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作者：房子好贵 发表日期：20060123 12:23:19
主题：谁在助推北京的房价上涨？[表状]
作者： 蔡慎坤
北京的房价，表面看起来一直都很平稳，涨幅似乎也不大，由于远郊的房价拉低了北京市的整体房价，使北京的房屋均价在2005年仍然维持在每平方米7000多元，北京最新的调查数据也迎合了这种现状，高达七成多的购房者中意7000多元的房子，这就是说，不论远近、品质，均价7000多元的房子在北京不愁没有买主，庞大的流动人口和特殊的区位优势培育了一批又一批购房大军，有钱人可以在二环附近或CBD购买每平方米数万元的豪宅，或者在西山、温榆河一带购买标价数百万乃至数千万一幢的别墅，老百姓和打工一族可在五环六环外或郊区找到均价每平方米几千元的居所，或者凭户口本在城乡结合部购买经济适用房。似乎是皆大欢喜，一幅和谐社会的美好景象。所有的统计数据都显示，北京的房价每年都只是处于温和的上涨中，去年的期房只上涨了20%以上，似乎在老百姓的心理承受范围以内。　

北京2000年全市房地产销售面积不过800万平方米，而2001年对于北京房地产业来说是一个不平常的年份，当年的7月13日，这个在西方人看来不吉利的日子，却在房地产业景气指数的坐标系中，成了一个关键的“拐点”。从这一点起，景气指数走势曲线戏剧性地向上攀升。2001年全市房地产销售面积达到1200万平方米，房价上涨了20%以上，2002年销售了1600万平方米，2003年1895万平方米，发展到2004年一举突破了2602万平方米并超过全年新开工面积。2004年，北京市住宅施工面积6759万平方米，其中新开工面积2207万平方米；住宅竣工面积2344万平方米。2005年北京房地产市场的销售均价达到7534亿元，同比上涨了21.9％，但销售面积下降了14.8％，只有2217万平方米。2005年，SOHO(建外/尚都)位居北京市房屋销售登记首位，销售金额为33.42亿元，第二、三位分别是国美第一城和富力城，销售金额分别为31.66亿元和25.65亿元。北京房屋销售均价前3名分别是东山墅(23873元)、财富中心(22952元)和SOHO(建外/尚都)(21692元)。在均价万元以上的楼盘中，涨幅最大的是新中关，达到68％，上涨了8258元。在均价万元以下的楼盘中，涨幅最大的是世纪新城，为37％，上涨了1112元。如此旺盛的供应和需求是因为预期价格上涨？还是别的其他因素？

从全世界范围看，房价涨跌与几个因素有关：一个是经济成长速度；一个是土地供应。如果这两者刚好是吻合的，房价就涨；如果经济成长快，但土地供应没有控制，价格也涨不起来。但中国有自己的特色，支持房价上涨的主要因素除了房地产商、媒体、还有政府以及庞大、盲目跟风的购买群体，其他因素并不重要。

2001年7月13日申奥成功后，奥运村周边包括风林绿洲、万科星园等项目均出现了排队购房的火爆场面。一些此前并不被看好的项目，也呈现出喜人前景。万科星园当即打出广告，申奥成功之后，15天之内不涨价，这就已经向人们透露了一个信息：15天之后，他们要涨价。据说悉尼申奥成功后，引发了住宅业、酒店业、旅游业的兴旺发达。每年房价递增10％以上，在七八年时间里，城市房价翻了一番，特别是奥运村地带，房价上涨幅度更是惊人。悉尼申奥成功带来了绿色、环保的居住理念，城市变得更加优美，因而吸引了大量移民置业。奥运会给主办城市带来大量投资机会、就业机会。北京因为申奥成功也产生了类似的吸纳效应。

申奥成功仅仅只是房地产商拉高房价的理由人之一，更重要的是北京的需求不同于任何其他城市，北京是十三亿人的首都，是中国的政治、经济、文化、信息中心，形形色色的人都愿意在北京购房，人们往往都是基于一种认同感：认同北京，认同了北京，才会在北京购房，这其中有主动认同（如外地人和喜欢北京的北京人），也有被动认同（如虽不喜欢但又不愿离开或无法离开）；认同了现行价格；认同了房屋所处的区域；认同了建筑设计；认同了环境；认同了户型；认同了物业管理；认同了配套设施；认同了开发商的品牌等等，在诸多认同中消费者会选择对他来说最重要的一些方面来进行判断。

打工一族或是高级白领或是明星名流购房仅仅为了长期居住，预期价格是否上涨只是心理作用，不体现具体的经济意义；如果是一般投资者，他们首先考虑的是保值问题，投资回报是以租金的回报与银行存款利息进行比较来衡量的。还有一批希望通过预期价格上涨来获利的投机客，包括一些从矿区来的暴发户，他们常常是十几套甚至一幢一幢地购买，他们手中拥有大量的现金，而将现金投向北京的房产似乎是最稳妥最安全的选择。另外在北京购房者中，还有一批被忽略但相当强劲的隐性群体，那就是全国各地的官员或官员子弟，他们购房，不关心价格，只看地段和品质，价格再高掏钱也不会眨眼。前不久，外地一官员在北京的豪宅被查抄，从房子里搜出了几千万现金，这位官员在北京购房并不是为了自住，仅仅只是为了存放黑金和贿赂脏款，据说他自己开车经常往返将钱存放在北京的豪宅。沈阳原来被查处的一批贪官，在北京都拥有多处豪宅，而各地没有暴露的贪官在北京拥有多少豪宅，谁又说得清呢？他们其实是支撑北京房价的一支重要力量。
　　
盘踞在北京楼市的投机客并不象在上海那么幸运，投机赢利空间始终有限。多年前阜成门外的万通广场能卖3000美金/平方米，亚运村的阳光广场也卖到2000美金/平方米以上，现在阳光广场二手房的价格徘徊在每平方米6000元左右，可见并没有升值空间。一位新加坡人1999年在朝阳路十里堡城市广场购买了两层精装公寓，如今每年所收的租金不够付贷款利息，当初每套100多万的二居室现在60万都卖不掉。

由于开发商鱼龙混杂，购房者上当受骗的事时有发生，连小有名气的华澳中心开发商也不例外，发展商将业主所购房屋分别抵押给不同的银行，一套房子往往有几套手续在银，等到业主发现时，发展商早就更名换姓，让你投诉无门、欲哭无泪。而种种令人头疼的产权手续、房屋质量、小区环境、物业管理只有住进去了才知道，期房或者说样板房往往存在着很大的欺诈性，就是借你一千双慧眼也很难识破和辩别。这样的状况使北京楼市的投机客一直不敢轻举妄动！

北京的房价与全国一样一直是个说也说不透的话题。有人认为北京的房价高，也有人认为北京的房价不高而且还要继续上涨，因为北京沉淀着也活跃着太多太多的购房大军，“北京梦”更是许多人的美好憧憬！北京的地产大腕与媒体接触亲密，几乎所有的媒体都依托房地产商的广告要为房价上涨高唱赞歌！政府在房价上涨的过程中获利更多，土地、规划、报建、税收等等收入都会成倍增加，各种力量形成一股合力，在助推房价持续上涨！
  • 谁在助推北京的房价上涨？ <5244 bytes> 房子好贵 <20060123 12:23:19> [点数:1206]
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