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作者:yef2000 发表日期:20060103 20:01:38
主题:上海房价将下跌30%-50%[表状]
最近每次和朋友吃饭,不免谈到上海的房价,于是每每会和已经买房的朋友发生一些争执。由于我是学经济学,工作又在金融圈内,每次都把朋友说的悻悻而退,经过几次后,想到应该把自己关于上海房价的判断以及推导原因写出来以供更多朋友讨论。

其实说的简单点,如果把一个人的买方行为看作是一项投资(即使是自住住宅业可以看成是自己从自己口袋里每月受到租金),那么投资的价值归根到底取决一个因素:租金。

在不考虑贴现的情况下(即不考虑未来1人民币可能进相当于今天的0.5元这个经济学基本原理),目前上海的房价/年租金比率大约在30左右(在半年前的房价最疯狂的时候部分区域达到的了50),这就意味着即在不考虑贴现的因素下,你说投资的一套房产要用30年的租金才能收回,如果进一步考虑贴现因素,这个比例将进一步恶化。而参考外国成熟的房地产市场,房价/年租金大约在15左右。

可能会有很多人说,中国的经济潜力等等因素作用下,上海房价/年租金比率就是应该高。那么接下来,让我们看这个比率的变动趋势,随着房产市场的成熟,房价/年租金的比率将逐渐与成熟市场靠拢,原因在于随着资本市场的开放,资本在各个市场的流动将变得十分容易,如果房价/年租金的比率很高那么就意味着在这个市场的投资回报率将会很低,资本将流向投资回报率相对较高的市场。

那么接下来的一个问题就是,既然上海的房价/年租金比率那么高,为什么海外热钱还要涌向上海。关于热钱,之所以称之为热,就因为他们强烈的逐利性。根据平时的一些了解,我们可能看到海外热钱(请注意是热钱,我并没有用海外资金这个词)涌进上海的主要分为两部分,第一部分是小钱,即一些海外华人对上海房地产的跟风炒作,第二部分是大钱,比如摩根斯坦利等基金。那些小钱是很笨的,他们就是投资在房价/年租金比率已经很高的住宅市场(博傻),而海外基金主要投资的却是酒店,尤其是连锁性酒店项目,他们投资的经济背景是上海外来经济新酒店的大规模发展,从而赚取的高额利润,同时参考他们投资的其他物业,可以看到他们对于中国的投资并没有违背我前面所说的经济学原理,而是进行了更远大的投资。

那么接下来说说在海外(或者在未来的国内)真正从事房地产投资都是些什么海外资金,一般都是以长些投资为目标的养老基金,因为作为房地产市场成熟的重要标志之一,房产证券化后,比如reit,决定其价格的唯一依据就是租金以及分红率,因此海外投资房地产市场的重要渠道就不是买房子,而是买股票,你说获得就是以红利为表现形式的租金收入。试想在一个流动性很好的市场上,资金将毫无疑问的流向收益率高的房产股票(即房价/年租金率低),因此从长期来看这类股票的收益率普遍会比较接近,目前香港市场的回报率一般在5-6%左右。

进一步可以看到,在这样市场上去发行reit,什么样的房子比较容易发行,那就是房价较低而租金较高,上次听研究reit发行的同事说过,在中国最容易发行上市的房子是广州的房子,最难的就是上海的房子,因为房价太高,租金却很低。

通常所到这里,我朋友就会同意上海房价偏高,但是还会认为房价不会很快跌下来,那么我们接下来来看房价下跌的进程。美国,澳大利亚的房产市场已经很成熟,原因在于其证券化进展顺利,一个成熟市场的表现应该是房价上升的原因在于租金市场的上升,比如澳洲的房子到现在也翻了一倍,其原因是因为房产租金上升了近一倍。回过头来看中国的房地产市场成熟速度,很可喜的看到中国的房产证券化已经开始起步,广州的越秀已经在香港发行上市。同时,中国的资本市场的开放速度已在进一步加速,(其实在考虑地下通道的因素后,中国的资本市场远比我们想象的要开放,否则怎么会有那么多普通市民可以在香港买保险和抄港股呢)

因此,随着市场成熟和资本流动的加强,上海的市民面对着么高的离谱的房价就有了一个套利的机会。比如上海的市民可以在香港购买一百万reit,而在上海就能住上价值两百万的房子,还不用考虑水电维修等麻烦事。这样的套利机会也只有在房地产市场成熟后才有,毕竟购买一套广州的实实在在的房子然后收租金这样的风险和流动性比购买股票差很多,呵呵。

最后还应该考虑的一个问题就是会不会存在上海租金翻倍,而不是房价下跌来调节房价/年租金比率的问题。很不幸的是,目前上海的GDP发展已经遇到阻力,随着工业成本的上升,上海的制造业逐渐往江浙一带迁徙,上海的经济发展前景不容乐观(当然我们的新闻媒体永远是报喜不报忧的),一个明显的信号就是上海未来的经济发展目标已经放弃的了两位数的GDP增长。可以预见上海市民未来的收入不存在上幅度上升的可能性,因此伴随着的就是上海的租金市场将不会很大起色,同时随着越来越多的套牢盘转而进入租赁市场,以及前面所说的海外基金大力投资的经济型酒店的冲击,上海的住宅租赁市场反而存在进一步下跌的可能(可笑的是很多小投资者还将海外基金的进入视作是他们继续持盘的动力)

