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作者：房子好贵 发表日期：20060123 12:24:28
主题：新政失败了吗，解读“十一五规划”的房地产命运[表状]
作者：创意快枪手
【春雷之后是秋雨】
　　　　
　　“十一五规划”是整个国家的未来行动纲领，而“房地产新政”最多是一个行业的调整。但两者并非毫无关系，首先，两者都是关乎国计民生的大事，“十一五”的意义就不用说了，而房地产业也不光举国关注，而且牵扯行业和地区范围广泛，在国内一些城市，绕开房地产，GDP就毫无意义，绕开居住问题，谈“和谐社会”就十分牵强。

　　其次，两者共同构成2005年举国关注的大事件，“房地产新政”是初夏的第一声惊雷，让整个神州大地颤抖，相比较之下，“十一五规划”保持着诸多神秘，目前还未全面进入公众视线，但可以想象，五年计划，即便如秋雨般缠绵，但对未来的影响，是棉里裹铁的根本性力量。第三，饶有趣味的是，十一五规划影响庙堂之高，而房地产新政则是影响江湖之远，一高一远，共分秋色。最后，从两者的出场循序也颇有玩味之处，6月份以后，房地产的庙堂舆论嘎然而止，正当所有人对此不解，并猜想纷纷的时候，“十一五规划”做为重磅炸弹，打破了六月份以来整个夏天的令人烦躁的闷热。
　　
　　“房地产新政”关乎国计民生，但突然为“十一五规划”让道。这暗示着，来者不小，来者不凡，做为“江湖”与“庙堂”的两个代表，二者之间，会毫无瓜葛吗？一连串疑问摆在我们面前，“房地产新政”为什么嘎然而止？“十一五规划”和“房地产新政”的关系何在？
　　
　　
　　可能更让普罗大众关心的一个问题是：“十一五规划”，做为胡温政府的第一个五年规划，它是如何看待和处理房地产业的。而对于房地产商人来说，未来该如何做，才能顺势而为。
　　　
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　　【“房地产新政”失败了吗】
　　
　　新政的确让房地产商人吓了一跳，沉默不语好几个月，直到九月份，没看到中央对市场的进一步行动，他们才松了一口气，乐观如潘石屹之流，又重新将笑容挂在脸上，在项目的广告看板上，大大的打了“走出观望”四个大字，并顺应自己的娱乐精神，而善于唱对台戏的易宪容不请直到，两人还在网络上为观望与不观望PK了一番。
　　　
　　其他房地产商人们，也将几个月以来一直挂在嗓子眼上的心，暂时放下了，神州大地的茶楼里，又能听到他们的高谈阔论，最具有代表性的民间观点是：中央害怕了。其理论基础还是房地产要挟经济那一套，房地产关系整个经济结构，谁也不敢将它怎么样。
　　　　
　　就新政以来的市场表现来看，开发商的论调也并无道理。国八条既是新政的开始，彷佛也是新政的结束，拳头般的文件并没有像冰雹那样一发不可收拾，苦了那些刚刚把对抗积极性调动起来的购房者，他们自封“空军”，幻想着炮火一般的政策，会炸开一条低房价的道路，这个道路的前头，就是安家乐业的幸福生活。
　　
　　一直到现在，春天结束了，夏天结束了，秋天来了。那些长着猎狗一样的鼻子，各怀心事的媒体们，也没有将“空军们”幻想的胜利消息大篇大篇带来。北京、上海、杭州、成都、天津、深圳，开发商的堡垒异常坚固，房价坚挺者，民间小道消息说，深圳的房子还开始暴涨。求胜心切的人民，只好拿着那些“无量空跌”、“促销让利”的消息，卿以自慰。
　　　　
　　本以为夏天会有一场暴风雨，但只听到几个雷声的开发商们，干脆顺应“房地产影响经济”这一优势感，为五月份的春雷做了这样的定义：新政失败了。
　　
　　
　　这一论调并不轻松，因为开发商们知道，那些持币待购集合起来的民间“空军”，还相当不老实。但不管怎么样，政府并没有实质动作，只要政策不出问题，就算是第一步小小的胜利。
　　
　　开发商们现在的案头大事，就是如何从市场下手，解决观望的心态。
　　　
