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作者:房子好贵 发表日期:20060330 16:42:38
[转帖]主题:政府引诱我们买房子的真实目的是什么?国家调控的具体目标是什么?[表状]
转自:zt
作者:michaelzhu

一、 先看一下为什么有那么多的声音,包括我们政府都在劝我们,用各种消息、政策吸引我们买房子。原因可以分为如下几个方面:
    
    1、先说一下如果我们买了房子,接着出现房价下降,会对我们有什么影响。
      
      以现在在上海买一套普通的100平方米的房子为例,单价10000元每平方米,总价100万,首付30万,贷款70万算。
      
    房价突然由10000多/平方米降到5000多一平方米(我认为房价至少要降一半)。那么,已经买房子的人房产总值缩水,以前100万的房子现在只值50万了。你会怎么办呢?你有两个选择,1、停止还贷款。2、继续还贷款。
    
    如果停止还贷款,那么你的首付30万以及你每月已经还的贷款数额以及你的装修费用(加起来大约有50万,现在卖期房,房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款,每年还大约5万,两年大约10万,装修大约5~10万),统统会被化为泡影了,银行将收掉你的房子拍卖,如果拍卖款项不不足以还贷款,银行会继续向你追偿。你将一无所有,而且,你连再次贷款买房的首付也没有了。对你来说,你已经损失了约50万。如果你还贷款呢,那么你拥有的房产已经贬值了50万(也就是说,如果你现在买房子的话,你可以省下50万)。当然,你不卖房子是不会体现出来的。但是对你来说,不管你是不是还贷款,你都损失了约50万。也就是说,房价大幅下跌对已经买房子的人来说,影响不会很大了。不管采取什么措施都损失差不多了。所以,你肯定还会继续还贷款了,只要你能还得起。也就是说,只要房子到了买房子人的手中,即使房子出现大幅下降,政府也不必担心了,不必担心由此会引发市场萧条等等。这是很多人都在劝我们买房子的第一个原因。
    
    
    2、再说一下如果个人买了房子,接着出现大幅下跌,对银行有什么影响。仍然是上面的例子。
    对银行来说,来自个人的风险并不大,如果遇上客户还不起贷款,银行也不会有太大的损失。因为首先它只发放了70万贷款,再加上客户已归还的贷款(现在卖期房,房子交到手里并装修好基本上已还了约两年贷款,每年还大约5万,两年大约10万),再加上房子本身的装修(约5~10万)及其本身的价值(50万),银行可以说亏不了多少,即便要是亏了,银行还可以向客户追偿。也就是说,只要房子到了买房子人的手中,政府就根本不必关心它的风险问题。因为即使最差的情况出现了,也就是房价大幅下降了,银行也不会赔本,亏的只是现在购房子的人。而他们又是社会上最弱势得群体,政府才不会担心他们呢。呵呵呵,真的替买房子的人担心阿。
      
    3、如果房子没有卖出去,在开发商手中出现大幅下跌,会有什么情况。
    
     首先,我们知道现在开发商是靠大量贷款来开发房地产的。贷款额度很大。在这种情况下如果发生房价下降,就要分几种情况考虑。
    A、 房子已经建设完毕。这时,如果房价下降,影响的将是开发商的预期收益。他会让开发商的预期收益大幅缩水,但是对银行影响不大。因为无论情况如何,银行是有房子可收的。受影响的是开发商的收益。收益大大减少。
    B、 如果房子还没有建成,且如果开发商破产,那么会留下大批的烂尾楼。给银行造成大量的坏账。在这种情况下,银行会受到一定的影响。经济发展也会受到一定的影响。
    
    这也就是国家政府尽量想办法引导我们购房的原因,其目的就是把风险转移到我们身上。通过我们来缓解风险.
    
    二、 看一下我们的政府近两年的房产调控的真正目的:
    
    我觉得我们的政府现在调控的真正目的,就是让房价稳定在现在高房价的基础上尽量多的时间,让那些没有耐心的人,还有那些近期内非买房不可的人去把这些空置房慢慢消化掉。待房子到了老百姓的手里之后,再来一个实质性的调控,让房价实实在在的落下来,这样,既保证了开发商的利益,又能够稳定经济,何乐而不为呢? 我觉得政府调控的步骤如下:
    
    第一步:2004.8.31 第一次土地8.31 大限,土地必须2年内开发,否则收回。
    第二步:2005.5月到期房限转,比如控制房产的贷款等等。同时有不同的高级官员出来放风说房价不会跌。
    第三步:从2005年底开始,默许各地政府用所有的招数托市,维持房地产高价的现状。2006年初更有过之而无不及。招数如下:
    
