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作者：马左夫 发表日期：20060328 13:59:06
主题：到底是谁他妈的在操控房价？！zt[表状]
作者：孟小虎

1月23日下午4时15分，当高置投资有限公司的报价涨到比起始价高出近2.5亿元达到5.1亿元时，一直与之“较劲”的华远地产没有再举牌，随着主持人的一声槌响，北京工体4号地经过162轮的竞价后被李泽楷的盈科大衍地产旗下公司夺得。
　　提到高昂的房价，很多人都去骂开发商，认为是开发商为了牟取暴利哄抬了房价，或者人为的操纵了房价。的确，房地产商利用营销手段，在一定程度推动了房价的上涨。但是这个上涨的幅度和数额仍然是有限的，在市场化的条件下是不可能影响房价的整体上涨的。真正推动房价上涨的，是政府，不是开发商，政府垄断了房地产行业的土地供应，也就直接操纵了房价的涨跌，政府在房价上涨的过程中获利最大，也最贪得无厌，开发商只是在这个过程中分一小勺汤而已。
　　在所谓的“8.31”大限以前，也许靠协议出让得到土地开发权的开发商获得了暴利，而这个暴利也和土地使用协议的黑箱操作密不可分；“8.31”之后，这个暴利由政府收回了，由土地开发得到的超额利润大部分归了政府。
　　北京工体北路4号地竞拍后的楼面价为12655元/平方米，北京高档公寓建筑成本3000元/平米，根据北京工体3号项目的17000元/平米的销售价格，土地成本就占了74％，开发商的毛利润空间还有1345元/平米，其风险并不大，胆子大一点的开发商还可以举牌。问题是这么高的房价由谁来买单？当然还是消费者、是那些需要一个遮风避雨的地方安居乐业的人民大众。政府在拍卖土地的过程中首先想到的是开发商的开发风险，而不是最终土地使用者的价格承受能力。北京市土地储备中心交易部部长叶向忠“竞拍前，曾以 ‘虽然今天北京的气温很低，但是室内的温度依旧很高，因此大家在竞价时不要头脑过热’来告诫昨天参与竞拍的开发商”。他没有告诫开发商：土地成本增加了，民众的住房需求怎么办？
　　易宪容说，“房地产市场的繁荣度……更在于我们房地产市场的产品能否适应民众的支付能力”。从李文杰的分析可以看出，在北京，即使高档公寓的建筑成本也不过3000元/平米，加上土地价格以后，房屋单方成本就达到了15000元/平米，而其中的土地成本就占了80％。再看开发商方面，即使单价卖到了17000元/平米，销售毛利润率也不超过12％，就算开发商不作盈利打算，生产“适应民众支付能力的产品”显然也不是开发商所能做到的。
　　政府调控房价的第一目的是什么？从新八条、旧八条的内容看，是为了保护金融体系，保护房地产行业的健康发展，保护GDP的稳定增长；至于民众的住房需要，房价是不是民众能够承受得起，并不是官老爷们所要考虑的内容。上海的房价从1万涨到2万，也没见地方政府中央政府考虑一下居民的承受能力，采取一下什么手段平抑房价。直到危及到了政府的利益相关者了，才开始什么狗屁的新八条、旧八条。
　　政府采取的调控政策都是什么呢？提高按揭首付比例、提高住房按揭贷款利率，是趁火打劫行动。利用“招拍挂”政策哄抬地价；提高房地产开发门槛，制造垄断经营，政府垄断土地，少数资金雄厚的房地产商垄断开发经营，纯粹就是合伙分赃。有限的经济适用房，满足的购房人有多少是低收入者呢？真正的低收入者，就买的起经济适用房了吗？
　　土地使用权出让的“招拍挂”是不是市场化？建立一个市场不等于市场化。同样，建立了土地交易中心，把土地拿到市场里拍卖也不是就做到了市场化。只有市场化的环境才可能存在供应和需求的调节过程。当民众的实际住房需求加大，或者开发商希望建造更多房子的时候，由于土地供应是由政府一家独家供应，土地交易中心并不能根据供需原理进行调节，相反，政府成了市场供应的一环，那么不可避免的，政府就成了与民争利的经营者，政府垄断土地，还要牟取利润最大化，“招拍挂”就成了政府垄断经营的合法外衣。“招拍挂”的好处是在一定程度上保证了土地使用的透明化，但政府的取向一样不容忽视，比如政府为了保证某一有势力的开发商拿到土地开发权，有预谋的规划进入拍卖程序的地块，使之面积总价达到一般规模开发商无法接受的额度，最后只能由这家资金雄厚的开发商出价。
　　土地的垄断是不是无法市场化的源头？建筑材料，施工企业、设计公司、包括顾问公司都可以在市场上自由选择，唯独土地，只有一个供应商，即政府。如同一个产业链，如果在原材料供应上卡住价格和供应量，那么后面的链条上的下游企业，只能受控于这个供应商。房地产行业的市场化显然是实现不了的。那么房地产行业在现在的体制下能否做到市场化呢？由于土地的国有性质，土地使用者没有所有权，所以土地的使用和出让就不可能按照市场化的条件来运作。既然政府掌握土地的所有权和使用权，同时政府搞清楚自己的本职工作是服务人民，那么房地产行业还是不要市场化的好，就如同各种公共工程一样，政府有义务为居民提供居住用地。
　　开发商是不是应该受到指责？从市场化角度，盈利是企业目标。任何企业都有权追求利润最大化。开发商不是希望房价上涨，只是希望利润上涨。没有必要去指责一个企业盈利的愿望。政府的职责是为民众服务，可以用反垄断法、限价的方法控制房价和供应。而所谓的开发商，不过就是把资金注入，再把各个专业组织起来，完成住宅开发整个过程的协调人而已。如果以降低房价，满足居民的居住条件为目标，政府放弃暴利，成立政府的住宅开发协调组织，协调各种建设相关单位，募集居民的自有资金，同时吸收银行贷款，成立一种各级政府管理的类似于凌罡个人集资建房的组织，那么城市居民的住宅问题即可迎刃而解。至于社会公平问题，则可参照各地城乡居民的收入福利等水平，按照可以度量的标准，以民众所能承受的价格收取土地使用费用。限制炒作、限制投机的措施依然实行，或者制定更加严密的管理措施，确保有限的居住空间不被富裕者占据过多。
　　解决房价问题还有一个思路，政府仍然要放弃暴利，取消土地的“拍挂”，实现土地开发招投标制度，类似于工程的招投标制。开发商以利润率、开发经验、资质、开发实力等作为取得土地开发权评价标准，限定房地产开发的利润率范围，政府免费或低价供应土地，而不是以目前的拍卖手段，仅仅以出价最高者取得土地开发权；从2006年北京市最新拍卖的地块的房价构成来看，到底是谁在操控房价，是谁推高了房价？
  •  到底是谁他妈的在操控房价？！zt <4999 bytes> 马左夫 <20060328 13:59:06> [点数:2421]
  • 已阅。 <0 bytes> ztoaatoz <20060329 08:33:43> [点数:69]
  • 建议版主修改题目后顶置。谢谢！ <0 bytes> ztoaatoz <20060329 08:37:46> [点数:73]
  •  ding <4 bytes> fanxudong <20060331 12:59:04> [点数:69]
  •  购房者应团结起来！！！ <496 bytes> yuuhb <20060404 14:16:03> [点数:7]
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