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作者：房子好贵 发表日期：20060309 17:59:12
主题：租房合同未经登记是否有效[表状]
gracestone

随着经济的发展，房屋租赁活动日益增多。房屋租赁的双方，为图省事，对于出租方而言，更为了少交房产税（根据相关法规：居民个人出租住房，应按房屋租金收入依4%的税率计算缴纳房产税；个人出租商业用房，应按房屋租金收入依12%的税率计算缴纳房产税），一般并不办理租赁备案。但是日后房东往往以未办理租赁备案，领取《房屋租赁证》为由，主张租赁合同无效，要求终止租赁关系。

那么，是否房屋租赁合同一定要办理备案才有效呢？

根据《合同法》第44条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，只有法律（全国人大或者全国人大常委会颁布）或行政法规（由国务院颁布）的规范性法律文件规定合同应当办理批准、登记等手续才生效的，未办理相关手续时，才不能生效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。

《城市房地产管理法》第53条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，但并规定登记备案是租赁合同生效的条件。

建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。由于《城市房屋租赁管理办法》是由建设部颁布的，收于行政规章，并不是法律或行政法规。

所以房屋租赁合同未登记备案也是有效的。



但是有些房屋租赁合同，不管是否做了登记，都是无效的：

1、主体不适格的。出租人并非是真正的房产所有人或有权出租人，真正的产权人或有权出租人在租赁行为发生后未追认的。

2、租赁期限超过20年的，超过的部分无效。

3、出租人明确约定承租人不得转租，转租无效时，承租人擅自转租的

4、法律法规禁止出租的：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

5、其他情形。

虽然一般情况下房屋租赁不办理登记备案手续仍然有效，但承租人为维护自己的合法权益，应尽量办理登记备案手续，毕竟《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一，也能充分保障作为承租人享有的房产人出卖房屋自己在同等同件下的优先购买权，出卖不影响自己继续按原合同租赁等权利。而且当办理租赁备案不被批准时，往往能早日发现承租房的问题，避免以后可能的麻烦。
  • 租房合同未经登记是否有效 <2592 bytes> 房子好贵 <20060309 17:59:12> [点数:1056]
  •  应按房屋租金收入依4%的税率计算-----应该是5%. <0 bytes> ckm1003 <20060309 18:39:21> [点数:105]
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