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作者：变脸的猫 发表日期：20060304 09:01:46
主题：贷款买房20年中有10大风险等待你[表状]
贷款买房20年中有10大风险等待你
“每月交几百上千元的房租，日积月累可买一套房子了，付了二三十年房租到时还是两手空空，与其这样还不如买一套房子，用付房租的钱付按揭，好歹还有一套房屋。”
前二年，我们常听到这种好言相劝。当然也听到更吓唬人的：三年前不买，亏了吧？再不买，更要亏！
买了房子，自己住，那是自买自租；自己不住，以租养房。反正，不管怎么样，20年后白捡了一套房子。

http://blog.sina.com.cn/m/xupeng
果真如此吗？如果是这样的话，那么所有的推理必须有一个大前提：房子永远不跌价。

一、房子是商品，是商品就会有升有降；如果不是商品，也就是因为非市场因素介入，导致房价极度暴涨，而出现疯狂投资房产、民众买起而空置空关，资金链断裂、房产崩盘这样一个过程。前面一种是市场回归价值方式，后面一种情况是非市场因素干预情况下的报复性回归价值方式，也是我们不愿意看到的。
二、劣质产品。中国的房子是一个劣质产品，就像中国市场经济发展初期的温州皮鞋，是最大的劣质产品。仅从节能角度讲，中国三分之一的房子都是需要改造的，或者说不合格的。大多数银行对贷款年限的规定都是“房龄加贷款年限不超过30年”，因为银行认为30年以上的房子已经“坏了”。大多数城市，除了帝国主义和中国地主造的房子外，基本难觅20年前的房子了。因为都“坏”了。谁能说我们高价买来的房子过30年不“坏”？
三、房产投资回报与银行利率密不可分，当房价涨价速度比存款利率仅高出2％以下时，投资房产我觉得就没有意义了。因为买房的首付与装修、物业都是一笔大开销，而且房子做为不动产，流动性非常差，特别是决定抛出时往往是市场看坏房产的时候，买涨不买跌。美联储已经连升14次利率了，谁能说中国不会第三次升息，第四次升息？要知道中国银行最需要钱的时候利率都是10多个点的。按易宪容教授的研究，世界各国的利率与GDP速度差不多，惟中国例外。按此说，中国目前的合理利率应该是7％到11％。谁能保证中国不会融入世界大家庭？
四、房子还有一个风险就是非不可抗外力的损坏。比如战争、地震等等。还有，中国经济目前是虚胖，增长主要是靠卖劳力挣来的，受制于人，一旦国际形势发现突变，经济非常容易出现崩盘，失业，开工不足等就会大量出现。不吉利，不多说了。
五、中国老年社会提前到来。每年800万，2020年有4亿的老人。老人的收入低，要住那么大的房子干什么？有人认为人均建筑面积30平米是购买力的平衡点。就算我们生活好了，两个老人80平米也足够大了。按现在中国商品房的面积结构，120平米占绝大多数，并不适合4亿中国老人。按目前的竣工速度和销售速度，就是不批土地，不再造房子了，差不多也能卖五年。杭州是七年。
六、房子是实物，是实物就是有寿命的。只不过30多年的寿命与超出超过年收入20多倍的房价相比太短了一点而已。中国人会变通，许多商业用地也造了住宅，许多人买的房子都是非商品房，所以连70年的使用期都没有，最少的只有30－40年。许多人一直还蒙在鼓里。而且到期后怎么样花了钱还得不到一个说法。
七、中国中产阶级的诞生除了法制漏洞的原因和个别人的特别能力外，大部分是占了“双轨制”的好处。许多公务人员和国营大企业人员

在早期实物分房和后期基本不透明的“经济适用房”分配制度下不公平地获得了社会财富资源，使他们既享受了“货币化分房”后的收入，又避免了买市场价造成的高房价。不过，这部分人也只是获得了一个画出来的饼，要想吃到这个饼也是不容易的，因为他们绝大部分人只有这样一套房子，他们只能是房价暴涨暴跌大戏里永远的观众。有点扯远了，但我想说的是，他们是社会的中坚，他们根本不会因目前已经是国家经济“支柱”的房地产下滑而受到太大的影响。他们也会支持政府降低房价，“均贫富”的。目前，受政策的影响，中国中产阶大部分人几乎没有投资渠道，所以这也是造成“买房保值”的原因。
八、法制和税收的不完善不会永远存在。期房和霸王买房合同不知欺骗了多少消费者。高房价里其实也是藏污纳诟的地方。黑社会洗钱，国外资金赌人民币升值，企业避税，黄牛炒房，社会二次分配功能调节缺位，房地产行贿，政府职能部门人员受贿，地方政府用土地换政绩，等等，也是造成今天房价暴涨的原因。可是，中国永远会这样吗？
九、人的活动半径是与交通密切相关的。现在的大城市郊区的房价已经下降了30％以上，只有市中心的房价还没有下来。但随着交通圈的

扩大，人多地少就会迎刃而解。而且造房技术的高，土地的利用率也会越来越高的。粮食也是人多地少，但既然粮食能做到“买得起”，为什

么房子不能做到呢？
十、“贫富分化”问题已经被越来越多人重视，相信也是政府急迫解决的问题。讨论房价时，我们不应该只强调房价。其实，当“贫富分化”矛盾解决以后，大部分民众收入相对提高了，买得起房了，房价再高又与他们何干呢？等大多数民众不为买房发愁的时候，自住以外，谁还要过多占有呢？它又怎能转手卖高价呢？

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