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作者：马左夫 发表日期：20060328 16:39:37
主题：高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工(转载)[表状]
房地产，盛产中国“暴富”的独特行业
　　
　　　　前几年，记者在加拿大温哥华访问的时候，发现一个很奇特的现象，南京好几位知名的房地产商，早已悄悄的在这里买下了自己的“洋豪宅”。
　　
　　　　在当地风景最优美的花园——伊丽莎白公园，旁边一最佳位置上伫立着一栋三层楼的“大豪司”(豪华别墅)。住在这里的是一位在南京家喻户晓的房地产商。这位南京的“名人”平时并不住在这里，只是夫人带着孩子住在这儿。没几天在当地的另外一个富人区，其他朋友又告诉记者，在这里也有好几位来自南京的房地产商。有人甚至连到超市买菜，都是用长城卡刷的。回国后，记者把在温哥华的“见闻”告诉了南京房产界的几位熟人，谁知“见怪不怪”的他们会心一笑，说南京房地产商到温哥华“投资移民”，早已成了一种时尚。
　　
　　　　当时的第一印象，就是南京的百姓买高价房多花的“血汗钱”，一转身就成了开发商在海外的豪华别墅。不知南京的市长和百姓，知道了这样的“财富转移大法”，会作怎样的感想。据说，这几年来自中国的房地产商在温哥华买房，已再也不满足在一般的富人区了。在温哥华最豪华的西温地区，九七前后在此地置办豪宅的香港的富豪大亨们，已经多了不少来自中国大陆的房产富豪邻居。
　　
　　　　其实，和像别墅这样的有形资产转移相比，更多的则是人们看不见的大量资产私下的悄悄流出。如果按照温哥华当地的对投资移民的基本要求以及投资者在当地买房的费用，每个房地产商在当地的开支，至少在1000万元以上。整个算起来，仅南京一地仍在“奔小康”的百姓，就为早已现代化的温哥华的发展，贡献了数亿元的资金。
　　
　　　　和这些“看的出来”的房地产商的“腰包”相比，中国房地产商的“暴富”的“水平”，往往是“偶尔露峥嵘”的时候，人们才能“窥见”其中的“威力”。
　　
　　　　人们也许还记得，在前年北京举办的某次名人字画拍卖会上，来自南京的某房地产商“面无表情地”用15分53秒的时间，花掉了6930万元，买了一套名画家的山水画册。据说这近七千万的投资对这位房地产商来说还一笔“小”买卖。按照当地媒体的说法，该新富的收藏已多到“斋室盈满，无下足处”。以他为主的几位房地产商合搞的“国内首屈一指”的民营博物馆，现已“有6000多件书画藏品，价值10亿元人民币”。并且每年还用超过一亿元的资金“用于收藏”。
　　
　　　　不过，你要是以为这位把顷刻间甩手近7000万视为“小买卖”的地产商是房地产界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地产大亨的力量了。在某媒体去年评出的江苏富豪榜中，尽管前10名中有6名以房地产为主业或者和房地产有关，但并不能见到他的名字。别说拿到全国和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份量”就“一般”了。
　　
　　　　其实早在2001年也就是房改刚刚开始的2-3年的时候，人们就注意到房地产业成为制造中国巨富的“特别行业”。在当年评出的《福布斯》2000年度中国大陆首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要从事房地产，房地产商成为富豪榜人气最旺的“族群”。这种“造富”的势头近年来一直不减。到了2005年，《福布斯》当年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共计六人都从事房地产业，而这还是在当年国家对房地产业实施宏观调控、使房地产商财富的积累速度受到制约的情况下的结果。
　　
　　　　据了解，由于不规范造成的“极大的寻租和投机空间”，中国房地产商比全球其他地方的同行更有“点石成金”的“运气”。和《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地产业形成强烈对比的是，《福布斯》全球500富豪榜中却只有30人左右是地产商。
　　
　　　　不过，与房地产商暴富同样急剧高速增长的，是大众对中国房地产公认的批判。从掠夺式的城乡拆迁、土地寻租中的腐败合谋，到哄抬操纵房价暴利、以及暴富后各种目无法纪的偷漏税等，房地产不仅成了中国腐败的集聚地，而且也成为社会不安的制造者。众多房地产商的“为富不仁”，不仅使其在公众心目中名誉扫地，八成以上的网民对其持负面印象，而且就是其他行业的富翁也因其“太臭”而不屑于与之为伍。
