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俗话说：外行看热闹，内行看门道。面对咱房地产业往后的日子，可谓是版本无数众说纷纭……，要我说这今后的未来，其实早在2002年，我这一位业内的老弟早就看破红尘，笑傲江湖了。今天小弟我整理一二，也算做个人情，各位看官如能笑纳，可要一定给咱“顶顶”大名噢！哈哈~哈！
要说这房事话题，还得先说那老子。嘿！那可真叫做牛啊！四个字，管它上下几千年几亿年的，全给他说穿了。无为而治！就这四个字，万变不离其宗。用咱现代人的话讲，就是人算不如天算，也就是所谓的谋事在人，成事在天……
大家可要知道，天时地利人和，一个都不能少。就像常言说的好，阴阳五行，相生相克，你说这房地产涨涨跌跌，不就是反复无常嘛，哈哈哈，这就叫非常道。哈！哈！
人上火了，就要滋阴；阴虚了，就要补阳。用到咱楼市火了，就会冷处理，大道理说穿了，其实就这么简单，太火了就要降温，太冷了就要解冻。只是处在当中的人，谁都不想死，所以，会有一个过程，要慢慢地、慢慢地，达到一个平衡点。换句话讲，楼市不会一下子跌下来，因为，一下子打死谁都不干，所以，政策会是一步一步的来，大伙也是一步一步的看，一直到一个点结束，然后又一个新的发展开始。
想到02年，我这位老弟跟我讲，房价要跌、楼市要变，我不相信，而且我所有的朋友全都不相信。有人笑他，理想主义，不现实，甚至“调戏”他，说让他来当领导不错。没想到几年一晃，一句一句全给对上号了。当时，他跟我讲了很多，而且还搞个研讨会找人一道来讲，用他的话讲，尽力而为，有没有作用看天意。现在想想，要说的东西很多，需花点时间整理，所以这篇文章拖了点时间，在这里也请大家见谅了。
首先讲大势，我这位老弟一再强调，许多人多喜欢讲周期、讲规律，而他喜欢讲条件、讲因果。虽然，上海十几年的发展确实可以分几个时间段，而且好像五六年一个周期，但他跟我讲，外行多半看热闹，内行是在看门道。他解释说，一般人无法深入调查，只能看表面，甚至道听途说以偏盖全。如果大家都看表面，就会越看越复杂，而找原因，自然就会越看越简单。所以，正如他所言，房地产业经历的几个阶段，实质是各种条件不断增加所形成的相互作用，也就是房地产业不断成熟的发展过程。通过由无到有，由小变大、由乱到治的必然规律，逐步建立各种要素的组合，使房地产业最终脱胎换骨成为一个成熟的健康产业。
我们应该看到房地产业的发展初期，是一穷二白的。所谓穷的是缺少资金，白的是缺少经验技术和管理机制。早先的许多开发公司确实都不具备资质，甚至草台班子一哄而上。因此政府在监管的过程中必然会发现问题并及时处理。这就是我们讲的第一次降温，由无到有，规范了我们的房地产企业，使得房地产业有了一批又一批的第一代商品房。
由于当时的开发商水平低、起点低，所以第一代的商品房虽然造起来了，但在规划设计、房型结构、销售推广上都有很多的缺陷，接下来自然造成很多的商品房因为销售不畅而滞销积压，直至到了最后，许多挺不住的开发商不得不清仓甩卖，胜利大逃亡。这就是我们讲的第二次降温，由小到大，使得一部分懂得学习，懂得发展的企业，经过优胜劣汰，而被留存下来继续发展和竞争，也就是我们现在所看到的万科、绿地、复地等。只要大家看看他们的第一代商品房就会明白，不管是谁，都是一步一步由小到大的。
由于在规划设计、房型结构、销售推广上都有了很大的提高，楼市里有了适销对路的第二代商品房，所以我们的楼市有了平稳的发展。正所谓温饱思淫欲，许多的开发商自然不甘寂寞，摘花拈草，就这样自然而然的走上了旁门左道，最终恶意炒卖哄抬房价。因此，政府在监管过程中自然会针对问题及时处理。这就是我们现在所讲的第三次降温，由乱到治，最终建立健康的房地产机制。