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　　【“房地产新政”才刚开始】
　　
　　
　　开发商们过于乐观，直到本文写作之日止，“房产新政”还没有告诉世人，它宣布失败了。“房地产”和夹在它头上的“新政”，都是重量级的大家伙，重量级和重量级的搏斗，没有三百回合，就不能轻言其中一方失败。
　　
　　
　　博弈正在僵持着，都在揣摩对方的心态。“房地产”这一方的优势是，杀我就是杀你自己，索性就把自己放开，你要打我请随意，但是我还可以抽出手来打你。“新政”所面临最大的问题就是要取得一场让对手完好无缺的胜利。
　　
　　所以，如果以为新政只会发几个文件，以为新政就是“新国八条”、“旧国八条”加起来十六条那点能耐，那就轻敌到不可思议的地步了。
　　　　
　　事实上，整个夏天，新政的步伐一点没有放松半拍，那就是清理土地，6月份以后，关于市场和打击投资的政策消声密迹，但是就国土政策的文件，却紧锣密鼓。由于这是潜在水下，远离媒体的文件，所以，大多数人视而不见。
　　
　　这就是“新政”的智慧之处，它非常清楚自己的目的——保护“生产力”，正是因为房地产这个行业对经济所暴发出来的强劲拉动力，才使这个行业敢有持无恐，又让新政投鼠忌器。中国经济，暂时离不开房地产这驾马车。对于“新政”来说，胜利的标志只有一个：那就是要调控房地产泡沫，又不影响它对经济的贡献。俗称“软着陆”。
　　　　
　　所以，它没有将正面进攻当作主战场，只是蜻蜓点水的，以5.11先清理干净外围，将民间投资者踢出局。然后从“生产力”的背后下手，那就是“生产资料”，房地产业最重要的“生产资源”，就是土地。

　　不战而曲人之兵的最好办法，就是从内部入手，在过去，房地产泡沫的最根本原因，就是土地的不清不楚，有若干漏洞可钻。现在，全中国的区域行政长官，都会为土地指标头疼，而热点被关注的区域，则还要花很大的精力来对付来自国土资源部的调查者们。
　　　
　　当然，清理土地，是一个因为琐碎，所以漫长的事情。但征服房地产，“生产资源”只是起点，远非终点。
　　　
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　　【新政成功的唯一办法，就是理顺生产关系】
　　
　　相信大家还记得马克思划分的三要素，除了“生产力”、“生产资料”以外，还有一个最重要的人物，那就是“生产关系”。
　　
　　这正是“房产新政”暂时要为“十一五规划”让道的原因。“新政”最多理顺“生产资料”，但对付“生产关系”还缺点力道。
　　　　
　　“生产关系”应该是三要素最重要的部分，它决定了“生产资料”为谁所用，也决定了“生产力”的成果，如何分配。房地产的最复杂之处，就是“生产关系”被资本控制，又涵盖太多人物，房地产民怨的根本原因，就是掌握房地产这些人，从地方行政长官，到相关主管单位、开发商、炒房团，乃至售楼小姐，都一致向钱看。因为心里被钱腐蚀，所以眼里只有钱。
　　　　
　　地方经济不考虑可持续问题，开发商不考虑诚信问题，地方长官不考虑安居乐业问题，售楼小姐不考虑人格问题。游戏没有规则，人员没有组织，好比一场严肃的房地产足球赛，队员、教练、裁判、观众乃至警察，都跑进球场，人人都想进一颗球。这大概是目前房地产业的“生产关系”。
　　　　
　　生产关系没有章法，规则就没有人遵守。出台的政策，都会在阴奉阳维、口是心非、欺上瞒下、豪取强夺中流产，如果再不小心留下点纰漏，就会有人想千方设百计的打着政策的幌子渔利。
　　　　
　　如果生产关系不理顺，再怎么监察“生产资料”，最后也只会变成少部分人牟利的资料，而再先进的生产力，也会变成少部分人独占的力量。这正是一些房地产商人可以有持无恐的根本所在，他们的生意经验里：中国的经济，就是生产关系的经济。
　　　　
　　那样的话，才是新政真正的失败。令我对新政更增信心的是，新政并没有满足于文件和内部的行动，所以有了“十一五规划”。并且在这个大神来临时，“新政”很有礼貌的保持沉默。