　　
　　　　预期利润达千亿？一个房地产富豪的财富读本
　　
　　　　那么，房地产商又是通过怎样的运作，像巨大无比的高速泵一样，把国家和社会的财富顷刻“抽吸“到自己的怀中的呢？让我们以一个中国房地产大亨为标本来解剖起。
　　
　　　　许荣茂，去年《福布斯》中国大陆富豪榜中的第九名，在国内房地产界算的上地地道道的“大碗”级人物。据报道，他去年的房地产的销售额就在70亿元左右(据说这还是受到宏观调控的影响，否则可以做到100亿)。根据其执行董事许世坛(也是许的儿子)对外的公布，“利润估计是销售额的 30 %”。就按照他的“谦虚的说法”推算，世茂集团一年的利润就在21亿元以上。那么，世茂又是凭借何方“魔力”，一年就“轻轻松松”的几十亿到手的呢？
　　
　　　　据许世坛向媒体介绍，世茂集团房地产利润，主要来源于地产而不是房产。据以调查和给中国富豪排行而著名的胡润领衔的《百富》杂志报道：“许世坛透露说，世茂集团七八成利润来源于地产，房产的利润来源只占到两三成。”这也是世茂极为重视买地的原因所在，他还坦率承认：世茂集团一般将土地价格控制在成本的20%以内，远远低于业界50%的水平。他还举例说，当年世茂在江苏常熟买了200万平米地，价格大约是80万一亩，而现在市值已经翻了一番仅此一项世茂便已经赚到了20多亿元。另外，他们4年前购买的上海北外滩项目的土地在，当时的价格是每平米4000元一平米，花费4亿元，而现在的市值上涨到了30多亿元。这也就是说，房子还没盖，他们已经先赚了20多各亿。
　　
　　　　其实，世茂在房产上所取得的高利润率及巨额利润，一点也不比地产逊色。。世茂在上海的世茂滨江花园，每平方米售价24000-28000元左右，在南京的世茂滨江新城，住宅类均价也高达10500元上下。如果按“30%的利润率”来计算，前者每平米给世茂带来的利润是7000-9000多元，后者也达到了3000多元，相当于去年南京平均房价的68%。
　　
　　　　我们拿世茂在南京的世茂滨江新城为例做个简单的剖析。2004年7月以2亿元注册南京世茂开发的这项占地面积51.89万平米、总建筑面积150万平米，由17幢53层的超高层组成的酒店、住宅与商业项目由超大建筑群，对外公布的投资有50亿、75亿和100亿三种。
　　
　　　　实际上，世茂买下这块土地花费了18个亿(据说还是分期向南京市政府付款)，150万平米的高层建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30个亿，基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少呢？在南京市房管局的“南京网上房地产”上，住宅的均价为10500左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的)。我们就以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报。得出的结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法，世茂的利润107.5亿元；如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法，世茂的利润总和也达到82.5亿元。就算是按照不知“根据何在”的100亿元投资额的话，世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同，世茂的投资回报率最低的达到57.5%，中间的及政府的算法也有110%，高的则达到215%。
　　
　　　　据媒体引用许世坛的话，目前许氏家族现在全国“已经储备了1000万平米的土地”用来开发房地产。这比北京市2005年一年的全部住宅供地(为880公顷)还要多出120万平米。业内人士推算，如果这1000万平米土地按容积率1.5来算，可以造1500万平米的房子；而按照世茂擅长的以建高层和小高层来获得利益最大化的话，我们以2.2为其平均容积率，就可以建2200万以上平米的房子。
　　
　　　　2200万平米的待建房，如果在今后一段时间陆续完成，可以给世茂带来多少巨额财富呢？综合考虑今后房价的走向和世茂在不同城市布局的因素，我们以它的每平米6000元的中间销售价、30%的利润率来计算，每平米的利润为1800元，2200万平米就是396亿元。而按照世茂在南京这样二线城市的可能利润率来类推(投资及成本在房价中的比例分别为32%、，48%和63%，也就是利润率在68%、52%和37%)，世茂最低每平米可以赚取利润2220元，最高达到4080元。这就标志着，世茂如果在今后一段时间开发完这1000万平米的房地产用地，应该至少可以赚取利润586.08亿元(每平米利润2220元× 2200万平米待建房，今后一段时间预期房价整体加权涨幅为20%)，如果按现在房价增长势头发展下去的话，最多也不应该少于1077.12亿元(4080元×2200万平米＝897.6亿元，今后一段时间预期房价整体加权涨幅为20%)。