其实，以上这点大道理，在座的各位可能有不屑一顾的，只是我认为能看透这根线的人不多。大部分都是泛泛而谈，讲些调控啊、坏帐啊，还有什么海外热钱、温州炒房团啦，反正让人越看越复杂，越听越糊涂；而我这位老弟讲得很简单，让我一看就明白了，什么调控了、限贷啦，都是开发商的事，跟什么温州人、外国人也都不搭界。俗话说怨有头、债有主，所有的一切都是开发商惹的事，这让我看到了房地产业的明天，就是房地产业必须走过这段路。这就像一个小孩，从幼稚到成熟，必须慢慢来，肯定要有实践、要有摸索，而且会走弯路、犯错误，如果要比喻现在的楼市，我讲是青春期，要说明天会如何？哈哈！哈！我说：过了青春期就是成人啦！
接下来，我讲点具体细节，向各位透露一下2006年的楼市运程。照我老弟的话讲，还得先回到02年，先向各位介绍一下楼市“成长的烦恼”。其实早在02年，我们的楼市已经相对成熟了，特别是十几年的培育，可谓是英雄辈出，人财两旺。那个时候，买房的也特别理性，货比三家精挑细选，幸福的不得了。虽有偶尔的爆料某楼盘排队买房，但在那时可是天大的新闻，是要上电视的。应该讲，确实早有人暗藏杀机炒卖楼花，只是我们讲条件不够，也就是我们讲的五行相克，天公不作美。那时候要有人托个关系买房子，还可以随便打个九折或者用期房价买现房。少数吓人的盘子也就一般涨个几百块或千把块，那个时侯卖房的确实都是赚的个辛苦钱，我敢讲还有很多是亏本的，别看现在有几个都财大气粗的，当时可都是提心吊胆的。哈！哈！大伙一定得讲，怎么的就一年后就全变天了？嘿！嘿！这就是我说的相生相克呗！
按我老弟的话讲，一个楼盘要涨价得有几个条件，一是房子好；二是顾客多；三是分期涨。也就是先要有本事懂得建造相对满意的商品房，再要有噱头懂得套住客户圈住人，最后还要有手段懂得给买家留一点升值的空间，确确实实能造市，也就是我们常提的买涨不买跌。而要做到这几点，在当时不是所有卖房的都有能耐。因此，能创造排队买房的，都是身怀绝技屈指可数的，但他们的先进事迹却深深的激发了后人励精图治刻苦钻研的信心，所以也就有了长江后浪推前浪，有了人才辈出与前赴后继。这也就是我们哄抬楼价的第一股力量，从而也塑造出了我们第一代炒房的“代言人”，是他们薪火相传，口传身教的模范带头作用，指引着一批又一批的有识之士。榜样的力量是无穷的，他们一点点的一点点的发展壮大，并总结出了第一部的游击战术。
理论上讲，凭他们这点力量是翻不了天的，但世事难料，由于各方势力的异曲同工，虽有同而不和，终因某年某月某时，发生了空前绝后的大会师，发生了高歌猛进的大合唱。这就叫做烈火碰到了干柴啊！热情似火了！
大约在春天，我们一批批满怀激情的莘莘学子，一部分先富起来的炒房标兵，一团团深入实践的笔杆兄弟……总之各路人马，不约而同的开拓创新的开天辟地，开创出一个胆大包天的“包销”时代。因为会卖房子的人多了，就没高手了；水平都一样了，就没标准了，所以房子不再是考虑怎么卖了，而是谁来卖了？因此走到最后只能拗手劲比力道，看谁能把价格卖高，看谁能把保证金打大……因此饿死了胆小的，撑死了胆大的（这是后话，即拖到现在不断发生的事情）。一路上你追我赶，千方百计的争先恐后，等到了谁得到了千载难逢的销售大权，不知不觉已是逼上梁山，骑虎难下了。回头一看，房价已是高于一切，面目全非。怎么办？卖给要房的，买不起；卖给买得起的，有房了。我们讲穷则思变，要让有房的来买房，要让不要房的来买房，只能随机应变，改头换面了。由于房子除了居住，还可以投资收租，还可以保值增值。就这样，卖房子变成了卖股票，买房子变成了买彩票……
房地产业终于有了一团和气的大团结，有了事在人为的大人和，惟独就缺成事在天的天时地利啦。也就是在此时，房地产业有了一个新政策，要求提高房子的预售条件，比如多层不封顶不能卖，原本是规范经营，保护老百姓，没想到歪打正着，泄露了天机。因为，本来前面的包销只是局部运动，说白了是一个楼盘的内部活动，但整个楼市卖房都要等等再卖，那就是另有一番场面了。一开始，我们有些卖房的都在心情郁闷，想想不能吃现成的了，还要多垫不少的本钱儿，空着肚子苦等，真叫苦啊~