　　
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　　【“十一五规划”剑之所指】
　　
　　要洞察十一五规划对房地产的影响，不可以不知道十一五规划的目的所在，要了解十一五规划之目的，又不可以了解新的班子之执政思路。
　　
　　《凤凰周刊》在10月某一期对十六届五中全会的专题分析上，引用了《光明日报》对温家宝总理私人信件的讨论，所有的领导人都有政治偶像的，毛泽东身上有朱元璋的影子，蒋介石天天读曾国藩家书，而温总理心里装的就是“黄宗羲”，一个崇尚民权的古代哲学家，其语录就是：贵不在朝廷，贱不在草民。
　　　　
　　关于胡总书记和温总理的治国思想，中国人都感受到了，人们称之为“亲民政府”，媒体将之称为“胡温新政”，而当下庙堂阶层的话语里，除了“三个代表”外，多了“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”，姑且将之称之为“新三民主义”，而“三个代表”和“新三民主义”的终极目标，也被具体形象化为“和谐社会”。
　　　　
　　这就是十一五规划的主体目标，做为“胡温新政”的第一个五年计划，我们欣喜的看到一些变化，除了媒体们敏锐的嗅到“计划”已经变为“规划”外，十一五规划与过去的五年计划相比，过去的五年规划，其重点都关乎“生产力”，直接指向于经济，在前期的五年计划里，还有大量的任务指标。兹举例如下：
　　
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　　四五计划的任务指标：(1971―1975年)
　　
　　　　工农业总产值每年平均增长速度达到12.5%，五年合计国家预算内基本建设投资1300亿元，1975年粮食产量达到6000-6500亿斤，棉花6500-7000万担，钢3500-4000万吨，原煤4-4.3亿吨，发电量2000-2200亿度，铁路货运量9-10亿吨。
　　
　　五五计划(1976―1985年)
　　　 到1985年，钢产量达到6000万吨，石油达到2.5亿吨，国家计划新建和续建120个大型项目，其中10个大型钢铁基地，9个有色金属基地，8个煤炭基地，10个大油气田等等。
　　
　　　 八五计划(1991―1995年)

　　　　“八五”时期中国改革开放和现代化建设进入新的阶段。最大成就是提前五年完成了到2000年实现国民生产总值比1980年翻两番的战略目标。1995年中国的国民生产总值达到57600亿元，提前完成了“翻两番”的任务。“八五”计划是中国历次五年计划中增长最快、波动最小的一个五年计划。
　　
　　十五计划(2001―2005年)
　　　　“十五”期间宏观调控的主要预期目标有：经济增长速度预期为年均7%左右，到2005年按2000年价格计算的国内生产总值达到12.5万亿元左右，人均国内生产总值达到9400元。五年城镇新增就业和转移农业劳动力各达到4000万人，城镇登记失业率控制在5%左右。价格总水平基本稳定。国际收支基本平衡。
　　　　经济结构调整的主要预期目标有：产业结构优化升级，国际竞争力增强。2005年第一、二、三产业增加值占国内生产总值的比重分别为13%、51%和36%，从业人员占全社会从业人员的比重分别为44%、23%和33%。国民经济和社会信息化水平显著提高。基础设施进一步完善。地区间发展差距扩大的趋势得到有效控制。城镇化水平有所提高。
　　
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　　这些五年计划，在今天阅读玩味起来，不像一个国家的规划战略，倒像股份制企业的总经理，每年开春向董事局提交的年度盈利计划。所以，温家宝总理在10月8日，向中国共产党第十六届五中全会就《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》稿作说明时，就谈到这么一段话：各级政府仍然管了许多不应该管又管不好的事，而不少应该由政府管理的事却没有管好。