　　
　　　　用现在已经掌控的土地资源，在今后一段不是很长的时间，最高可能赚取上千亿利润，这会是一个中国房地产大亨“抽吸”社会财富的能量吗？！
　　
　　　　一个城市的利益搏杀：七万五千家庭，户均“进贡”16.5万给开发商
　　
　　　　数百房地产商，一年“多吃”百亿“民脂民膏”
　　
　　　　社会再怎么发展，总有个渐进的过程。财富的增长，也一定和经济发展的相同步的。开发商动辄上亿、甚至数十亿、上百亿的急剧增长的财富，又是从何而来的呢？他们掘富的“金矿”又是在哪呢？让我们从一个城市——南京的房地产市场的情况来分析。
　　
　　　　据南京市房管局不久前对媒体公布的材料：2005年南京市共销售商品房916万m2，比2004年上涨13.4%；商品住宅销售806万m2，比2004年同期上涨12%。去年全市商品房均价约4800元/m2，同比上涨5.0%；商品住宅均价4400元/m2出头，同比上涨3.5%。2005年套均住房面积107平米。我们在这里暂先不管每平米4400元的价格可否在南京市的主城六区买到新老住房，就根据这个“官方的口径”统计，来进行相关的计算。
　　
　　　　同时，根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”网的资料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容积率，多层的一般在1.5-1.8，高层小高层的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我们粗略的把它平均在1.8。也就是说，南京市商品房的平均楼面地价，定在1000元。
　　
　　　　4400元的住宅平均房价，1000元的楼面地价，806万平米的销售面积，套均107平米，这就表示当年有75327户南京家庭买了新房。按照“官方统计”，我们也可以算出南京市开发商一年的“红利”。
　　
　　　　一般来说，房地产商的建房成本有这么几块组成。
　　
　　　　首先，是开发商的楼面地价成本，南京市平均在1000元；
　　
　　　　第二，建筑商建造房屋的建安费，包括包括建材费、人工成本、机器使用费等等，一般多层建筑每平米在700多元，小高层在1000多元，高层在1500-2000元之间。由于在“降低平均房价”中“贡献最大”的郊区县房基本上都是多层，而且加权的比例也最大，所以建安费估算也是每平米1000元；这两项一般来说是房地产商建房分最大的成本。至于其他费用，琐碎而十分烦杂，南京市物价局在“南京市商品房作价办法”中，仅“成本构成”一项就有几十条之多，非专业人士所能明了。前一段时间由于公布南京河西部分楼盘价格成本“民间版”而名声大振的南京自建房网的邵角等人告诉记者，其他的成本可以分为两大类：
　　
　　　　第三， 配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。南京市平均的收费标准应该在500元；
　　
　　　　第四，开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等等。人工费、广告、贷款利息和纳税等都在该大项内。他们认为，该大项费用一般不超过商品房销售价格的10%，我们以400元为平均数。
　　
　　　　南京市2005年商品住宅平均成本就应该为：
　　
　　　　1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。
　　
　　　　应该说，这样的推出的成本，符合南京的实际。前几年在南京房价最高的鼓楼区边上，有个国家级的康居示范工程智能化示范小区，采用了很多新材料。如外墙所用的保温隔热新材料，使空调制冷节能达50%，连电梯也是配置进口的。就这样的高标准住宅，最低的售价也只有2500元上下。由此不难看出，就是剔除地价上涨的因素，南京建房的其他成本也不像开发商渲染的那样“玄妙”。
　　
　　　　算出了建房的平均成本，南京市房地产商的平均利润就一目了然。等于：
　　
　　　　住宅每平米的平均利润为： 4400元-2900元＝1500元；
　　
　　　　住宅平均利润率为：1500÷4400=34%
　　