谁知道，卖房的原来苦撑着接待接待，突然发现买房的越来越多，真到了卖房的时候，那场面吓人啦！一群的人，嘿！供不应求啦！许多卖房的老土，都是临时起意，封盘，提价，再封盘，再提价，那开心的就像发横财。就这样，本来少数人苦心钻研的炒楼法宝，变成了公开的秘方，百试不爽。一下子卖房的全知道了，这就叫欲擒故纵，因此，到处都在应用标准化，先蓄水积累客源，再分期开盘。而周边楼盘为了试探行情，又是今天你卖五千，明天我卖五千五，一个个的胆子是越试越大，房价是越抬越高。无意中你呼我应的又创造了一个不断升值的空间。到后来，卖房的干脆不再介绍房子了，直接讲回报，讲包租，有的就直接干脆拉人头挂篮头，一手两手转转手 (当然，这当中也有确实是要房子的，只是有的是怕买不到了死撑的、有的却是炒与住随便买着玩的，当然，这当中也有确实是有钱的……) 。就这样，从炒一个楼盘，变成了炒一个城市，买房子转眼变成了搞传销，你来我往，越搞越大。从此上海的，外地的，外国的，大家都心心相印，都来买自己不要的房子了……
前面说了大半天，不知各位满意不？说心里话，看到这么个结果，我也不知怎么说才好。您说这好好的这么一个房子，咋就像个赌场里的赌具，让人买来买去的？要说这买房子不一定都得要白头偕老的住上一辈子，但也不能这般折腾呀，这不成了一夜情，变成了“开房”嫖娼的吗！
要知道乐极生悲，物极必反，其实稍有点脑子的都会明白，在我们国家这是不行的。所以扫黄打黑，抗拒从严，05年吃药了。
你想想，炒房的黄牛肯定是扫到垃圾桶，出不来了；而操盘的黑手当然是打闷了，傻眼了。大家别以为有钱的个个都好汉，其实不少是混蛋，他们有的那点本事不是抄来抄去的，就是瞎撞的。一帮低智商，甭说为四化做贡献，就是为自己准备后事也没脑袋想。大家以为政策一来，炒房的都会四处逃窜，其实，傻着了。你就是让他们逃，都没方向，一个个只会呆着发傻，成了关门被打的狗。
05年是观望的一年，因为谁都没见识过这架势，所以先得愣着傻看，房价自然不会一下子下来了；06年是死撑的一年，大部分卖房的肯定吃老本不跌价，或意思意思跌点价；只有一少部分实在顶不住的才会跌价把命逃；当然，有个别黄牛黑手会宰到冲头侥幸的死里逃生，但绝大部分死扛。因为，要知道，这几年的好日子，养肥了这批人，当然也养蠢了这批人，他们整天无所事事，纸醉金迷的自我陶醉。再小的暴发户，也是可以撑几下的，所以全都是不见棺材不掉泪。再说他们又是瞎碰瞎撞发的财，大多低能到根本就不会用钱，只会花钱挥霍、暴殄天物。大伙儿根本就别指望他们谁能英明果断，痛改前非。要说这是房价不跌的内因，还有的就是跌价引发的外因——团退，对他们来讲不说是闻风丧胆吧，也可算是自杀在找死……。这跌也是死，不跌也是死，所以只能不跌等死，好歹有个苟延残喘，多看看这花花世界。至少还可以垂死挣扎，死活争口气，您说，这万一撑到最后……这可是谁也说不清楚的。反正横竖是要死，只有屏了再说！
这搞一手房的有家底，而那做二手房的，也叫次新房的，虽不全是有家底，但有银行垫底。你说，谁会贴现钞卖房子？大不了送给银行，也不过亏点首付。要跌价套现，总不会自个儿再掏腰包吧。因此，人民群众一定要明白，等跌价，这事没那么简单啊。哈！哈！我这么讲讲大家都应该心里有点数喽！哈！哈！我不讲大家也应该明白嘞！
从02年房产业相对成熟开始，我们的楼市经历的是一次锤练。也就是02年，卖房的因为人才济济而有了竞争上岗后，使当时的那点有限的自住需求，那点可怜的购买力，已经无法般配他们的聪明才智了，所以只能嫌贫爱富，移情别恋的拉拢投资客。房地产业也由此从包销制，逐步发展成了传销制。随后，由于预售条件的限制，无意中又公开了一个炒房的秘诀，从此更是机会面前人人平等。就这样到了03年，一个原来只是炒一个楼的小炒炒变成了大炒一座城，从此更是人“财”引进，“钱”来助兴……，而政府不是不管，而是发现问题，并当机立断的及时在管，只是一个政策的落实需要一个过程，也就是说先要有提议再有决议，先要有试行再能推行。所以，我们的政府早在03年就有了提议，只是在04年的调控政策下来后，要做一次调整，因此在年底又有了反弹……一直到05年初，更是变本加厉的趁机猖狂炒卖，可以说05年的政策只是04年的加强型，是一次更加针锋相对的精确打击。
