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支持明年房地产必然上涨观点的人，都喜欢用以下几条来支撑他们的言论：
1. 房地产市场存在刚性需求。
2. 房价下跌会导致房地产崩盘，严重影响中国经济发展，政府不会让房价下跌，政府宏观调控政策转暖，明年重点鼓励住宅消费。
前一条从市场经济市场供求关系，后一条从宏观调控政策层面，来支撑其房地产必然上涨的观点，看起来似乎无懈可击，却隐藏了一个很严重的逻辑错误。
房价下跌会导致房地产崩盘吗？
房价下跌-〉房地产崩盘，这一结论中隐藏的前提就是：要么目前的房地产市场是典型的投机（或美其名曰投资）市场而非消费市场，房地产市场中存在大量泡沫，房价、地价虚高；要么房地产市场存在“刚性需求”是一派胡言。
推导出这样的前提是有依据的，刚性需求有效存在，但价格下跌导致崩盘是典型的泡沫经济的特征之一，而相反的，在一个理性的市场环境中，尤其是在有一定“刚性需求”的市场中，价格下跌是绝对不会导致市场崩溃的。
此外，从购买人的行为特征来看，整个房地产处于投机市场也是存在依据的。在新近购买房屋的人群中，除了职业的炒客以外，其他人群的构成比例很让人耐人寻味。最近的一项数据表明，只有18%的购房人将月供控制在家庭收入的20%，而月供占家庭月收入50%的，超过了30%；甚至有超过8%的人，月供超过了家庭月收入的70%。除月供外，应付巨额的首付及装修成本也让大部分家庭财政捉襟见肘，甚至不惜动用父母双方的养老本钱，即便当前的社会保障体系严重不足。
是什么样的动力，让这些人不顾自己的经济承受能力毅然投入买房大军的队伍当中去呢？“刚性需求”是一方面，但对房价的上涨预期是另一方面。由于担心房价和收入不成比例的上涨幅度继续上扬，以至于他们“被迫”进行与自己实际经济状况不相符合的提前消费，并将自己对将来的信心捆绑到了继续上扬的房价上面，抱着还不出贷款大不了将房子卖掉的可怕心态，成为市场中一批特殊的“投机者”。
返回正题，既然中国房地产存在过热的泡沫，即便再让房价上涨个一两年，再做一两年漂亮的GDP数据，又有什么意义呢？理性回归，是中国房地产业的唯一道路。
其实，由于目前房地产商都存在巨大的利润空间，房价下跌并不足以使房地产崩盘，反而可以通过人们的“刚性需求”得到实际释放而促进房地产业良性发展，一方面可以减少国家的银行金融风险，另一方面可以满足人民的住房需要，并有余钱进行消费，带动其他行业的发展。
所以听到政府放出“促进住宅消费”信号的开发商，不要高兴得太早了。当前阻碍房地产发展的最大矛盾是人们改善住宅的“刚性”需求和房价偏离市场承受力居高不下之间的矛盾。
为什么提“促进住宅消费”而不是“促进房地产建设”，这一细微的差别，您体会出来了吗？
家华
2005-12-30
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