　　　　平均每户买房人给房地产商贡献的利润为：107平米×1500元＝16.05万元
　　
　　　　南京人一年买商品住宅给房地产商贡献的利润：806万×1500＝120.9亿元
　　
　　　　根据以前对商品房价格管理的有关规定，普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%。也就是说南京市住宅商品房的利润率，高出了有关方面认可的最高标准26个百分点，“超标”幅度在3倍以上。
　　
　　　　如果按“约定俗成”的普通商品住宅最高8%的利润率，那么：
　　
　　　　南京市普通商品住宅的价格应该为：2900元×1.08＝3132元
　　
　　　　房地产商从每户买房人多拿利润为：(4400-3132)×107＝13.5676万元(占85%)
　　
　　　　房地产商一年从南京买住宅百姓多拿利润：(4400-3132)×806万＝102.亿元
　　
　　　　每户买房人向房地产商户均多交13.56万元“银子”意味着什么呢？按照南京市人均年工资2万元计算，夫妻两个都有单位工作，一方的工资用于日常的所有开销，以维持基本的生活，一方的工资全部用于支付房款(相当于用家庭收入的50%用在买房，远远超过一般国家不超过30%的水平)，平均每个买房的家庭要为房地产商的暴利多打工6.78年。如果这些家庭不因为买房而对自己生活极为“苛刻”到处处节衣缩食，只把家庭收入的30%用在支付房款，那么，平均每个买房的家庭就要为房地产商的暴利多打工11.3年。
　　
　　　　这里要特别提示的是，以上还是根据“官方统计”的材料而做出的。其实，南京城区的房价要比房管局公布的房价高得多早已为“人所皆知”。如果相关部门敢于公布真实的、经得起严格审计南京市区的房地产市场一手材料的话，人们会发现，高房价对社会各阶层财富“洗牌”的效应要比人们想象的还要大的多。
　　
　　　　如果根据现实中可以买到房子的价格(每平米6000元，地点还是主城区边缘的地方)来计算，南京房地产商实际上可能在商品住宅每平米上所赚取的利润就是(6000-2900)3100元(这些地方平均地价虽然稍贵一些，但房屋的容积率更高)。按照8%的利润上限，他们在每平米上多拿的钱是(6000-3132)2868元。
　　
　　　　也就是说，如果一个南京的家庭是在现实中买房(而不是在房管局的“官方数据”中“梦房”)，他们每户为开发商的暴利所多交的“银子”可能是30.6876万元(2868元×户均107平米)。一个家庭如果每月克俭生活、用50%的工资来支付房款的话，就意味着要房地产商的暴利多打工15.3年，如果他们是正常的节衣缩食、只用30%家庭工资所得来支付房款的话，就可能要用25.6年的时间来为房地产商的暴利打工卖命。如果一个人一生的工作时间是30年的话，那就意味着他有85%的工作是为了房地产商的暴利的积累，而为自己的还不到15%。
　　
　　　　和旧社会的“长工”相比，买房人是不是有过之而无不及？从经济利益博弈的角度来说，今天的买房人，是不是更像房地产商暴利下的“奴隶”！
　　
　　　　大中城市买房人，早已成为高房价下的“长工”
　　
　　　　其实，中国的大中城市居民为买房需要有一种“毕其生之所有”的“大无畏的献身精神”，早已不是什么调侃和笑谈，而是买房者发自内心的切肤之痛。
　　
　　　　记得曾有一张网上的帖子，引来众多人的唏嘘不已。这份帖子的题目就是“为一套房子你要奋斗多少年？”其中对居高不下的房价发出“无奈的感叹”，引起了太多普通人的共鸣。
　　
　　　　这位上海的网民有一天买了份房地产报，看见过去曾经居住过像城乡结合处上海浦东花木路一带的二手房居然也可以卖到每平米万元以上，90平米左右的两房一厅就要花上100万，惊吓得“舌头半天没缩回去”。他算了一下在上海这还没“脱掉郊区身影”的地方，买这样一套房究竟要化掉各种不同人多少年的“血汗所得”。结果是：一个有田种、有鸡养的农民不吃不喝要种田1000年；一个“不抽烟，不喝酒，不结婚，不吃饭”的下岗工人，需要连续工作100年；一个“不贪污、不受贿、不挪用公款”同样也不吃不喝的公务员，得熬上33年！
　　
　　　　无独有偶，有份专门帮人理财的媒体——《个人理财》杂志，去年初对我国最具有影响力的37个大中城市市区商品房平均房价和当地居民的平均收入做了调查。他们以一个城市的普通三口之家为例，按该市公布的2004年人均可支配收入为标准，得出3口之家的可支配收入，再按照目前我国居民43%的消费率计算出该三口之家的平均年节余(年收入的57%)。再用该城市市区的平均商品房房价，按每户70平米、普通的两居室的低标准，算出了每个家庭按照现在的收入、房价水平，买这样一套连小康也达不到的住房所需要的时间。需要时间最长的前十名城市是：
