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作者：房子好贵 发表日期：20060222 10:56:13
主题：短视:房租等于按揭[表状]
作者：上海瀚律师事务所 黄祖斌律师

　　2005年初中国的房价，到了一个五年前没有多少人敢想，五年后会让无数人后悔不迭，远远脱离中国国情的历史高价位。可是仍有不少口袋里并没有多少钱的人似乎对高房价趋之若鹜，看起来不顾一切地往高房价这个火坑里跳，通宵排队，合同看也不看就签字，不管今后三六九，只求现有拥有。
　　造成这种情形的原因比较多：
　　1、 买涨不买跌的普遍心理。几乎所有的商品，在涨的时候，人们更有买进的欲望，因为很简单，以前的上涨给人一种今后还要涨的心理预测，买进更省成本；但一旦下跌，特别形成一种下跌的心理预期，反而人们的购买欲下降。虽然上涨后的价格一般高于下跌后的价格。
　　2、 如同“不孝有三，无后为大”一样的“居者有其屋”传统观念。
　　3、 福利分房的终结。
　　4、 居民收入的提高。
　　5、 缺乏较好的投资渠道，股票市场长期阴跌，让数千万股民很受伤（比中国球迷还要惨，比窦娥好一些），国债、保险等收益比较低，而这两年中国的贷款利率又如此之低，于是资金纷纷拥入房产市场，温州炒房团尤其有名。
　　6、 外国热钱赌人民币升值。
　　
　　原因还有很多，这里要讲的是其中一种，就是不少人发现，自己如果租房，每月交的房租，和自己付了首付之后的每月按揭还款差不多。而后者似乎好处很多：一是贷款还清之后，房子就是自己的了，而如果租房，房子永远是房东的；在自己家里毕竟感觉不一样，就象踢足球，在主场就是放得开，容易取胜一样。
　　这种想法是比较短视的，原因如下：
　　1、 租房不必付出首付，买房需要首付。拿上海来讲，在市区化100万买的房子是很一般的，中心地段可能只能买到三五十个平方。如果30%的首付，就是30万。上海2004年人均可支配收入16683元，也不知这30万从何而来，对有些人来讲，当然不成问题，可是中国有钱人肯定是少数，更多的人，是父母牺牲自己的养老储备、医疗准备基金后提供的。在付出首付后，恐怕这辈子不要打算创业了，今后长期要面对按揭还款。如果是年青人，生孩子是迟早的事，而据前一阵子的调查，上海徐汇区把一个孩子从出生养到结婚，平均成本是46万。其实打工的人，不大可能发财的，特别是在中国。这样所谓的“光宗耀祖”的家庭重担只好在下一代手里实现了。
　　2、 按揭还款与房租只是暂时相等。每月按揭还款是根据贷款总额与当时的利率，还有贷款时间的长短决定的。最关键的是贷款总额，而贷款总额取决于当时的房价。本人非常坚决地认为，2005年的房价已经到顶，并已经开始下跌（上海从高点跌了约20%），如果房价下跌相当的幅度，比如30%，那么购房的贷款总额会下跌30%以上（因为买房自己能提供的相同数额的首付，在买房总价下跌后，占买房总价的比例就上升了），这样相同贷款利率，相同贷款期限下的每月按揭还款额会大大降低，而房租却是相对不变的（中国这两年房价大持续大幅上涨，房租却非常稳定，有些地方还出现小幅下跌）
　　
　　 所以，即使房租与还贷是基本相等的，可是如果房价下跌较多后，按揭还款会下跌很多。仅仅因为房租与还货基本相等而买房，是非常短视的。
　　 有不少中国人，感觉没有自己的房子没有面子，正所谓世上本无事，庸人自扰之。这种心理承受能力实在是太差了。海纳百川，有容乃大，容得下事情是一种素质。这里讲一个寓言，各人有不同的体会：列宁、斯大林和戈尔巴乔夫同坐一辆火车。突然火车故障，停了。列宁说：“去找工人阶级，他们会帮我们解决问题的。”斯大林大怒：“把设计这个火车机车的工程师找来，枪毙！” 戈尔巴乔夫坐在那里，动也不动，说：“何必呢？我们为什么不把窗帘拉上，然后想象这辆车仍在继续行驶呢？”

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