新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈  
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者:房子好贵 发表日期:20060220 10:24:03
主题:房地产神话会将银行引向何方?[表状]
作者: 蔡慎坤
中国商业银行的利润,有九成来源于贷款的利息收入。而在欧美,这一指标大约只占到60%到70%。从1984年到1999年,美国非利息收入占总收入的比例,在资产规模小于10亿美元的银行中,已经从29%上升到了46%,而在资产规模大于10亿美元的银行中,也已从16%上升到了27%。而我国银行界,到目前为止,非利息收入只占总收入的10%左右。
  
 上述数据,说明了我国商业银行业务范围非常狭窄,主要集中依赖于存贷款这一传统业务,这就使得各家商业银行在这一传统业务领域竞争异常激烈。从四大国有银行贷款来看,房地产贷款质量似乎很好,不良贷款率低于5%,而个人住房贷款不良贷款率更低,只有1.5%。对于这样的优质资产,各家商业银行自然是争得头破血流了。
  
 国际上,银行在审查贷款条件和资格时,最重视的,是贷款人的第一还款来源,即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。我国众多银行虽然也将这些列为银行审查时的首要条件,但是,由于我国各家商业银行对于住房按揭贷款这块优质资产,争夺得非常激烈;前几年,房地产金融风险,虽然常常被经济学家和金融专家所提及,但是,至今为止,房地产金融风险依然还是“狼来了”。所以,许多商业银行,此前一直相信房价只涨不跌的神话,因此,在实际操作中往往并不重视贷款人的“第一还款来源”,各商业银行更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。换言之,许多商业银行的通病,是将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住,很大程度上就得看现金回收率高不高。这就涉及到一个核心的问题,房屋能否如期足额变现。
  
  在房地产市场牛气冲天之时,这自然没有问题;但是,一旦房地产市场步入熊市,房价由涨转跌,则情况就不同了。这主要是因为,当前的银行个人房贷,在很大程度上是依据当前房地产市场房屋的市场价格(严格说是市场的成交价格),再打上一定的首付成数来确定的。而问题的关键在于,市场的成交价格往往是不可靠的,极易引发银行个人房贷的系统风险。另外,根据国际经验,个人房贷风险暴露期通常为3年到8年。我国个人住房信贷业务是最近4年才开始发展起来的,这就是说,我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。这两个因素迭加在一起,住房按揭不良贷款的增加,今后几年很可能集中爆发。

根据现有数据推测,今明两年内,不良房地产贷款将达到6494亿元。
  
事实上,受调控影响,部分房地产项目已开始显露“烂尾”迹象,房地产业很可能再次成为银行不良资产的“重灾区”。大量银行不良资产正是房地产经济增长过快和房地产市场发展不够成熟、不够理性所要付出的高昂代价。中国不良资产的产生,总是伴随着中国房地产行业的阶段性或局部性兴衰和起伏。
  
1993年国内房地产局部过热、1997年亚洲金融风暴波及国内,引发了为数不少的银行不良资产。上海、北京等地的烂尾楼大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。而在海南、北海等地大量不良资产的形成,则是在1993年房地产泡沫导致的,当时几乎所有的金融机构都卷入其中。

2005年的中国房地产市场,在经历了宏观调控之后,逐渐从疯狂的亢奋中清醒过来。尤其是上海,长达半年多的楼市观望气氛还在延续。然而,更严峻的事实是,众多业内人士也不得不私下承认,目前的楼市离谷底还远着,这种“下行”的趋势无疑会持续很长时间。
  
尽管房地产商不承认市场低靡,他们获得的暴利比以往更丰厚,但问题浮出水面有一个过程。当初一些房地产开发企业从银行大量贷款,有政府的因素在起作用,这样的银行贷款往往存在很大风险。截至2005年第一季度,四大国有商业银行的不良率为4.5%,“次级”、“可疑”、“损失”三类不良房地产贷款余额为905亿元。按此比率推算,截至2005年第一季度,我国所有金融机构的不良房地产贷款余额为1244亿元。另外,2003年、2004年两年第二类贷款(即“关注”类贷款)出现了激增的苗头,其中地产类贷款又占到了相当比重。一般的房地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产,通常需要两年的时间,根据官方公布的数字以及中国历史上发生不良资产的比率推算,隐含在第二类贷款中的房地产不良贷款已达到5250亿元。基于以上测算,到2007年,中国不良房地产贷款将会达到6494亿元。这个估算还是非常保守的数字,其最终房地产不良贷款将会令所有人大吃一惊!
  