　　
　　城市排行
　　 04年居民家庭人均可支配收入（元）
　　 三口之家年收入（元）
　　 年节余（元）
　　 每平米房价（元）
　　 简约两居室平均总价（70平米）（元）
　　 买套简约两居室需要年限
　　
　　1、温州
　　 17727
　　 53181
　　 30313
　　 9278
　　 649460
　　 21.43
　　
　　2、上海
　　 16683
　　 50049
　　 28528
　　 8627
　　 603890
　　 21.17
　　
　　3、杭州
　　 14565
　　 43695
　　 24906
　　 7210
　　 504700
　　 20.26
　　
　　4、南京
　　 11602
　　 34806
　　 19839
　　 4960
　　 347200
　　 17.50
　　
　　5、青岛
　　 11089
　　 33267
　　 18962
　　 4639
　　 324730
　　 17.13
　　
　　6、天津
　　 11467
　　 34401
　　 19609
　　 4760
　　 333200
　　 16.99
　　
　　7、大连
　　 10378
　　 31134
　　 17746
　　 4241
　　 296870
　　 16.73
　　
　　8、北京
　　 15638
　　 46914
　　 26741
　　 6232
　　 436240
　　 16.31
　　
　　9、宁波
　　 15882
　　 47646
　　 27158
　　 5900
　　 413000
　　 15.21
　　
　　10、厦门
　　 14443
　　 43329
　　 24698
　　 5156
　　 360920
　　 14.61
　　
　　
　　　　这就是说：这些城市的居民每年拿出近六成(57%)的家庭收入，来买一个极为普通的、连小康标准都达不到的住房，需要花上14到21多年的时间，才能实现这基本的居住权利。
　　
　　　　中国大中城市的居民，在形式上看，已经不折不扣的成为高房价的“长工”。但从本质上来说，真正最大的“地主”，是房地产商及高房价的暴利。地方政府以靠买掉城市百姓的居住地来“经营城市”和“经营政绩”，也负有相当部分的责任。根据对南京房地产市场高房价的分析，地方政府摊在买房人中的“楼面地价”，有一半是不合理的。它和房地产商的暴利一起，导致了城市居民住房价格的高高在上。从这点来说，城市居民买房买成了“长工”，而且一干就是十几和二十多年。其中有85%的时间是在为开发商的暴利“扛活”，有15的时间，是在为地方政府的“政绩”做奉献。由于各个城市的具体情况不同，并缺乏基本的信息透明公开，所以这也是一个推论。但高房价已成为压在居民头上最重的新的“三座大山”，却早已是不争的事实。这也难怪在最近刚刚公布的一项调查中，“住房成为老百姓最关注的‘两会’话题”。
　　
　　　　面对这样的现状，面对居高不下的城市高房价，任何有责任感的公民和官员都会由衷的感到：高房价及老百姓的住房权利和保障问题，早已不是一个经济问题，而是一个地地道道的“大政治”。为什么高房价成了全民财富的最大“洗牌器”？为什么老百姓为了得到基本的居住权而成了房地产商的“长工”？为什么房地产商可以靠倒卖公民的居住权而暴富？我们究竟是“执政为民”还是“执政为商”？…|这些根本大是大非问题，
　　
　　　　迫切需要我们做出社会主义中国的解答。
  • 高房价洗劫了谁的财富 让我们成为了谁的长工(转载) <16428 bytes> 马左夫 <20060328 16:39:37> [点数:2162]
  • 由于国内现实，我看在2，3年内，如果我国不出现大的经济事件，房价很难下降。甚至是持平也很难。 <0 bytes> titan1976 <20060328 17:04:59> [点数:106]
  • 如果你认为你的钱是血汗钱，每一分钱都不容易，那最好不要介入房地产，如果你的钱来的比较轻松，也比较多，可以考虑进入 <0 bytes> 新多空转换 <20060328 17:21:13> [点数:91]
  • 购房者应团结起来！！！ <542 bytes> yuuhb <20060404 14:22:32> [点数:53]
  • 看来以后才明白.我们还远没有达到小康. <0 bytes> 查找用户 <20060404 22:18:02> [点数:40]
  •  要看好戏就要有耐心 <238 bytes> lvhongs <20060408 16:22:18> [点数:4]
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