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作者：ronnnn 发表日期：20060203 20:38:03
主题：房价的形成及房价下落的预测[表状]
房价的形成及房价下落的预测

文章提交者： 杨定华 发表时间：2005-12-23


开发商的房屋价格

开发商首先根据周边地区的价格抬价后定价，比如说旁边的楼前几天是5000元每平米，那么，他一定要定在高于这个价格几百元的地方。一般是5100或者5300，如果地段好，也可以定在6000。这就是通常见到的“起价”。

第一招，欺瞒开局

这时开发商所有的房子都没有出手，比如他有50套。任何人来问，他都说，房子很好卖，已经卖了很多，现在只剩不多的几个户型和房子了。然后，给你看的就是4、5套房子。这时候，开发商销售要详细询问你的情况，判断你购买的可能以及希望买哪一套房子。

第二招，增兵减灶。

然后，过几天，他会设法让你再去一次，这次，你能看的只剩2 或3套了，然后欺骗你说房子好卖，已经被卖走不少了。而且，这2或3套，和上次看的也不全一样，即使有一样的也是他希望推销出去的质量一般的那套。你问这样的房子多少钱，他会告诉你是6300，为什么不是你报纸上说的6000呢？因为6000是起价，那个房子早没有了，你要买，就得按高价买。

每个人在这种情况下，一定是会基本相信的。这么好的楼，你看，本来就不剩几套了，就几天又卖了2、3套出去。按这个速度，不出几天你就没的买了。

果然，过了几天，销售又告诉你说房子又出手了几套，就剩下你希望买的那个户型了，甚至更狠的连你希望的户型都没有了。

这就是“减灶”，不断挤压可怜的老百姓的脆弱神经，让你看着这么贵的东西不断减少，从心里就感觉到紧俏。

可是实际情况是开发商还有50套房子，你只是他一个客户。但是，整个销售过程中，他从来不告诉你到底还剩多少房子，到底卖出多少房子，以及以多少钱出售的。连销售都不很清楚，因为骗人的时候，知道真相的人越少越好。

开发商在这个过程中，会每过几个星期或几个月，把价格向上调整个50到100元，于是，买楼的人看到的情况是，这个地方的房子一直在涨价，而且，剩下的少数几套房子也在很快被卖出去。否则，大多数人是要退房的。

这就是“增兵”，通过价格的不断上调，刺激百姓的意志。是真正的有价无市，但是开发商必须坚持这么做，否则谁还会来抢呢？

任何真正想买这个楼盘房子的人，在这种圈套和欺诈下只能乖乖就范，甚至是开发商给你什么户型你就要什么户型，开发商给你什么楼层朝向你就拿什么楼层朝向。

第三招，先次后好

开发商在楼盘开始，都是把朝向，户型，楼层差的房子拿出来推销。你想要好的，对不起，已经卖了。

毕竟次房子比好房子价格要低，所以，你看到的就是楼盘的房子价格真的在不断上升，其实是房子的内在价值本身就不一样。在开始的时候，你用低价是连好房子的影子都摸不着的。

这样的策略，尤其在塔楼上被用到极致。否则，都买阳面的房子，朝北的房子、顶楼怎么出手？

第四招，捂盘

捂盘就是明明能卖出去，开发商也不卖。但是捂盘一般发生在期房的初期销售时期，以及房屋到顶后即销售后期。

销售初期捂盘，就是2005年大家看到的。原因很简单，如果不捂，就必须按照市场规律低价销售，那么，为了维持有价无市的高价，必须捂盘。以等待机会继续高价销售。

如果只是少数开发商捂盘是不行的，别人按市场价低价销售，好不容易积攒的需求必然被吸引。所以开发商才会不停开会，相互串通，一起捂盘。

在很多市场国家，这种串通一定是要坐牢的。在中国，连傻子都看出来了，但是司法等相关部门却没有动静，毕竟是建设部的事情，都是官员，别不给面子。

销售后期的捂盘，原因就更多了。但最本质的原因是，开发商已经通过预售和高价两个武器把成本完全回收了。这个时候不卖任何房子都没有关系，因为这么高的房价，卖个一半成本就回来了，没有任何风险了。这也就是真正了解开发商的官员所说的，空置房并没有泡沫。