近几年火爆的房地产业使中国的城市披上了华丽的外衣,直观又直接地刺激了许多人对未来近乎膨胀的信心,但岁月不饶人,十至十五年后,现在大批年近六旬拥有住房的老人过世,所遗留的住宅将大量空置,这一代人很多受惠于计划经济的福利分房政策,基本上是人手一套,遗留的房屋数量十分庞大,如他们的孙子辈不嫌弃住旧房子,将会很幸福地不用象现在的年轻人辛苦供房。

股市的低迷、国家对外汇黄金市场的管制、超低的银行存款利率,使得房地产一度成为普通百姓投资保值的唯一选择,2005年11月统计调查广州每百户居民拥有的房产己达119套。但随着外资银行的进入和各种管制措施的逐步解除,相信不会太久,就会有大量资金从房地产市场抽身而出,投资于其他领域,正如前几年大量资金从股市中流出一样。特别是国家计划开征物业税,房产所有人不论有无收益都必须交税,拥有多处房产,也许抓住的不是香饽饽而是烫手的山芋。九十年代大量涌入沿海地区的失业白领,面对生活的重负,可能被迫抛售住房回流内地,这和现在的民工回流截然不同。2005年全国空置商品房面积己达1.38亿平方米,按此速度再累积下去又将会形成一个天文数字!

近几年过热的房地产市场已超前消费了大量的未来需求,全国银行发放的个人房贷金额早已突破三万亿大关,背负几十万房屋按揭贷款的“负翁”满大街都是,中国许多大城市居民的平均负债率已超过美国。如果因各种原因导致大规模欠贷的局面,银行可能出现严重的债务危机,国家将被迫发行大量纸币来填补银行的坏帐,由此会引发严重的通货膨胀乃至金融危机。在追求片面政绩的政府部门和追逐暴利的房产商的联手操纵下,中国的房地产市场到底还有多少理性和诚信?建立在几亿超廉价劳动力基础上的经济发展真的能长久维持房产不败的神话吗?
  
绝无可能!香港的房产都可以跌掉大半,何况偌大一个中国,人均收入不及港人的十分之一。而随着青壮年人口的不断减少、各种有利于房地产市场的特殊条件和因素逐渐消失、经济由高速发展转为平稳增长,供给过剩、需求萎缩,房地产价格将出现直线或持续下跌。按收入比计算,当今中国的房价己达世界最高水平,没有任何理由能持续疯涨下去。这种下跌既可能是绝对值的减少,正如现在上海房价的下跌,也可能是相对价值的贬值,也许现在需要耗尽毕生积蓄的房产,不多久只需十年积蓄就能买到。一旦如此,城市下金蛋的房地产业将把银行拖进深渊,很多倾三代人积蓄买房并负债累累的新新人类,肩负着上要赡养四个老人,下要抚养一二个小孩,中间还要养活自己的重担,一旦房产缩水或遭遇经济危机甚至天灾人祸,在一个医疗养老保障普遍缺乏的社会,在一个教育产业化的时代,人们的生存空间其实非常狭窄。那个时候,就不仅仅只是银行的危机,而是全社会的危机!
  • 房地产神话会将银行引向何方? <5756 bytes> 房子好贵 <20060220 10:24:03> [点数:1044]
  •  6494亿元不良贷款意味着什么大家都知道吗? <236 bytes> 变脸的猫 <20060220 11:57:51> [点数:221]
  • 短视,攀比,争先恐后,政府这样百姓也这样,想想真来气! <0 bytes> 暗香盈袖303 <20060220 12:45:40> [点数:119]
  • 官员和百姓头脑1发热,什么都不顾了.官员们还好说,亏了也顶多是换个位置;百姓就惨了! <45 bytes> copymen <20060221 15:15:56> [点数:99]
  • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款:
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码