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作者:allunknow 发表日期:20051231 12:48:08
[转帖]主题:上海房价下调的硬道理[表状]
转自:pws642080127
上海房价下调的硬道理
一、中央政府的决心。中国的房市如同股市,都是政策市,中央政府起关键作用。中央政府面临着整体经济的压力与国际游资的压力,如果任由上海的房价一直这么涨上去,很快泡沫就会破裂,受拖累的是中国的整体经济,而不仅是上海的地方经济,国际游资将会加大对中国经济的伤害。2006年,中央的调控不会放松,探讨这个问题,必须先搞清楚调控的目的,中央政府的目的是为了让整体经济能持续健康的发展,的确不是为了控制房价,老百姓是否买得起房、住什么样的房,我们的政府还没有对老百姓这么关心。搞清了中央政府的目的,就知道了2006年房市的走势,房价不能涨,因为一涨,就可能让泡沫迅速破裂,这样整体经济就可能完了,但也不能跌得太厉害,跌得太厉害也可能让泡沫破裂,因此最好的结果是阴跌,以一种各方都能接受的速度慢慢跌,最好是有涨有跌,小部分地区还能小涨一点。2005年调控以来就是这样,大部分地区在跌,珠三角、北京及其它城市的房价不跌反升,这不是中央政府不清醒,放松了调控,正好说明了中央政府的调控艺术,手段的高明。对于上海,中央政府是绝对不会允许房价涨的,因为,上海本身就是中国的经济中心,上海生病全国吃药,动上海就是动全国,上海的泡沫破就是全国的泡沫破,而上海已经到了泡沫破裂的边缘,因此,这么重要的地方,中央政府是不会放松调控政策,即便不发布新的调控政策,对其它地方放松,也不会对上海网开一面,只可能紧不可能松,不出台新的政策就已经是天大的好事了。
二、需求不是刚性的。2004年以来,包括郊县的房价一起平均,上海的房价都达到近七、八千,而郊县的房价都在四五千之上,一套房子上百万,首付也得几十万,上海人的收入比外地高不了多少,但往往首付在其它地方就可以买豪宅,上海人并没有承受这种价格的能力,除了投机、投资买房者之外,除了极少数富裕阶层的人,没有多少人可以买得起房,除此之外买了房的肯定是负债累累,甚至以几代人的积蓄为代价、以牺牲一家人的未来生活质量为代价。假设收入为月一万元的人为白领,夫妻都为白领,不吃不喝不纳税一年收入为24万,要买内环以内的好一点的房子也要近十年,如果减去一年的生活必需费用,买中环的房子也买不起,只能考虑外环的,而且还必须负债,这就是上海的现实,而事实是在上海这种白领并不多,绝大多数收入在3000上下,如果没房,就只能望楼兴叹了。上海市民的平均负债肯定大大超过其他地区,可以用负债累累来形容一点也不为过,因此,需求很大,但不是刚性的需求,那些“售楼小姐型”的学者与开发商将需要房子的人数与刚性需求故意混淆,而事实上这二者有本质的区别,因为绝大多数人根本买不起房子。看看你的周围,除了前几年有了房子的,有几个人能买得起房子?而买得起房的人在当前形势下也是止步不前。
三、机会投资者的退出。投资者在房市上进行投机性投资,不是这些人的错,而是制度的错。现在,各项调控措施使投机者的成本加大,风险加大,所以投机者纷纷退市,这也是上海的楼市成交量巨减的重要原因。现有的政策已经决定了投机者不可能象前两年那样疯狂入市,没有了投机者的疯狂,市场将以自有居住者为主,一套房在一年内多次转手的情况也不太可能。
四、上海政府的左右为难。楼市的疯狂,给了上海经济的漂亮数据,也给了上海政府大发展的机会,但也带给了上海巨大的风险和骂名,所以,上海政府是不愿眼看房价上涨而泡沫在上海破裂,因为如果房价继续上涨,上海政府可能根本控制不了泡沫的破裂,如果破裂,不仅是中央政府会追究上海市领导的责任,而且是会造成上海的经济大倒退,甚至是引起全国经济的大倒退;但上海政府也不想让房价大幅下调,因为大幅下调将造成上海经济的大幅振荡,造成上海经济的停滞甚至是倒退。左右权衡,现在这种慢慢下调是最符合上海政府的要求的,也能使上海政府与中央保持一致,因为上海经济结构迟早要调整,不可能被房地产绑架。所以指望上海政府救市只是美好的愿望而已。
五、供大于求的局面不可逆转。以现有的数据来看,供已大大超过求,而事实是,由于房地产滞后的特点,前几年房地产的疯狂增长将在2006年以后体现出来,开发商的捂盘,将使供大于求的局面进一步恶化,这也是潘石屹声称这几年不做住宅的原因,可惜绝大多数开发商没有老潘的这种眼光。
六、开发商要逃命。唯财是命是商人的本性,中国的房地产开发商的整体素质不高,普遍缺乏经验,对形势的判断不会很准,所以现在绝大多数开发商还在做好梦,但他们的财务状况及残酷现实将迫使他们争相逃命,而中国商人的逃命方式往往是不顾别人的死活,在很多的行业已经反复上演,所以当大逃命的情况一出现,将是争先恐后、惨烈无比!
七、利益集团的力量是有限的。房地产商与建设部组成了利益集团,在这两年的争论中,这个集团总是极力与中央政府作对,纵观历史,这种现象是必然的,而且是常见的,出现了不奇怪,不出现才奇怪。明未李自成攻到北京城下了,皇帝却没钱打仗,因此向大臣们求助,要求大臣们出钱,但大臣们却不愿出钱,甚至有人哭穷,皇帝的岳父家财万贯,皇帝请他出三万,但他却与皇帝讨价还价,只愿出一万,最后出了两万,当然结果是城被攻破了,皇帝自杀了,大臣们都没有好下场,皇帝的岳父也落了个倾家荡产、不得好死的下场。在房地产泡沫破裂已经危在旦夕之时,房产商就如同大臣们一样,守着即得利益不肯放手,而建设部就象皇帝的岳父,明知城破没有出路,还是不愿与皇帝同心同德。尽管利益集团的力量很大,但与中央政府比起来,这只是整体利益中的一小部分,不会对中央政府有很大的影响,而且,利益集团的动静越大,民众的不满情绪就越大,中央政府就可有充分的理由对利益集团下手,所以,当若干年过去后,象任志强等人将成为历史的笑料。
  •  上海房价下调的硬道理 <4665 bytes> allunknow <20051231 12:48:08> [点数:1188]
  •  有道理!顶!!! <0 bytes> 继续坚持观望 <20060105 18:02:16> [点数:108]
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