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作者：房子好贵 发表日期：20060210 10:45:21
主题：看房地产业利润的谎言：为啥这边风景独好？[表状]
黄祖斌
中国这几年以来，中国的房地产价格不断上涨，造就了房地产商的猖狂，加重了中国普通老百姓的负担。房产商在中国富翁排行榜上，毫不客气像鲁四老爷赶祥林嫂一样，把其他行业的人踢下去，并像假洋鬼子骂阿Q："你也配姓赵？"一样："你们也算是富人？"房产商简直愤怒了。中国房地产业也连续三年成为中国十大暴利行业之首。福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

在中国，有一种被普遍认同的观点：人怕出名，猪怕壮，辣椒红了值钱，人红了危险。在各行各业纷纷成为微利行业，房地产业居然风景这边独好，特别是把自己的快乐建立在社会普遍的痛苦之上，房产商也不禁芳心乱跳。

这时就有很多可能被房产商收买的走卒说什么房产业其实并不是暴利行业，依据是：全国经济普查公告的第三号公告显示2004年末房地产开发经营企业共5.9万个，就业人员158.5万人，营业收入13315亿元，利润总额1035.2亿元，那么全国房地产开发行业的利润率就是7.77%。

全国经济普查的数据并不能完全反映某行业的经营情况，不过具有一定的参考性，所以不能说这种说法是错误的。这正是这种说法的欺骗性所在。如果一种说法一看就是错误的，那么提出这样说法的人恐怕也不具备当房产商走腿的条件。想想韦小宝，韦公小宝的高明之处就是他说十句话中有八九句是真的，只有一两句是假的，但是这一两句才是问题的关键。比如在骗洪教主时，东拉西扯，说什么清朝的龙脉，西洋人汤若望制订的历法，又很坦白地说自己不敢冲锋在前是自己怕死，又希望娶方怡为妻等等。老谋深算的洪教主居然也上当。

所以估计这个房产行业7.77%的数字着实欺骗了不少老百姓，就算只有1%，中国13亿人口，也有1300多万。于是房产商左手摸着自己养的名狗的头，右手拍拍走腿的肩，说："干得好！"。走腿说："为人民（币）服务"。

这个数据至少有以下三个问题：

一、销售利润率不等于净产利润率。

这个7.77%的利润率，是指销售利润率。在财务上，有总资产利润率、净资产利润率，销售利润率等，各有不同的含义。对于开发商而言，净资产利润率才是真实，有关键意义的利润率，因为开发商的自有资金并不多，房产行业大概在2003年时被要求自有资金率必须达到30%，其实这种规定恐怕很难得到真实有效的执行（比如中国的有限责任公司的出资来说，按规定要成立有限责任公司，必须一次性缴清至少10万元的注册资本，可是现在普遍有些中介机构，帮助公司设立，代为筹资，打入银行的验资帐户，等验资结束，公司成立，马上转走，等于是没有出资，或是出资不到位，抽逃出资，虽然刑法规定了虚假出资、抽逃出资的罪名，可是很少有人因此而被罚的）。而且在这个规定出台之前，房产商的自有资金率达不到30%。这样，就算是这个7.77%是真实的，如果房产商2亿元自有资金，开发一个10亿的楼盘，赚了7770万，自有资金，净资产利润率就是38.85%，考虑到一般企业都是多报成本，少报收入，那么福州市物价局公布的该市房产商50%的平均利润率还是比较可信的。如果房产商的自有资金更少一些，开发的房子价格更高一些，90%的利润率是完全可能的。

其实也不能完全怪开发商收买的走腿，仔细看看这个7.77%的利润率，"7"与"欺"是谐音，完全已经告诉大家，是"欺欺欺"，是当不得真的。

二、全国的平均利润率并不代表具体某一地方的利润率。

从已经公布的经济普查数据来看，上海的房地产企业利润率较高。上海市2004年房地产业法人单位主营业务收入2579.5亿元，利润总额422.7亿元，利润率近17%。上海的房价也是全国最高的。浙江省2004年房地产业企业法人单位主营业务收入1124.28亿元，利润总额130.42亿元，利润率是12%。所以房价高的地区，也就是开发商利润率较高，赚钱更多的地区，拿全国的平均水平来说明问题，恐怕是不客观的。这种做法其实也是经常见的。在古代有个人，好不容易赚了300两银子，很高兴，可是又怕被偷、被抢、被骗，那时候也没有银行，于是他就埋在地里，为了不让人知道埋银子的地方，他在埋的地方上面盖了一张纸，纸上写明：此地无银三百两。36计里有这样一计，叫做"瞒天过海"。

三、经济普查并不容易取得非常真实的统计数据。

记得曾看到过一个关于经济普查难于开展的报道，说是进行经济普查的人，有些写字楼根本进不去，就是进去了，恐怕大家都不愿意老老实实地报告自己企业的经济情况。所以个人认为经济普查的数据，具有参考意义，并不是完全准确的。

感觉房产商开发商子取得暴利如同光头的唐僧头上的苍蝇一样，是非常明显的事实了。

在上海的乌鲁木齐路，2005年年初，动迁公司的三个工作人员，烧死了两个拒不动迁的老人。马克思说："资本一旦有10%的利润，它就保证到处被使用；有20％的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首之险"，烧死人是犯罪，难道凶手不知道吗？这件事情可以透射出房地产业利润率之大。

人说话很难做到完全客观，不偏不倚，特别是和要讲的话有利益关系的时候。毛泽东说：凡是敌人反对的，我们就要赞成，凡是敌人赞成的，我们就要反对。房产商和买房人在价格上就是对立的。开发商当然只愿意说对自己有利的话。而一些经济学家，也应该珍惜自己的信誉。现在为了些钱，不顾学术良知，是很不值得的。

对于社会公众来说，也要看是谁讲的话，有些人的话是要打个问号的，如在幽默巨星周星驰主演的《鹿鼎记之神龙教》中开头时，韦小宝和多隆在妓院，多隆和一个妓女在床上嬉戏，韦小宝进去，多隆对韦小宝说："我们是清白的"。这种话就不可信。而有些从以往的表现来看，是具有较高的学术水平和端正的学术态度的人，哪怕他们的观点是和自己原来的想法相左的，也值得一听，说不定还定发现自己认识上的偏差。比如茅以轼，是我个人非常欣赏的一位经济学家，所以虽然曾看到他说抵制日货有问题，我也不是马上心里骂一句，而是仔细看看是如何讲的。毛泽东曾警告美国人，不要越过北纬38度线，美国人，特别是狂妄的麦克阿瑟不以为然，结果晚节不保，害得替他擦屁股的继任者第一次代表美国在一次没有战胜的停战协议上签字。所以当毛泽东再次警告美国在越南战争时不得越过北纬17度线时，美国人一动也不敢动。因为毛泽东言出必行，对自己的言完全负责。在秦末汉初，项羽手下有个将军叫委布，非常讲信用，说到做到。所以当委布承诺以后，人们就可以放心了，所以流传下来一句"得千金不如得季布一诺"的美言。在学术领域，也有很多拥有严格的治学态度的人，他们在房产上的表态，是比较可信的，比如郎咸平、易宪容、谢国忠、袁剑，还有杨帆。而另外有些人，因为已经习惯于大放厥词，光屁股推磨------转圈丢人，根本不值得一听，更不能轻信。
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