　　
　　十一五规划的内容：
　　
　　建设社会主义新农村，推进产业结构优化升级，促进区域协调发展，建设资源节约型、环境友好型社会，深化体制改革和提高对外开放水平，深入实施科教兴国战略和人才强国战略，推进社会主义和谐社会建设。
　　　
　　现在就不难知道目前的贫富差距、社会矛盾等诸多不和谐因素造成的真正原因了，各级政府并不是关心民生民权的父母官，而是扮演了以省、市、县为单位的GDP总经理，总经理这个角色，主要任务就是赚钱的，所以，一切社会问题都要为经济发展让道，赚钱工作被放到首位，经济势力异军突起，横扫一切常委会的会议桌，诸如和谐、均衡、民生等社会构成，丧失了牵制和平衡作用，这些东西，最后都会直接反应到社会现象上去。
　　
　　而“十一五规划”，第一次将新政长官从总经理职务里解放出来，赚钱当然重要，但一个家庭的家风、管理、分配等也同样重要。“十一五规划”，首次从对生产力的重视，转移到对生产关系的重视上。从十一五规划的目标里，再也找不到具体的盈利指标，重点变成了关系的梳理，诸如“农村与城市和谐发展（关系），人与自然和谐发展（关系），人与社会和谐发展（关系），社会与经济和谐发展（关系），政治与经济和谐发展（关系），物质文明与精神文明和谐发展（关系）。【注：括弧里关系二字，为笔者所加】
　　
　　生产关系梳理的最重点，就是明确关系主体。主体是经济最重要的决定性力量，它决定“生产力”为谁所享受，生产资料为谁所掌握。而体现“亲民政府”执政纲要的“十一五规划”，明确的将关系主体由“钱”，变为“人”，明确的提出了“以人为本”四个字。其潜台词就是，过去我们社会建设，目标是“赚钱”，而未来，则变成“为人服务”。这个“人”也不再是过去垄断资源的少部分人，而是构成社会的每一种人。
　　
　　再看“十一五规划”的十一个关键词，无不都紧紧围绕着生产关系，由生产关系的调整，来调整生产资源的属性和生产力：
　　
　　A类：生产关系的任务和目标类关键词：
　　
　　1、 生产关系的总述——“和谐社会论”
　　
　　这是新的生产关系之构成描述，在新中国历史上，社会关系经历过“政治社会”、“经济社会”两个阶段。因为生产关系的核心不同，所以，各个社会阶段的主要工作任务、工作方法都大不相同。
　　
　　2、 生产关系的行动方法——科学发展观
　　
　　在不同的历史时期，因为矛盾不同，所用的方法也不一样，有时候不得不将最主要的矛盾解决放到社会首位。新中国成立50多年，所用方法依次是“阶级斗争”、“经济建设”和“科学发展观”。
　　
　　3、 生产关系的主体——以人为本
　　
　　人将取代经济指标、政治任务，变成社会关系的主体。
　　
　　4、生产关系的构建任务——“六个必须”
　　
　　必须保持经济平稳较快发展，必须加快转变经济增长方式，必须提高自主创新能力，必须促进城乡区域协调发展，必须加强和谐社会建设，必须不断深化改革开放。
　　
　　5、生产关系内部关系——五个统筹
　　
　　统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放
　　
　　B类：生产关系对生产力的影响之关键词类：
　　
　　6、新型生产关系对生产力的发展方向要求——转变经济增长方式
　　内需和出口地位开始同等；服务业被放到与工业同等地位；廉价资源换取向科技含量转变。
　　
　　
　　经济增长的拉动力，在过去投资、出口、工业、贱卖资源，新增加或者升级为消费、内需、服务业和人力资源以及技术含量等几个关键词。简单几个词，就是新的生产关系对生产力发展方向的要求。
　　
　　7、生产关系对生产力的性质要求——循环经济
　　
　　循环经济是对物质闭环流动型(closingmaterialscycle)经济的简称。它是以物质能量梯次和闭路循环使用为特征，运用生态学规律来指导人类社会的经济活动，因此其本质上是一种生态经济。