    开发商由于房子销售过慢,回款有压力,资金链紧张,开发商快要顶不住了,有的已经开始降价销售了。但是为防止出现整体的崩盘,(以后的消息是道听途说)于是,市政府出面给开发商制定价格指导,不允许房价有大幅的下跌,避免出现竞争降价。市政府放出消息,国家调控的目的是稳住房价,降的是房价的涨幅,不是房价,两个1000万计划缓建,意思是便宜房子我们不建了,不与开发商争夺客户。同时,又对楼盘的预售证的办理延期,让房子上市的速度变慢,造成房子紧张的假象。然后又说公积金购房政策放宽,贷款放宽,可以贷八成。鼓励大家买房,估计还会有买房免税政策出台。帮助 开发商联系贷款,维持他们的资金连,防止资金连断裂造成崩盘。总之就是千方百计地维持现有的房价尽量长的时间,并同时造成房价上升的假象。
    
    
    分析如下:
    
    第一步,此举的目的是为以后的调控作伏笔。同时为上市的房子划分一个阶段。(大约一个楼盘的开发期为两年)2007年之前为大量楼盘集中上市的阶段,之后为少量楼盘上市的阶段。即2004.8.31之前的土地将会大部分在2007年前被造成房子销售。这部分房子销售完毕后,上市的楼盘就会减少,因为2004.8.31后,国家开始限制土地的出让。数量就不会有现在这么多。如果在楼盘少的时候调控,即使房价大跌,对开发商也不会造成影响,受影响的只是个人。
    
    第二步,期房限转,2年的房子征收营业税,此举是为了把炒房子的人手中的房子压在炒房者的手中,防止2004年左右买的房子在2004~2007之间抛出打击楼市,冲击1手房的销售。同时不断由高层人物现身说法,说房价不会下跌,一方面稳定现在得房价,另一方面鼓励大家买房子,尽量消化在售的一手房。让尽量多的房子转到买方人的手中。
    
    第三招, 尽量维持房价尽量长的时间,招数如上所说,其目的是:
    1、 一方面迷惑一部分现在犹豫是否买房子的人,让他们买房,
    2、 另一方面迫使一部分有强烈购房需要的人近期买房子。
    3、 再者,房价长时间在高位运行,并有升高的迹象,消磨人们的信心,从而使一部分分没有耐性的人们买房子。
    如果现在市场上在观望的人都买了房子,那么,按政府的算盘,到2007年底左右,2004.8.31大限之前的土地所开发得房子大部分都会转卖到买方人的手中。他们认为最会有风险的房子都消化掉了。在这时,市场上可以销售的房子已经不是很多,他们就可以放心的调控了。房价的升降对市场的影响已经不是很大,即便下降50%,也不会引起经济萧条。
    
    但是,政府的以上目的会达到马? 很难说准,但是我觉得实现难度很大,因为:
    
    1、 开发商储存的土地太多了。造出来的房子将是个巨大的数目。
    2、 开发商是追逐利润的,房价稳了一年。开发商在售的房子不但没减少,反而越来越多。为什么呢?因为房价越高,开发商开发的楼盘就越多。房子就越多,销售压力就越大。
    3、 房价实在是太高了,老百姓实在是承受不起了。即便是政府实现了房价的长期稳定,因为老百姓的消化能力也有限,也不会消化掉很多。
    
    
    从上面的信息可以看出,我觉得政府会把现在的调控维持到2007年中期左右,所以房子的高房价可能要维持到2007年中左右。到那时,房价必将大幅下跌。跌回到他最初的价值。有两个原因,
    1、如果政府调控成功了,那时政府会有实质性的动作。
    2、如果目的没有达到,那么到时候积压的房子会非常多,开发商会家家销售的。
    
    所以,我建议,如果你是工薪阶层,你最好是等到2007年中期再买房子。那时,房价必将大幅下降,买同样一套房子,你会省一半的钱。
    
    不要相信现在政府现在所作的工作是为了降低房价,政府现在做的一切,不过就是想办法把开发商手里的风险转移的无助的老百姓手里而已。这样,保住了经济表面上的光鲜,保住了开发商,银行,以及市政府的利益,但是可苦了购房的老百姓,只好用自己所有的积蓄加上一生的努力来买这高价的房子。承担这不应该由自己承担的经济风险。
      
      说穿了,就是保护一些富翁,大企业,而牺牲最下层的老百姓。
      
      同时也可以看出,最近国家的调控,根本就不是为老百姓着想,根本就不是想降房价,而是想把房价稳在现在的基础上。慢慢的向老百姓身上转移风险。
      要是真的为老百姓想得话,很简单,只需公布房价成本就行了。房价就会自动降下来,其他的什么都不要做。
      
