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作者：xbl0419 发表日期：20060210 15:03:24
主题：透视中国楼市的真正危机：住房需求超越国力[表状]
透视中国楼市的真正危机：住房需求超越国力

2006年02月09日10:50 董事会
王育琨


　　由住房空置率引发的讨论只是表象。真正的危机是：超越社会必要劳动时间的住
房需求，虽然构成现时经济增长的引擎，却对中国的长远发展构成巨大威胁，最终将
使所有参与者皆为输家。

　　中国楼市送走尴尬的2005年，迎来不确定的2006年。两难的处境的楼市政策并没
有实质的改观：调控楼市价格伤了经济；放任价格伤了民情。 限 政策的背后是尴尬
的认知，尴尬认知的背后是难于启齿的利益。各种局部利益的交互作用，终于酿成中
国楼市的真正危机。


　　楼市政策在“任期利益”的冲击下摇摆


　　有人以“排山倒海”形容2005年房地产调控政策的出台，“国八条”、七部委联
合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品
房预售制的报告等等，无疑刮起了一股股旋风，可是能够撬动价格走向的也就是少数
几个城市。发展还是硬道理。年底中央政府又吹起了住房消费年的暖风，建设部的官
员也频频表态看好2006年的发展形势。开发商则一如既往的高调，上海绿地甚至宣称
年销售额要超过250亿元的销售额。地方政府更是看多楼市， “任期利益”的丰度需
要一定的增长速度来拓展。就是那些骂声不断的购房者和持币待购者，也指望市场有
个明确的信号，以便财富早日增值。








　　楼市的尴尬，不由得让人联想到20世纪90年代中央政府的银行呆坏账治理。当年
治理银行呆坏账，国务院总理曾经亲自担任行长，可谓前所未有的力度。但是所有的
努力，最后终于还是被体制的惯性消匿。从1993年到2003年，10年呆坏账从5000亿元
，一下子上升到了50000亿元。现在楼市出了乱子，引发了体制性腐败和民愤，还危
及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控，政策却在 限闻腔病?
若干迹象表明，巨大惯性的作用和话语权的偏移，城市官员强烈的“任期利益”，很
有可能使中央政府的调控半途而废。


　　上海楼市是最好的风向标。因为价格涨得最猛，上海市场格外受到中央政府的关
注。与“政治问题经济解决”恰成对照，2005年的上海楼市则是“经济问题政治解决
”的范例。当着中央政府的问责制开始指向明确的时候，2005年3月份，上海市顺应
中央对房地产市场宏观调控的要求，提出了年内新开工配套商品房、中低价普通商品
房各1000万平方米的目标。一个持续疯长5年的楼市，终于出现拐点，租赁市场和二
手房市场率先下行，跟着带动新楼盘上市价格跟着下滑。但是对这个基本面上海市政
府的态度比较暧昧。上海市政府所属绿地董事长张玉良就不认为新楼价格下降。而且
市政府对在压力下出台的调控策略，从来就不缺乏怀疑和修正的勇气。在去年10月份
的一个会议上，上海市副市长杨雄明确表示，政府仍对楼市持续健康发展有信心，为
此，“两个1000万”的建设应该随着楼市的变化作适当的调整，明年将适当控制节奏
。“‘两个 1000万’如无特殊要求，将不再提及”，这样的口径正通过上海政府有
关部门向市场传递。


　　楼市已经成为一个城市经济增长的重要引擎，任何不利于这个引擎发生作用的东
西，都需更改与重估。如果说上海楼市价格看跌，无疑会挫伤投资偏好，这是上海市
经济所不能忍受的。这里包含着中国楼市的真正危机。


　中国楼市的危机：住房需求超越国力

　　与一般的认识相反，我看中国楼市深层危机，不是楼市价格的高低，甚至也不是
楼市价格的分享机制，而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下，住房需求膨胀超
越了国力。


　　作为基本居住的消费需求，属于社会必要劳动时间范畴，是一个与经济发展水平
动态高度相关的变量，并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会
学并没有给出一个经验数字或基准，人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住房
价格与家庭年收入比，从中国奇高的比例（12-14）与国际上的（3- 6）对比中，得
出中国楼市严重泡沫化的结论；有人抓住了历史上国民人均收入与房价的对比，突出
了中国楼市的泡沫；有人则简单对比上海、东京、普尔、台湾、香港等三小时经济圈
中的楼市价格，得出中国楼市极具投资价值的判断；有人则抓住中国人多地少的现实
，坚持价格还有更高上升空间的判断。


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　　在生产要素已经全球化配置的今天，固定地把中国房价与历史上发达国家（或地
区）收入相近似的水平相比是不合适的。要比就比现在的水平，因为由住房资产派生
的住房消费价格，直接记入生产要素成本。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是
在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务，并不因为你是来自发
展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比上不去，你的产品和服务就没市
场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种观察中国楼市的大
视野。


　　住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP 都超过3.4
万美元，而香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米。中国人均GDP刚
超过1000美元，而城镇居民住房面积则达到了25 平方米，上海也超过了20平方米。
2004年，大幅上涨后的上海房价仅为台北的1/4，香港的1/6，东京的1/8。如果这个
分析成立，那么结论是显然的：中国楼市价格还不够高！在今天的市场化条件下，能
够限制住房需求膨胀的直接手段就是价格。此外，推进节能型住房设计标准以及借助
贷款利率、贷款比例、增值税、所得税等经济杠杆，也不失为有效的选择。关键是政
府要有所作为。


　　当然总体面积标准有片面性，因为还只有面积指标没有品质指标。香港与东京的
房子合用，冷水热水都能达标，住起来比较适宜，而中国的房子在这方面却很少过关
。许多香港与东京的房子，开间都小而且低矮，属于节能型的设计。而中国城市住房
却是越建开间越大、楼层越高，属于耗能多的房型。据世界银行2002年报告分析，中
国每创造１美元GDP所消耗的能源是西方7个发达国家的5.9倍，是美国的4.3倍、法国
的7.7倍和日本的11.5倍。中国的能源利用率仅为美国的26.9％和日本的11.5％。面
对这些令人惊醒的指标，不能不承认危言耸听者的理性。难怪联合国环境奖得主、美
国地球政策研究所所长莱斯特·布朗说，中国能源过度消耗的经济增长将是世界性的
灾难，“中国正在帮我们认识到旧的经济增长模式气数将尽”。是的，我们该问，中
国耗能型的住房建设的气数是否将尽？







　　超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎。


　　当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为，靠
这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞

争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到 头！３头 已经开
始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失，耗能型生活方式的确立，这些都
会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜，做庄者是受“任期利益”
左右的城市官员，他们无暇顾及长远。


　　一个最为明显的例子是印度FDI的快速增长而且质素明显高于中国。据国际上最
近的一项针对跨国公司高管的调查显示，其中，有45%的投资者对印度和中国比去年
更加乐观，看好印度的占42%，看好中国的占17%。进入印度海外投资中的39%可能流
向信息科技产业，而中国的这一比例仅为5%。相应地，进入中国海外投资中的48%可
能流向制造业，而印度的这一比例仅为3%。从微笑曲线来看，FDI的中国处于价值链
的下端，而印度却明显处于价值链的上端。


　　显然，超越社会必要劳动时间的住房需求，虽然构成现时局部经济增长的引擎，
却对中国的长远发展构成巨大威胁，将蚕食中国公司的长久竞争力。找错支点的中国
楼市，将使所有参与者皆为输家。我们不能等到万劫不复的惩罚来临那一天才幡然醒
悟！
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