　　
　　在经济落后和人们需求日益增加的矛盾当道年代，以资源换取利益，是暂缓燃眉之急的方法，诚如一些政府靠卖地来支持GDP增长，但地重有卖完的那一天。所以，中央不失时机的调整方向，让生产力依靠出卖，变为社会环境循环再生。
　　
　　
　　8、新的生产力之重点行业具体化——新型工业化
　　
　　新型工业化的特点，一是科技含量高，二是经济效益好，三是资源消耗低，四是环境污染少，五是人力资源优势得到充分发挥。
　　
　　也就是说，中国已经不满于成为世界工业生产车间，靠劳动力成本和资源粗加工出卖来获得收益，而是在探求新的增长模式。国家将建设一些不同于今天的“浙江、东莞、福州”等工业园。
　　
　　
　　9、生产关系对生产力的指导——自主创新
　　
　　
　　自主创新，意味着在独立自主的前提条件下开拓创新，运用知识创造财富的过程，包括原始性创新、科学的发现、技术的发明，从而主动地拥有核心技术竞争力和合法的知识产权。
　　
　　C类：生产关系对生产资料的态度：
　　
　　10、资源节约型和环境友好型社会【生产关系的对生产资料的态度】
　　也就是说，生产资料要本着爱惜、节约的方式使用。
　　
　　11、可持续发展【新生产关系对生产资料的使用态度】
　　
　　是不降低环境质量和不破坏世界自然资源基础上的经济发展。中国的土地，未必就比中东的石油多。
　
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　　【十一五规划贯彻落实之时，就是新政彻底胜利之日】
　　
　　复杂的房地产问题，并不是一朝一夕，一个文件两个指令可以完成的。它的复杂性在于，虽然只是一个行业，但是几乎囊括了前期建设遗留下来的所有关系弊端。如果没有十一五规划对社会生产关系的整体梳理，这个行业就无法正常化起来。并演变出如“房地产泡沫”、“投资过热”、“土地矛盾”、“持币待购”等诸多病相，清理了这个，就出现了那个，恍如有72种变化的孙猴子。
　　
　　房地产的根本问题，就是社会关系的问题。诸位看官还记得，就在年初，房地产的问题还集中在“泡沫”上，产品价值和销售价格严重不符，所有人的矛头都对准了开发商的暴利，并引发一场全民参与的持币待购。
　　　
　　到现在，“泡沫”一词基本上被人遗忘了，但是价格还是没有降下去，原因何在，就是地方政府，利用挂、拍、招政策，不失时机的抬升土地价值，侵占了开发商的让利空间。开发商吐出来的肉，瞬间就进了地方政府的嘴巴，根据笔者对成都市国土资源局公布的近期六块土地的分析，发现拍卖房子成本每平方米最高涨幅达数千元。而2004年，成都这个GDP只有800多亿的城市，住宅销售总额占到了200多亿，约为GDP的1/4。而住宅销售200多亿的总额中，地方政府在土地上获得的增值收益就达20多亿，约10％左右。房地产业收益如此之大，让背着很重盈利任务的总经理们，轻言放弃，太强人所难。
　　　
　　如果不梳理清楚社会关系，没有十一五规划将政府职责明确为“经济调节、市场监管、公共管理、社会服务”等四大职能，他们就只能继续扮演地方总经理的职务，看准什么赚钱，就做什么生意，这是最不利于社会发展的选择，也是无奈的选择。
　　　　
　　现在，“房地产新政”卡在了生产资料这一环节，生产资料属性又被生产关系制约，这一切，厄待十一五规划明年人代会通过并执行后，对整个社会关系的全盘梳理。那一天，将是房地产新政完胜的日子。
　　　　
　　【十一五规划将是催生真正市场化的房地产】
　　　
　　房地产业正处于一个无法界定的时间段，要说它是市场化的，一些人不会认可，要说它不是市场化的，另一些人更不会答应。它现在正处于左右摇摆的边缘，难以把握。
　　
　　参考已经市场化的行业规律，房地产真正市场化的那一天，应该是这样的：
　　
