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易宪容：房价飚升 2006住房消费年何以实现
易宪容
一方面钢铁、铝、建筑材料等与房地产有关的行业产能严重过剩，需要为这些产能过剩寻找出路；另一方面，尽管这几年城市居民住房条件有所改善，但广大民众住房的困难仍是不争之事实。针对这些情况，最近有人提出，2006年应该成为“住房消费年”，通过住房消费来消化产能的过剩，解决国内广大民众住房居住困难的问题。一石几鸟，何乐而不为？
最近建设部的官员也指出，生产更多中低档住房是2006年国内房地产市场的基本任务。也就是说，建设部希望通过生产更多的中低档住房来落实国家对房地产市场的调控，来达到政府所明确的经济工作之目标，即如何着力来解决广大民众切身利益问题，使他们从“新三座大山”(高房价、高教育收费、高医疗费)中解决出来。
提倡住房消费首先必须解开一个十分容易混淆的概念，即住房是消费还是投资？在现行国家统计局对住房的属性界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。如果按照国家统计局的统计，即使是民众用于个人居所购住房也是投资品，那么在当前国内投资过热的情况下，提倡民众购房并没有扩大住房消费而是扩大住房投资了。
因为，根据国家统计局的规定，个人的住房消费是指：当住房用于居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。比如，2005年1-11月居民消费性支出5950元(包括食品、衣着、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务)，其中的居住消费仅892元，占全部消费的比重15%左右。
对892元这一数据，即使是虚拟的个人承租住房费用，我想可能也会太低。这个数据可能是与计划分配的住房价值而不是以市场价拟就的。如果以市场价格来分析，即使最低生活水平的中小城市也不会如此。即使认可这个数据的真实性，以如此低的比重、如此小的金额，想通过住房消费来拉动消费可能吗？
退一步说，假定住房是消费。现在我们要问的是，2006年的住房消费何以实现？是国内民众不愿住房消费还是广大民众没有能力住房消费？如果是没有能力住房消费，那原因是什么？如果像有房地产商所说的，房地产市场的住房仅是建筑给富人的，那么2006年的住房消费又从何谈起？
其实，对刚刚进入小康生活水平的广大人民群众来说，有谁不希望改善自己的居住条件呢？但是，过高的房价已经把广大民众的住房消费完全拒之于门外了。最近，北京有问卷调查显示，70%以上的民众认为目前的房价高得离谱。而房地产开发商以及少数政府官员却说，房价还得涨下去。如果房价还是这样飚升，那么2006年住房消费从何而来？
2006年房价涨不涨，房地产开发商真的知道吗？如果他们真能预测到，特别是那些说房价一定会涨到2008年的人，我想他们现在根本就不需要再去卖土地或储备土地了，也不需要再做什么项目了，他们只需把已经做好的房子留下来，等到价格涨了再卖，不就大获得其利了吗？实际上，房地产开发商对市场一点信心都没有。尽管去年上半年政府出台了一些政策来稳定房价，但是其效果微乎其微，全国的平均房价仍然是太高，地方政府对房地产市场的主导依旧。由于国内房地产市场是“政策性市场”，由于政府对房地产市场面临的风险及问题认识不全面，这就为房地产开发商利用住房商品的特殊性(如垄断性、惟一性、不动性、生活必需品等)并借助各种方式来操纵房价提供了便利的条件。
国内房地产市场的价格是高是低？早在2005年就已经水落石出了。据东北财大姜春海的研究，中国的房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算在8.2(一般国际标准为3-6)，以户均100平方米计算在10.9，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12以上。这些比值超过国际惯例好几倍，中国能够以其特殊性视而不见吗？过高的房价收入比使得民众根本就没有能力进入高价的房地产市场。
还有，1999-2003年中国房地产泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于国际警戒线(5%)，但是到2004年上升到13.9%，2005年将上升到14.9%。根据姜春海的研究，在其他条件不变的情况下，2006年国内房地产泡沫度为26%，2007年为40.9%，2008年为59.4%。如果考察基本价值、泡沫与泡沫的修正值，2008年国内房地产泡沫度将达到68%。也就是说，国内的房地产泡沫已经十分严重了，如果政府不采取严厉的措施调控，其后果不堪设想！
国内房地产市场的价格为何这样高？是市场的供求关系使然吗？不是。姜春海的研究表明，从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20-30%，甚至40%以上(当年获利2000多亿，利润率为16%左右)；政府占30-40%(获利3000多亿)，金融机构占5-10%(利息收入1000多亿)，建筑商10-15%，5-10%“非正常”流失。看到这样一个诱人的数据，开发商、地方政府及银行哪一家没有推高房价的冲动呢？可以说，国内的房价，就是这几方利用房地产的特殊性合谋推高的结果。因此，对于目前国内完全为政府主导的“政策性房地产市场”来说，房价过高是民众远离住房消费的根本原因所在。这个问题不解决，住房消费只能是一句空话。
既然住房价格是地方政府推高的结果，解铃还得系铃人。地方政府有能力推高房价，同样有能力来平抑房价。2006年住房消费能否得以发展，根本所在是政府如何来作为。
比如国八条讲得清清楚楚来要打击房地产炒作，要调整房地产产品结构，但是近一年过去了，不少地方的房地产炒作还是那样盛行。我曾经到过不少地方，一户人家几套房子十分普遍。还有，最近深圳及广州的房地产炒风四起，其原因何在？根本问题就在于国内房地产交易税制定了就是不落实不执行。只要政府开征严厉的房地产交易税，开征房地产物业税，国内的房地产炒作岂可不平息？
还有，一方面在说国内土地资源缺乏，但另一方面却别墅盛行，特别是北京更是别墅多得离谱。政府的土地规划哪里去了？怪不得有房地产大佬说，中国拿到的土地，就如拿到西红柿，既可以当菜也可当水果，就看房地产开发商如何拿捏。如果政府对土地拍卖与规划有明确界定，国内房地产市场向中低住房结构调整又有何难？
总之，2006年住房消费能否发展起来，根本就在于政府对这个“房地产政策市”如何来调整。政府完全有能力通过对土地拍卖、土地规划、住房税收及银行信贷利率来控制的。对于国内过高的房价，最根本就在于地方政府行为的短期化，在于政府没有真正意识高房价及房地产泡沫的经济风险、政治风险与社会风险，如果政府能够在这方面有所反思，问题就迎刃而解。否则，一旦错过时机，就要步中国股市之后尘了。
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