那么根据上面的分析,上海房价应该在不长的时间内下挫30%左右,我说提出的30-50%是依据对消费者心理的分析,买涨不买跌在任何市场都是一条客观的真理。

不知不觉写了很多,原来我并不想写这片文章,两个原因让我要说点实话,第一就是有些媒体和经济学家(暂且将这些屁股决定脑袋的人也称为家吧)不负责任的言论,第二我的一个朋友批评中国人对于社会的冷漠,所以想了想还是为社会写点东西,即使被人拍转,呵呵。

2006年元旦假期
  •  上海房价将下跌30%-50% <4372 bytes> yef2000 <20060103 20:01:38> [点数:245519][精品]
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  • 2006年刚过5天,新浪风向标开始转了 <0 bytes> baigun <20060105 11:09:08> [点数:1924]
  • 涨涨跌跌有多少是舆论媒体的“功劳”?? <0 bytes> asfasfsafs151541 <20060108 11:24:21> [点数:25][图片]
  • 下跌50%以后,花一套的钱,买原来的两套房子,还不狗脑子打出猪脑子! <0 bytes> 钢铁铸就文明 <20060104 14:26:53> [点数:947]
  • 买房投资,希望30年能收回本金,可是看看上个世纪80年代盖的房子,有多少能逃过拆迁的抢劫,赔了夫人还会折兵的 <104 bytes> loothinker <20060104 20:19:36> [点数:815]
  • 从这个角度上来讲,即使不考虑通货膨胀因素,在现在在北京上海买房投资也是无谓的扔钱 <0 bytes> loothinker <20060104 20:21:15> [点数:483]
  • <0 bytes> 求是无罪 <20060104 21:08:03> [点数:255]
  •  写这篇文章的时候,我忘记提到一个社会现象 <387 bytes> yef2000 <20060105 10:10:14> [点数:6458]
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  •  真知灼见呀!我顶!!!!!! <24 bytes> tang35598_cn <20060105 11:57:06> [点数:355]
  •  是篇好文章!现在媒体上那些说涨的文章咋看咋像是被人请来的刀手。真希望有一些权威的数据来证明你的观点! <0 bytes> VIP(1498260555) <20060105 13:08:02> [点数:306]
  • 现在国内基本上租金/房价比都偏高。不要忘记,我们还有一个中国特色呢~ <0 bytes> johnblu <20060105 18:16:16> [点数:414]
  • 现在国内基本上租金/房价比都偏高。不要忘记,我们还有一个中国特色呢~ <0 bytes> johnblu <20060105 18:46:59> [点数:338]
  • 支持楼主观点,房价太离谱了! <26 bytes> railmother <20060105 10:56:15> [点数:383]
  •  就是要顶 <74 bytes> lhb_123456121 <20060105 10:58:37> [点数:333]
  •  再不跌我跳楼 <8 bytes> rentwu <20060105 11:00:24> [点数:334]
  • 支持,强力支持楼主 <0 bytes> xueke6788 <20060105 11:05:08> [点数:251]
  •  为什么要自己跳楼呢?人人都不买房,最后跳楼的就是房产商。。。。。。哈哈哈 <0 bytes> allunknow <20060105 11:05:59> [点数:332]
  • 为什么要自己跳楼呢?人人都不买房,最后跳楼的就是房产商。。。。。。 <21 bytes> scf1127 <20060105 17:28:55> [点数:298]
  • 作者忽略了一个关键因素 <360 bytes> sunny05730753 <20060105 11:26:53> [点数:2354]
  • 呵呵,房产升值的原动力是什么呢?如果经济不发展或缓慢发展,地皮会涨价?一天天折旧的房子会升值?等着缴费拆迁倒是真的!!! <130 bytes> solomon7711 <20060105 11:33:21> [点数:695]
  •  楼主是个笨蛋,签定完毕! <0 bytes> 玫瑰与烟枪 <20060105 12:35:58> [点数:411]
  • 既然承认房产“形成了房产泡沫”,请问今后泡沫将越来越大,还是相反?所看中的“房产的升值潜力”又在何方? <0 bytes> gqz931005 <20060105 15:20:19> [点数:311]
  • 是啊,让开发商去死 <18 bytes> zfqzzp <20060105 11:32:57> [点数:343]
  •  好文章 <86 bytes> fengzuli <20060105 12:02:34> [点数:313]
  • 有道理,好文章,让KFS去死吧 <0 bytes> kwame_w <20060105 12:18:17> [点数:254]
  •  除非一定需要 <508 bytes> dorcano <20060105 13:18:36> [点数:630]
  •  支持搂主 <126 bytes> VIP(1498193675) <20060105 15:07:02> [点数:316]
  • 说得对啊 <1294 bytes> 文壮士 <20060105 15:14:33> [点数:406]
  •  楼主的分析比较片面 <1020 bytes> ericzhang823 <20060105 15:51:58> [点数:995]
  • 回ericzhang823:请问20年30年后你的房子还值20W吗?房子是要折旧的。 <0 bytes> zflal <20060106 13:41:18> [点数:228]
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  •  回26楼的,呵呵 <356 bytes> allunknow <20060105 16:12:52> [点数:484]
  • 什么时候房价合理 <188 bytes> ycliu1101 <20060105 16:16:23> [点数:339]
  •  按照作者的原则,根据现在的世面价,北京现在的住宅的房价/年租金大约在15左右,不过商业地产可能有点高,作者怎么看象是在给金 <0 bytes> lb775 <20060105 16:42:40> [点数:440]
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  • 看到大家那么积极很开心,试着回答几位朋友的一些问题 <2429 bytes> yef2000 <20060105 17:13:50> [点数:1154]
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  •  这篇文章的作者完全脱离了上海的实际,上海的租金要高得多 <1073 bytes> 阶级革命家 <20060106 12:38:05> [点数:402]
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