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作者：jianlibohe 发表日期：20060120 09:57:43
主题：假如你我是胡温，如何正确理解中央政府宏观调控政策？[表状]
一连串的消息表明，2006年房价宏观调控不但不会停止，而且还会深化，大大振奋人心呀:-)

仔细想来，如果我处于中央政府的位子，既要保持全国房地产发展平稳进行，又要让房价降下来，即保证房地产行业和全国经济实现“软着陆”，政策的出台肯定不能操之过急。大家想想自己如果是胡温，会怎么做呀？下面是我根据自己的判断给出的一种解法，欢迎大家探讨。

1. 我肯定会宣扬“控制房价”，而不会宣扬“降低房价”，给有能力买房并需要购房者消费信心，维持房地产市场一定交易量，同时打击炒房者投机信心和没能力购房者超前消费的信心，减少投机行为，“控制房价”本身就是一个非常有意思的命题，即可以表述为“控制房价涨幅，但还是要涨”，也可以表述为“切实降低房价”；从当前的市场行为来看，观望现象加重，同时还维持了一定的购买力，此项政策实施得还是非常成功的。

2. 为了维持一段时间内房地产市场的开工量，出台一系列措施限制二手房市场交易，提高二手房市场交易成本，如推行营业税、个税等交易环节的税收政策。上述政策出台可以保证在房价下跌过程中不致于在二手房市场中出现大量获利回吐的与新盘直接市场竞争力的卖盘，迫使这些房源转入租赁物业，烂也要烂在持有者手里，而不能直接影响新盘的销售量。这项政策已经推行，就目前来讲也比较成功。

3. 按照政府一贯的政策作风，所有政策的试行都会找一块试验田进行试水，有充足的理由可以认为上海就是一块最好的试验田。房价问题在上海最为突出，居民居住矛盾也最为严重，而且上海在诸多投机者口中也具有更多的投机理由。选择上海作为突破口，一方面是因为上海这一矛盾的解决最为迫切，另一方面也起到了很好的杀鸡儆猴的作用。正在不断传来关于上海房价的好消息，证明了这一块试验田还是颇为成功的。

4. 等到一切准备就绪，试水也比较成功了之后，就慢慢出台一些“东风”政策了，其中不动产税就是很厉害的一着。正如我以前说过，不动产税不同于房地产交易税，增加的是物业的持有成本而不是交易成本，不大可能在交易中转移到购房者身上，又能使投机者迫于税费压力将投机房投入市场。当然，不动产税可能会同时伤害到一些所谓的拥有多套住宅的租赁市场“投资者”和所谓的短入短出的“投机者”，而这些人很多属于有一定经济实力和社会影响力的人群，推行过程中会有一定的难度，究竟最后会演绎成一个什么样的版本，值得期待。再加上其他一些政策，如银行税率等等宏观调控具体措施的推出和实行，房产持有者的成本会陡然提高。

5. 届时，二手房市场和新盘将在市场中展开博弈，一方面，利用涌入的二手房对新房销售造成压力，迫使新房降价，压缩开发商的利润空间；另一方面，利用设定的交易成本，使得二手房市场对于新房市场不致于产生毁灭性的打击。两者之间互相用慢刀子割肉，其最终结果是，开发商的利润空间将被极大压缩，割肉快的房主受小损失，割肉慢的房主则极有可能被深度套牢。市场维持这样一种状态是最理想的结果：新盘降价，但仍是市场的销售主力，确保房地产的开工量，不致于房地产业及其上下游产业“硬着陆”；跑得早的投机者少受点损失，跑得慢的投机者为其后果买单；购房者从其二者的囚徒困境博弈中得益。

6. 当然最好是不要等到矛盾积累到如此严重的地步才下狠心采取措施，更符合社会主义国家的特色，但如果说作为一项补救措施，上述一系列应该是比较有效的了。


毕竟中央政府所作的最主要的工作还是保证经济发展的平稳进行，期待中央政府一下子将房价降下来是不太可能的，但有足够的理由使我们对后续的政策操作期待 :-)

家华blog http://blog.sina.com.cn/u/1484139961
2006-01-20
  •  假如你我是胡温，如何正确理解中央政府宏观调控政策？ <2952 bytes> jianlibohe <20060120 09:57:43> [点数:1254][精品]
  • 声明一下，俺不是中央政府的铁杆fans，只是就这项政策就事论事而已:-) <0 bytes> jianlibohe <20060120 10:15:03> [点数:107]
  • 附：房地产调控人民日报最值得大家注意的一句话 <380 bytes> jianlibohe <20060120 11:00:14> [点数:229]
  • 中央政府控制金融（银行）权之后，对土地使用权下放，导致地方政府从土地上取得第二财政权对抗中央政府是难以避免的 <0 bytes> loothinker <20060120 13:38:52> [点数:150]
  • 讨论几点 <758 bytes> jljlj1004 <20060120 14:06:23> [点数:160]
  • 回复您的几点 <1017 bytes> jianlibohe <20060120 14:27:06> [点数:186]
  • 继续 <774 bytes> jljlj1004 <20060120 15:01:54> [点数:158]
  •  呵呵，这里就是仁者见仁智者见智了。答jljlj1004 <2349 bytes> jianlibohe <20060120 16:09:28> [点数:174]
  • 当然不希望它太过上涨了，但也不相信会跌很多 <569 bytes> jljlj1004 <20060120 17:00:16> [点数:160]
  • 都有，不过现在跟前段时间一样嚷嚷去“抄底”的已经很少了，不是靠自有资金的不好过，靠自有资金的还行。 <0 bytes> jianlibohe <20060120 17:20:27> [点数:155]
  • 大部分算不上割肉吧，因为一些人买的时候房价就很低，只是收益预期减少了一些而已，但有一些套牢割肉的，都是近期进入的。 <0 bytes> jianlibohe <20060120 17:21:47> [点数:94]
  • 我这里主要说的是上海和杭州，温州的炒房资金大部分在那些地方，很多人一开始都只是想在那儿买套房以后住而已，那些人赚了很多。 <0 bytes> jianlibohe <20060120 17:24:15> [点数:103]
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