我说06年是一个死撑的过程，就像上个世纪末，许多楼盘宁可烂尾等死，也不会壮士断臂。06年的发展，正如我的开场白：无为而治。06年只是顺其自然，观看他们的自生自灭。当然，06年也是一个新的开始，我们讲一物降一物，凡事不能改造了就要替换。
06年应该讲是回到了02年，房子还原成了房子。卖房的不会故伎重演，炒房的更不会东山再起。正如我那位老弟当时所言，“珍惜今天房地产业的大好时机不是唯利是图，求量变，而是励精图治，求质变。”06年将是质变的一年，可谓是穷则思变的一年。房子怎么卖，房子怎么造，将是房地产业的唯“屋”论。
回想起几年前，我的那位老弟曾经对我说，他不反对我们的房地产业推动经济的发展，但反对房地产业杀鸡取卵竭泽而渔，反对拔苗助长，反对打肿了脸来充胖子。他讲市场上的衬衫有一百元一件的，也有一千元一件的，如果谁把一百元的衬衫变成一千元的衬衫卖，那就是欺诈。一千元的衬衫可以有，但应该是货真价实的，把一套普普通通的房子胡扯成了金窝银窝，这就是犯罪。他说君子爱财，取之有道，房子关系到一家人一辈子的幸福，所以，把好房子卖给一家人，是造福；而把坏房子卖给一家人，是造孽。如果让他用欺行霸市的手段而哄抬楼价，让买房的人背上巨额的债款来满足自己的暴利，他会内疚一辈子的。他说做房地产，就像做一个农民，要生于斯，长于斯，土地是根本，绝不能乱施农药，荒废田地。他年轻，他需要的是一个健康的市场，是一个规范的产业，他想做未来的房产商。因此，他放弃了垂手可得的暴利，功亏一篑，放弃了为之奋斗了十年的理想。回想这几年，他不与为伍、独善其身，他卧薪尝胆，勤以待时。他说，他会等到市场需要他的这一天，今天，他做到了——沧海横流，方显英雄本色。
说到这里，我想06年的楼市早已不言自明了。大家回头看看九几年，当时许多的开发商也是因为各种各样的历史典故，只能继承遗志，独守空房。他们吃过山珍海味，哪里会再放下架子吃粗茶淡饭呢。心态变了，资格老了……见过大场面的就是不一样，他们懂得规律很有自信，所以绝对要坚持到底——不跌价（当然，许多的实践证明，诸如抵押、拍卖的形式成了他们的特殊待遇）。不过大家也看到就在九几年，也有另外一批开发商，初出茅庐，底子薄、根子浅，老老实实勤学苦练，乖乖的低头哈腰、悉听尊便。那时候谁要是打死他们也不敢抬杆，能赚点外快就很心满意足，谢天谢地了。中国人讲满招损谦受益，是他们脚踏实地、俯首听命，使楼市有过平心而论的良心开价，也就是那时候买房的现在都得了便宜。只是几年的发展，使他们如今也财大气粗，倚老卖老了。当然更是自以为是，更加的狂妄，而且根本绝对不会把老一代的经验教训放在眼里。同样的也是要坚持到底——不跌价，但他们更相信自己的实力，能改变这样的一个道理，房子不是让人住的……
如果问我还有什么话想说，我想现在的结果已经非常清楚了，如果还有人讲我们的楼市并没有大幅跌价，我想说这比跌价还要惨，这说明现在的这个楼市已经严重的脱离实际购买力，根本就没有市场可言。如果说是购房的在观望，还不如说是卖房的在观望，因为许多需要购房的根本就没有资格观望，现在的楼市可以说是要买房的买不起，而买得起的都已有了房。所以，面对买不起的需求，只有跌到他们的价位，否则只有耐心的等待他们有了钱。其实，政府公布的中低价房本身就是一种跌价房，只是有政府的支持而名称不同。
