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| [转帖]主题：等房价真的全面下跌就来不及逃走了（房价百米冲刺的最后一棒） | [表状] |
转自：http://blog.sina.com.cn/m/xupeng
秀才遇着兵有理说不清：开发商不买中科院教授的帐
“过剩”还是“缺口”，三组数据竟然还不能让开发商闭嘴。媒体也滑稽，不去进一步寻找证据，而是“忽悠”来中科院的教授和开发商“当面辩论”。这种毫无规则的无意义辩论自然也是毫无结果的。不过，倒是又听到开发商对于“缺口”的新论调：过剩的标志应该是价格下降。
这位开发商进一步发挥：“但是现在除了上海以外，其他城市房价都没有明显下降，有的城市还稳步上涨。现在的情况是，大部分消费者需要的是中低价位的商品房，而市场上中高价位的商品房居多。”言下之意，“过剩”是一种臆断，三组数据是不存在的。
乍一听还挺有道理。街头上常能看到“清仓商品一律三折”，东西过剩了，自然要便宜卖了。看来，不论是中科院的教授还是国家统计局，只要不能证明房价已经下跌了，开发商就不承认“过剩”。
不得不佩服中科院的尹教授确实比那个北大董教授有勇气。尹教授认为：空置率比披露的数据还严重。有多严重？可惜教授没有拿出数据来。那么，我来试着顶一下尹教授。
一、房价下跌不仅仅出现在上海。我所在的杭州除市中心出现停涨外，郊区楼盘已经出现狂跌，地方政府不得不出台一系列措施（包括送户口）救市，但似乎现在仍无回天之力。以下沙开发区为例，今年新开楼盘比去年年初新开楼盘差没多要便宜1000至2000元。而且去年年初的新开盘基本上还有一半没卖完呢。目前杭州总的成交量奇低，按这样的速度，就是不再建新的楼盘，也够开发商卖7年的。现在房价跌涨在不同区域差别不小，如果网友所在地也有降价的，也可以补充。
二、现在没有下跌不等于今年就不会下跌。没有永远只升不降的商品，假如商品房还是商品；也没有一个政权会看见民众冤声截道而永远置之不理的政府。
三、成交量严重下滑就是房价下跌的前兆。这与股票有些相似。
四、房价下跌并非“过剩”的惟一指标。换句话说，积压并不一定会造成跌价。为了保护自己的利益，生产者有时会选择“自毁”。比如牛奶生产过剩，价格要下跌，奶农就会选择倒入大海，以保住价格。石油欧佩克也是这样的，价格下跌前期会减少产量。开发商也是这样，宁可“过剩”也要“空置”，而且还极不厚道地说成是“缺口”，让不明真相的人来接这最后一棒。
五、“持币待购”多半都是投机客。“空置”房增多，并不是“持币待购”造成的，因为民众手里没有那么多的“币”。虽然有14万亿银行存款，但那都是不太想买房的人的币，都是贪官污吏、暴发户、分配到房改房的人的“币”。如果说这些人中还有一些人是“持币待购”，那也是投机分子，而他们的购买力水平也不足以购买整个“空置房”，何况他们就是买了，也要回吐到二手房市场的，过剩才是必然的。
六、人的欲望确实是在彭胀的，但这种彭胀只会对未来预期冲昏头脑的时候才会出现的。现在中国的房价处在最高位置（至少也是次高），利率则处在最低位置。但人们并没有意识到这一点。中国GDP已经高速运行了好几年了，难道它就不会慢下来？世界各国的利率都是与GDP相对应的，难道中国在这方面就永远不与世界接轨？当15％拥有二套以上住房的人发现投资其他行业获利更大的时候，难道他们就是不抛手中的第二套房子？当房产税真的实行起来后，他们真的愿意让这些税压得他们像穷人一样过日子吗？
七、“空置房”越来越多，谁最恐惧？住80平米以内，住经济房，租房的民众，他们不会比开发商的日子更难过的。据我所知，浙江（杭州）十分著名的两家房地产企业已经上了银行系统的“黑名单”，他们的资金链已经发生了重大问题，他们才是真正的急啊。也许其他地方也有这样的情况。
时间来不及了。有时间再说。可惜这些话未必能让那位开发商听到。
附：学者PK房产商 “住房面临过剩”争论仍在持续
最近几天，国家统计局有关空置率过高等方面的三组数据，被解读为住房已经面临过剩风险。一边是统计上的住房过剩，一边是老百姓望房兴叹，抱怨房价太高买不起房，数据和现实间的矛盾让人们不由反思：住房是否面临过剩危险？16日，社科院教授尹中立和中坤集团总裁焦青进行了面对面的辩论，学者对此忧心忡忡，而开发商仍然在回避问题。
住房面临过剩危险吗？
尹：空置率比披露的数据还严重
焦：只是供应结构不合理
尹中立认为，目前中国的空置率远比国家统计局披露的数据要严重。根据东南亚国家的经验，如果一国房价连续上涨3年以上，就要提高警惕了，因为此时必然有大量投机因素进入推波助澜，住房可能面临过剩的危险。而中国的这轮房价上涨周期已经超过了5年。
尹中立认为，过去几年中，所谓有效需求中很多都是投机性需求。当价格上涨周期走到尽头的时候，这种投机性需求就会转化成供给，那么住房必然过剩，上海就是一个典型案例。这种状况对开发商影响不大，但是对金融和整个宏观经济影响很大。
焦青却认为，尹中立的说法只能算作一种预测。过剩的标志应该是价格下降，但是现在除了上海以外，其他城市房价都没有明显下降，有的城市还稳步上涨。现在的情况是，大部分消费者需要的是中低价位的商品房，而市场上中高价位的商品房居多。
同时，受宏观调控影响，老百姓持币待购现象增多，对房价走低的预期更强，这些因素使得商品房空置面积增多。但从中国住宅的长期走势来看，中国的商品住宅应处在供不应求的状态，而不应该是过剩。
越来越多的房子没人买？
尹：住房按揭减少就是证据
焦：银行统计不准确
央行刚刚公布的统计数据显示，从去年7月份到12月份,上海的住房按揭贷款连续6个月下降，下降总额近117亿元，同期开发商贷款却增加了几百亿元。尹中立认为，这意味着越来越多的房子没人买，而开发商的资金越来越紧，需要的融资越来越多，到一定程度就会形成很大的金融风险。
焦青却说，在实际工作中发现，当按揭贷款条件突然提高时，分期付款和一次性付款的量会随之加大，这个银行是统计不出来的。
尹中立反驳道，越是高档楼盘一次性付款比例越大，而且大部分一次性付款都是用现金，不是用支票和汇票，这说明楼市旺盛需求的背后实际上是收入分配的两极分化。
如何解决住房过剩？
尹中立认为，为解决目前的住房过剩问题，要完善公共住房保障制度和税收制度。
尹中立认为，住房是一个特殊的产品，市场经济不能够使住房市场自动达到均衡，需要政府的有形之手去完善住房保障制度。
他还认为，要想从根本上解决中国的住房问题，就要完善税收制度。一方面利用税收调节居民收入分配，另一方面要尽快出台不动产税。
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