向?忽悠的 <0 bytes> steelmind <20060411 15:13:19> [点数:31]
  •  上百万的房款就算存银行每年利息也有两万,可以在五星级酒店住上一个月了,您当浙江人是白痴啊?浙江人最精明了! <0 bytes> 大地有泪 <20060412 15:31:37> [点数:20]
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