第五招，放风声

在中国的商人里，房地产开发商是最会放风声的。反正有钱能使鬼推磨。报纸希望有广告，记者希望有红包，一些研究中心希望有课题和经费。于是，话语权被人用银子租用了。

最经典的例子就是银行建议取消预售后有关方面及时的表态，以及公布房屋成本后又反映迅速的制止。如果说这些人效率低下，那绝对是胡扯。马克思说如果有100%的利润，资本家就可以如何如何，现在成本和价格之间的空间也够100%了，你说大家什么手段不用什么招数不使。放个风声，传个谣言，那都是最基本的了。高兴了，大亨们连银行政府都敢一起绑架。

第六招，金蝉脱壳

已经被媒体批漏的方式是，开发商在房子销售中，设法找些身份证，把首付的20%凑齐，向银行贷款，造成房屋热销的假象。然后，人为造势控制房价上涨，同时在2手房市场把房子按高价转卖出去。

可是还有些楼盘，干脆就抵押给银行后，卷钱跑了。



在这样的种种手段中，我们市场完全失灵。房屋价格根本不能体现真正的价值、成本。新华网有一篇文章说为什么再烂的房子也能卖出去，实在是有见地。因为市场失灵了，供给需求、成本价格、最基本的市场信号全是欺骗活动后的产物，市场无法正常干预价格，反映需求。

但是，市场为什么会失灵呢？经济学家们总是失语，让老百姓实在是失望。

市场失灵的原因是开发商用商业欺诈手段人为控制信息和价格，同时，开发商一起形成价格同盟，串通起来操纵市场。有关的政府部门也没有针对这样的事情有任何反应，完全不作为。

另一方面，宏观调控也失灵了。国家用了财政手段，金融手段，政策手段来控制房屋价格，但是北京等城市还是在涨价，即使房子没有卖出去，也在涨价，越卖不动越涨，完全是和政府对抗！可怜了政府用预售房制度让这些人赚到一桶桶金，让他们先富裕起来，结果等到宏观经济运行需要房价平稳，社会稳定需要价格微落的时候，开发商们一致团结哄抬价格给政府一记响亮的耳光！

调控失灵的原因很多，但是很多部门总是跳出来阻止信息公开，阻止成本公布，阻止现房发售政策制订，完全给出了不同的政策导向；司法和维持商业公正的部门又听任开发商形成准托拉斯死抬房价，连资本主义都要求必须反对的不正当竞争在社会主义国家大行其道。中央政府的政策，在中央部委间都不能贯彻执行，让调控的影响力迅速瓦解，还给老百姓落下了看热闹的机会。

在这样的市场和政策环境下，这样的商业及道德情况下，房屋的价格完全是被开发商控制的，根本没有市场和政府什么关系，而且今后也不会有什么太大关系。

房价的形成，大概只能这样了。新的政策和手段，都没有往根本上去招呼，既没有去取消圈钱的预售制度，也没有去追究串通控制市场的人的责任，甚至信息公开都被禁止了。至于提高利率，征收税费，二手房买卖缴20%的银子，完全是往老百姓的钱口袋里设计，只能是让老百姓赶紧去买，因为不买就可能要花更多费用去买，挤出需求，抬高价格，杀鸡取卵。



房价的预测

如果听任开发商继续进行捂盘，抬价的手段继续高价卖房。结果很简单，市场上的需求很快就被挤榨而光，本来不打算买房子和几年后才可能买房子的，提前就去抢购了，本来现在必须买的，也要用很高的成本去购房。市场需求放大，而且是被操纵着放量。结果是市场上高价买了低价值的房，开发商加大开发力度，投入更多的资源。然后，忽然之间，大家发现没有人买房了，因为都被提前榨干了，结果就是暴跌。当年的海南、香港、日本，都是这么个模式。

所以国家打击房价，是保护开发商而不是老百姓，国家从来就没有说要降低价格。只是不希望开发商们盲目把银行的钱投入到一个更大的泡沫中去。

但是上面我们已经分析了，现在市场、政策都失灵了。这个泡沫明年还要继续。也就是说，现在的房价本身已经是足够泡沫了，或者说是已经有暴跌的空间了，现在购房的人少，根本上不是大家在观望，而是市场在告诉你需求的真实情况。那么，如果还不降低价格，听任价格仍然维持，这个泡沫就依然存在和壮大。

北京11 月分的销量好象上升了，但是为什么12月开发商就要降价销售呢？很多楼盘都在搞活动，有的南三环到南四环间的新盘5200就开盘了？原因很简单，市场、政策失灵了，但是开发商的资金压力还是存在的。年底了，工程队伍要钱，员工要奖金，总经理也要红包，这都是要银子的。房子不是银子，房子卖了才是银子，否则，可能象股票一样，贬值到没多少银子。