    如此说来,你是购房人,你会决定现在买房子马??
  • 政府引诱我们买房子的真实目的是什么?国家调控的具体目标是什么? <7363 bytes> 房子好贵 <20060330 16:42:38> [点数:3812]
  • 我觉得你是错怪政府了,对政府来说,开发商和购房人是手心与手背的关系,手心手背都是肉。 <498 bytes> 新多空转换 <20060330 16:56:38> [点数:268]
  • 土地可是政府卖的。请看...... <5010 bytes> ztoaatoz <20060330 17:24:54> [点数:334]
  • 831之前,开发商通过协议获得土地,腐败行为可使他们获得暴利,831之后通过拍卖获地,开发商利润明显降低,政府赚大头 <0 bytes> 新多空转换 <20060330 17:38:09> [点数:84]
  •  新多兄给KFS计算成本了?!什么是暴利?难道比以前赚得少点就不是暴利了?我可不认为KFS胃口能那么快转变. <507 bytes> copymen <20060331 10:25:54> [点数:96]
  • 我们国家的房子问题不是经济问题,是政治问题。 <0 bytes> 敲敲打 <20060405 14:28:46> [点数:63]
  • 裁判员?伟大的裁判员们可是在收运动员甲(开发商土地出让金和税)和乙(买房人的税)的!!! <115 bytes> solomon7711 <20060330 17:37:29> [点数:85]
  • 那你的意思是要重新选举政府?这可是超出了我们讨论的范围。政府也是人,也有生活,收税是正常的。 <0 bytes> 新多空转换 <20060330 17:45:40> [点数:61]
  • 大家主要看的是政府的公信力,现在这是人民所关注的,置于在人民心中什么形象也是由它的行为决定的 <0 bytes> 贱民就是我 <20060331 10:19:43> [点数:61]
  •  重新选举政府?不必了吧,问了问周围的,从来就不知道投票选举是咋回事:)估计都由政府代劳了... <0 bytes> steelmind <20060401 14:29:18> [点数:63]
  • 只谈房事,莫谈国事。 <0 bytes> hujiang73 <20060331 12:40:27> [点数:65]
  •  房事,找你老婆/小密/小J去谈吧,别在这里丢人现眼:)))) <0 bytes> steelmind <20060401 14:01:51> [点数:65]
  •  当然,如果有问题,还是偷偷摸摸去医院谈吧:))) <0 bytes> steelmind <20060401 14:19:04> [点数:48]
  • 我觉得新多兄太幼稚了,手心手背都是肉那是官腔,忽悠咱的.当官的肯定是自己利益第一,一旦利益需要,他随时可抛弃KFS或者老百姓. <0 bytes> copymen <20060331 11:01:51> [点数:55]
  • 政府是“父母”,开发商和购房人是他的两个“儿子”! <745 bytes> 新多空转换 <20060331 11:23:25> [点数:105]
  •  天真.你湖北哪儿的?我从来不相信老家的政府 <0 bytes> copymen <20060331 11:38:34> [点数:68]
  • 不相信和依靠政府相信谁?难道你信上帝或先知?既然这样,你只有:要么出国,要么另立政府,可能出国更现实一点 <0 bytes> 新多空转换 <20060331 12:54:18> [点数:51]
  • 搞笑,没政府没公信力相信它干嘛.你在外面混这么久了,不可能人家说什么你都信吧. <85 bytes> copymen <20060331 13:52:09> [点数:50]
  • 关于政府的讨论到此为止吧!既然你认为政府是在骗我们的钱,那你就把钱存起来好了。政府不会上门给你做思想工作买房 <0 bytes> 新多空转换 <20060331 14:22:43> [点数:56]
  • 看来你想问题很容易走极端.不碰到墙你是不相信的 <0 bytes> copymen <20060401 14:32:06> [点数:58]
  •  新多兄也不要把所谓的政府想得太高尚了,里面坐的也是凡人,在我看来,它与一般大公司没2样. <1189 bytes> copymen <20060401 15:30:03> [点数:77]
  •  千万别指望政府会主动帮你...如果政府不是你投票选出来的,也别指望它会被动帮你,除非恰好你的利益与它一致... <0 bytes> steelmind <20060401 14:24:37> [点数:63]
  •  房子姐,我看这个文章不是你写的吧,用心险恶的说,和大人他们要吓坏坏滴 <0 bytes> copymen <20060331 10:33:29> [点数:72]
  • 政府恐怕是要连KFS也要剥层皮的,以前协议让地是鱼饵,是为了在招拍挂阶段大捞一票吧.手心手背都是肉,不会厚此薄彼的. <0 bytes> y11010101y <20060402 03:48:55> [点数:59]
  •  精彩,与我心有戚戚焉 <0 bytes> 战略天军 <20060404 12:51:44> [点数:58]
  • 我相信!!! <0 bytes> wuki77 <20060404 13:03:37> [点数:49]
  •  购房者应团结起来!!! <496 bytes> yuuhb <20060404 13:53:05> [点数:82]
  •  购房者应团结起来!!! <496 bytes> yuuhb <20060404 13:54:03> [点数:54]
  •  政府可不能只想着要买房子的人啊! <197 bytes> ckm1003 <20060404 19:39:57> [点数:73]
  •  楼主的分析确实太中肯了,忍不住发表点感想 <1438 bytes> 昵昵歪歪 <20060405 02:58:32> [点数:233]
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