　　生产链条透明公开，生产资料按照供需关系组合，而供需关系又是“需”决定“供”。房地产商像肯德鸡采购鸡一样采购土地，房产商必须按照消费者需求来考虑产品的打造，价格无论贵贱，都是货真价实，童叟无欺。
　　
　　要真正的市场化，并不容易，这不光是政策执行问题，还涉及到房地产内部运作规律：
　　
　　一、政府由总经理到公共职能的角色转变，需要一段时间。政府应该做什么，我想各级政府长官都很清楚，转变的主观意识没有问题。但当放弃房地产这驾马车，而新的增长点不是短时间能够找到的，他们不可能先放弃房地产对GDP的贡献，再去寻找新的支撑产业。
　　
　　二、即便中央对各级政府的考核，由总经理方式变为部落首领方式。行政长官无需也没有必要再去追求GDP，但是，如何扮演好新的角色，还有一段探索和尝试的时间。一般来说，掌握公共权力的人，都不愿意放弃公共地位，以及地位背后的好处。
　　
　　三、如何建立、监观房地产市场化的产业链条，还需时日。诸如被政府掌握的土地如何定价，又如何公开公正公平的转到开发商手里，模式需要探讨。而土地的集约化，还涉及到科学规划城市，以及合理处理好城市化进程中间的矛盾，这就决定了房地产行业的生产资料采购，绝对没有肯德鸡采购鸡那样简单。
　　
　　四、协调好房地产链条各个利益群体之间关系，方法和思路还需探索。要清理炒房者出局并不困难，增加交易转手成本，可以让其离开。但是，协调大开发商和小开发商之间关系，开发商和购房者之间关系，房地产和金融风险的关系，却非常困难。前段时间，央行一个取消预售制度的建议，就闹得神州大地沸沸扬扬。
　　　　
　　五、如何协调市场化和福利化房地产之间关系。做为基本生活保障发展起来的行业，注定了无法完全市场化，穷人也要住房，否则就有违“和谐社会”，但是享受型的房地产市场化，和保障型的房地产福利化，二者之间关系如何协调，异常复杂。就建设部和万科共同征集中低收入者居住解决方案一事来看，我们还没有成熟的方案。
　　
　　
　　六、房地产业市场化模式远未形成。虽然房地产是诞生于市场年代的，但一直喝着资源的奶长大，拨开这貌似市场的皮，里面赤裸裸包装着资源交换，在过去的房地产行业里，一个懂得建筑规划、施工管理、踏实做事的房地产商人，是赚不到钱的商人，是要被所谓市场淘汰出局的商人。过去真正赚到钱的，是那些懂得协议拿地，更改规划，乱吹乱擂的人。所以房地产发展这么多年，学科并没有得到积累。
　　
　　
　　七、房地产从业人员，还需要学习如何市场化的操作。因为前期行业的竞争规律影响，房地产从业人员在算帐能力、社会活动能力、市场不对称控制能力上，积累了大量经验，一个能跑到贷款、拿到土地的总经理之待遇和地位，在董事长那里，远远高于一个懂得建筑和施工管理的总经理。到现在，行业对社会意义的居所，还停留在建筑师阶段，而不能从社会与人的关系上打量它；对市场化的营销，还停留在玩弄信息阶段，而不能从各取所需角度来看待销售。而派生出的物业管理这个行业，尚未找到真正的盈利模式。
　　　　
　　诚如读者们所见，房地产所导致的不协调问题，根子不在市场上，也不在规则上，最终的解决方式，不是立法和政策，而是“生产关系”的梳理，要区分清楚，谁是盈利者、谁要负管理的责任，什么是盈利之道，什么不是盈利之道，就像一场足球比赛一样，观众、裁判、教练、队员、颁奖者没有区分清楚，只会导致足球这项运动受损。这大概是新政所承担的历史任务所在。
  • 新政失败了吗，解读“十一五规划”的房地产命运 <18626 bytes> 房子好贵 <20060123 12:24:28> [点数:1812]
  • 我的原则是，说的有道理的，顶！ <0 bytes> jianlibohe <20060123 14:01:06> [点数:154]
  • 难得的好文章!写的太好了! <0 bytes> 新闻调查官 <20060123 14:40:02> [点数:152]
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