因此，开发商们串通的价格联盟已经在瓦解了。正如囚徒困境告诉我们的，这样的串通，一定是要瓦解的，你们都高价，好，我低价，我只要比你们稍低一点点，最终我还是高价卖了，而且银子是落袋为安的。年底，华远在打折，后现代城在卖特价房，新楼盘如西南三环角上的也5000元以下开卖。没有办法的，串通是串通了，可是毕竟还是有人日子好过，有人日子难过，年底要帐的人也多呀。

离过阴历年还有点时间，价格的下跌还会延续一段时间。过了阴历年，又是常规的淡季，不知道渐渐干涸的池塘里，开发商们还要如何坚持。

的确，有人说了，今后不开发住宅了，为什么？因为他在2005 年连着预售了好几个楼盘，本来应该是在2006年甚至2007年预售的房子，都在2005年开使卖了。所以他明年本来就不开发了。而这么一闹噱头，老百姓还不是更吓个半死，你看，他们不盖了，这东西还能不涨么？其实他还盖着呢，他的本来应该在明后年开盘的某某城四期同某某城三期在2005年前后脚进入预售开盘，现在还在预售着呢，一时半会儿是卖不完的。

那么开发写字楼就挣钱吗？农业上，种麦子是有人要的，喂了猪也是有人要吃猪肉的，可是，如果不种麦子了，都去养猪，结果是很难说的。老百姓的银子都买了房子了，哪来那么多社会财富去投资去开公司去消费？再说，更多的公司都是直接开在民宅里，更说明了写字楼也不是说卖就卖的。麦子种出来，有人吃，吃不起也得吃，所以粮价涨了，老百姓会去卖儿卖女去买米面，可是猪肉呢？呵呵，不吃又怎么样？

话说回来，开发商也是公司，也要发工资发奖金，报销吃喝及红包的。通过高房价打击了市场甚至社会，然后是挣不到钱的时候，开发商日子怎么过？可能只能是解散。别和别人学，很多人忽悠是因为人家有位子，有后路。

可以这么说，开发商乖乖按照成本+ 正常利润销售住房是他们唯一的出路。让房屋市场进入温和的良性循环。否则，暴跌的房价是必然，因为市场上的鸡都被杀了去取鸡蛋了。搞写字楼解套也是胡扯，只能把前几年搜刮的民脂全陪进去，还留大堆烂尾楼。政府最怕的就是这个，给你们机会圈钱是希望你们盖住宅的，而不是盖烂尾楼。继续维持高房价，必然阻止中国经济的步伐，造成经济停滞，然后是房价崩盘。

在经济学上，住房和粮食是一样的。写字楼，商场却没有住房的经济学基本属性。高房价和高粮食价格，对经济的影响是相似的。可惜国家只看到高粮食价格不好，没有看到高房价的杀伤力更是摧毁性的。

股票市场5.19 井喷的时候，没有人会相信今天的股市的。房市也一样，聪明的开发商已经预感到了，所以不开发住宅了，尽管实际上还有不少没卖完的，实力上也不允许开发新楼了。只是老百姓被信息不对称欺骗在痛苦里，不过没有关系，现在这么高的价格，没有几个老百姓能入市接盘或当解放军的，所以他们尽管痛苦，依然可以轻易躲避风险。

2006 年是中国加入WTO的关键时间点，开发商们和部分不作为的人的外部环境已经变了，但是他们还是没有诚意去面对他们的困难。老百姓大不了依然住得可怜些或者搬到别的城市去打工，但是开发商怎么去躲呢。明智的选择就是打开价格闸口，降低价格，让市场尽快正常，否则休克的市场过后，草依然长，而吃肉的鳄鱼早被饿死了。
具体的论述很多，大多是从经济学的角度进行的，但时间有限就不论述了。毕竟有那么多经济学专业的人，也应该给他们一点引子，抛砖的事情还是让我们这些外行老百姓来吧。比如房价和银行、房价和百姓日常生活、房价和社会心态、房价和境外资本、房价和生产力发展、房价和经济科学技术能力培育、房价和国家可持续发展，都可以有个说法或研究。即使是进行公共管理或社会学的，也应该抓住这难得的机会，在学术上加以进步。
  • 房价的形成及房价下落的预测 <9600 bytes> ronnnn <20060203 20:38:03> [点数:3113]
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