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| 主题：一语道破天机:人均住房面积30平方米是房地产需求由旺转弱的一个重要分水岭! | [表状] |
由于北京人均住房面积已预期可超30平方米，已购但被空置的住房和积压在开发商手里的存量房规模极大，其消化不是一朝一夕的事。因此，北京房地产的繁荣期很可能已就此结束
北京正试图通过对二手房交易加征20%个人所得税，来抬高二手房交易成本，促使更多的购房人转向一手新房，以摆脱新建商品房交易的低迷状况。这一“弃二保一”的策略，极显北京房地产市场的严峻形势。
大量房屋积压在开发商手里
这几年，北京空置房数量及空置比例一直是一个谜。有说是1000万平方米的，有说七八百万的，有说一年期以上空置面积在300万平方米左右的，但感觉上总好像不对。2000年，笔者在北京组建金融研究所，住在京城大厦附近的一个并不算新的小区，入夜后每每发现小区内近半数房屋都漆黑一片。感觉上，当时北京住房在个人手上的空置情况就比较严重。
近期又统计1992年以来北京历年竣工的住宅面积与销售面积，更发现了一个令人百思不解的问题：从1992年到2004年的12年间，北京竣工的住宅总面积为15107万平方米，其间销售的面积为9984万平方米，两相扣减，要差5123万平方米。如果说空置面积仅1000万，而且一年期以上的仅300万平方米，那么，剩下的房屋又到哪里去了？莫非是从人间蒸发了？如果不是，那么，这些房屋就在开发商手里，根本就没有卖出去。
退一步，如果说1998年前为福利分房，上述数字算不得数，那么从1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积也已达11475.3万平方米，而同期的销售面积仅8776.3万，也还有2700万平方米的多余。2700万，相当2000至2004年间北京年均住房销售面积的1.73倍。而以同样方法计算，从1998到2004年间，上海积压在开发商手里的商品住宅只有595万平方米，只是近5年年均销售面积的29%。这说明，北京房地产市场的形势也许要比上海更严峻。
除了2700万平方米的商品住宅还在开发商手里外，2004年，北京商品住宅的施工面积也达到了创纪录的6759万平方米，相当于近5年年均销售面积的4.32倍。清楚了这一点，我们即可明白，为什么在房地产调控“木已成舟”的情况下，有关方面会推出“弃二保一”的策略。实实在在是因为：售出的房屋已套在了买房者手里，风险已被分散和转嫁；更多的商品房则积压在开发商手里，有的已积压好几年。一旦开发商挺不住，资金链断裂，对北京房地产市场的冲击，及造成的金融风险之大，可想而知。因而，这一策略本质上属“丢卒保车”策略。
房价坚挺原因何在
在七部委联手抑止房地产泡沫的文件出台后，与上海房价快速下跌相比，北京的房价却保持了相对坚挺，这多少有点出乎人们的意料。
但其实从交易角度看很好理解：北京房价的相对坚挺，很大程度是因为北京购房者的平均成本更高，而且其平均成本更为接近。早在1997年，因住房改革——原来的福利分房改为货币化分配，一大批为赶末班车的集团性购买，就将北京房价推向了每平方米5478元的历史高位。虽然在跃上5478元的高位后出现了一些调整，但其最低年份仅4557元，基本上都在4700元一线高位盘整。连续8年的高位盘整，极大地提高了北京购房者的平均成本，使其在宏观调控背景下，缺乏杀跌的动力。
也许，正因为看到二手房持有者的平均成本较高，而且成本较为接近，缺乏杀价卖出的积极性，因此有关方面才敢放手推行“弃二保一”的策略。
而反观上海，在北京房价出现飙升之后，上海房价并未紧随其上，反而步步下调。从1997年的平均每平方米约3200元，直到2000年的2770多元，方才见底回升。短时间的飙升使上海购房者的平均成本相差很大，也使房地产投资的平均收益极高。因此，一有风吹草动，二手房价格马上下跌，形成一股较大的杀跌动力，并立刻传递到一手房市场。
因此，价格的相对坚挺并不能证明北京的房地产泡沫较小。恰恰相反，从历年竣工面积与销售面积的比例上看，北京房市的泡沫可能要比其他城市更严重一点，消除起来的困难也更大。
存量房何时才能消化
各国经验表明，在人均住房从文明程度向舒适程度转变时，往往是一国房地产最繁荣的阶段。这几年，我国房地产业的高速发展，从根本上说，也是生活水平提高，人们对居住条件的要求也跟着提高所致。不这样看，我们对过去几年中国房地产市场的发展，就不能作出准确而公正的评价。
然而，正是从这一角度出发，笔者认为，北京房地产市场的繁荣期已经过去。
据北京统计局公布的数据，截至1996年，北京市共有住房建筑面积11741.4万平方米，使用面积8412.1万平方米，当年北京市常住的城镇人口为709万。以此推算，人均使用面积应为11.86平方米。但在同一个公告中，北京市统计局公布的人均使用面积却是13.67平方米。经计算后笔者发现，原来北京市统计局在计算人均使用面积时，用的是“使用总面积÷（北京城区＋近郊区＋远郊区非农业人口)”。这就说明，北京市统计年鉴公布的已有住房面积，是指上述3种区域内的住宅总面积。而作为人均面积计算分母的人口，则是上述三种地区的城镇人口。这样算下来，1996年北京市人均住房建筑面积为18.72平方米。
如果上述推论正确，那么，根据北京市人口结构比例，到2004年，北京市上述3种地区的常住城镇人口总数约835万，而住房建筑总面积，则达到了24000万平方米，即1996年的11741万平方米加上1997年以来竣工的12157万平方米，人均建筑面积已超过28平方米。如把正在施工中的6759万平方米也算进去，则可预期的北京市人均住房的建筑面积已接近37平方米。按平均三口之家算，户均近110平方米，已提前达到1998年国家制定的到2010年的人均居住标准，并接近上世纪90年代英、法、德三国平均37和38平方米的水平，超过日本的31平方米——当然，在中国这样一个贫富差距较大的国家里，所谓的人均数字往往会掩盖民众的实际生活状况。
任何一个市场，最基本的需求永远是推动主流趋势的最根本动力，投机炒作的力量只能在其中顺水推舟，房地产市场也不能例外。从各国经验来看，人均住房面积30平方米是房地产需求由旺转弱的一个重要分水岭。由于北京人均住房面积已预期可超30平方米，已购但被空置的住房和积压在开发商手里的存量房规模极大，其消化不是一朝一夕的事。因此，北京房地产的繁荣期很可能已就此结束，进入长期低迷。即使低迷期过后，近几年这样的荣景也将不复再现。除非以暴殄天物式的大拆大建，再造一个人为的牛市。
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