06年，卖房的全都在各自为政，肯定成不了势。首先是都没水平，以前卖房的那点鬼把戏现在是肯定不灵光了，要让他们再拿出一点新花头，几乎不可能。本来就是误打误撞，瞎撞的，而且所谓的卖房子也就是一种低级游戏，傻瓜也会卖。要让他们现在来真的卖房子，一个个都只能是傻了眼，大家就看现在的那几个卖房的广告，就觉得很滑稽（我那位老弟对我讲，他有很多的点子就是不说，看他们死，免了让他们再坑人）。现在的他们是除了跌价再也没有其它的筏子了，只是都不甘心就这样跌了价，这几年来胃口都吊大了，一般的大鱼大肉都不在眼里了，面对清场以后的清淡肯定是无法接受。所以大部分在建的慢慢动，待建的等等动，有些在动迁的干脆停下来不敢动（甚至要挟……），建好的更是要收拾残局对付后遗症，头痛得不能动。就像我前面讲的一样，个个只能傻盯着成本日积月累的不断增加，要么逃、要么转、要么抛、要么屏……
我其实跟卖房的也无怨无仇，但想想好好的一个市场被他们糟蹋得不成了人样，再想想许许多多的优秀企业无法实现理想，许许多多的老百姓更是无法实现梦想，我是气得来已经对他们实在是没有什么道理好讲啦！
要说政府不让卖房的乱来，主要还是因为老百姓买不起房不能安居乐业，企业不能诚信经营，关于其它的什么金融风险、社会矛盾，等等等等的都只是并发症，所以政府调控将是持久的。这也代表着房地产业从骚动的青春期进入了成熟期，所谓没有规矩不成方圆，吃一堑长一智，06年的房地产业将是野火烧不尽，春风吹又生。虽然现在卖房的自命不凡，不会屈高就下为人民服务，但山不转路转，没有暴利的房地产业仍旧还是大吉大利的。就算房地产业是低谷，其实也没什么不好的，只是现在卖房的心态不好，稍微赚少了就嫌苦。当然，往后的房地产也不是阿猫阿狗都能玩的，得有点真本事。做得好，哪怕是薄利多销也是利润可观，所以这行当不缺人，肯定会有长江后浪推前浪的接班人，是不愁后继无人的。既然有老同志要搭架子，正好让新手接上来，没准托他们的福，先收个见面礼，再捡个皮夹子。想当初，如今的很多老大哥当时也是通过转让、接盘，甚至拍卖的手段乘虚而入的。现如今，风水轮流转，老一代不能改变心态，只好接受新一代的挑战喽。
06年是新旧交替，新陈代谢的过程。楼市将在新的规则中进行彻底的旧“程”改造，进行全面的脱胎换骨，到07年、08年，随着具有新的经营理念的人才辈出，将开创一个全新的发展模式。正如我们最近看到的集智建房，以及发明专利住宅，今后的楼市不再只是简单的买进卖出，而是洗心革面，通过产品的不断升级推动产业的生态发展。使房地产业实现从第一代做应变、第二代做量变，到第三代做质变的三级跳。可以说今后的楼市将出现以中低价房为基础，高端住宅为主导的局面。因为通过高端产品的推陈出新，有效的拉动高消费，同时促进二手房的置换交易，避免同质化产品的重复建设和资源浪费。形成高端需求买高价，中高收入选低价的消费结构，鼓励购房者合理选择中低价商品房和二手房，并通过提供配套房、改造房以及廉租房，实现居者有其屋的梯级市场。
说到这里，我想起我那位老弟曾给我作了个比喻，说房地产业就像家电业一样，曾经紧俏须凭票，如今跌价没人要。我想想确实也是如此，家电业开始也不正规，有的质量功能都不过关，但许多牌子却都要凭票子购买。像电视机，发展到今天不是光跌价就能卖了，而且还要升级换代的不断创新。我们可以说电视机是奢侈品，是当时有钱人的享受，但面对广大的人民群众，有钱人算老几。有钱人买十台二十台发傻呀？要发展只能联系群众、扩大市场，最后只有适销对路随行论市才有“钱”途。所谓赚有钱人的钱只不过是产品的细分，大家各就各位。电视机从小的到大的，从平面的到平板的，你说换了多少代？现在的房地产就像家电，有钱人就是有几十套房算什么，它能推动经济大发展？要说中低收入不买房，这我同意，但高端客户有了房，他不买房了，这房子还卖给谁？它只能卖给中高收入者！而对中高收入者的房价就得合情合理，合逻辑。要赚富人的钱那得有本事，不是现在花言巧语的甜言蜜语，冠以豪宅就能蒙人的。今后的竞争是实打实的，大家如果都想赚富人的钱，那就撒泡尿照照自己吧！
说06年的楼市是在与病魔做斗争的确不为过，我相信今年将会有许多的新人新事，辞旧迎新，万象更新……
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