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| 主题：上海北京城市中心房价必然上涨的若干理由 | [表状] |
generalhun
早就想写这么一个帖子，只是懒的动手，恰好看到有《房价必然下跌的16个理由》的帖子，我顺其也一条条论下去，自然省事不少。不过，我仅是认为北京上海市中心的房价必然上涨，至于周边地区和其他城市，大家自己考虑有没有借鉴的地方。下文中括号里的内容出自《房价必然下跌的16个理由》的帖子。
（价格由价值决定，同时受供求关系影响。 上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000以上，因为土地的价格并不代表价值。 不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候，在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。 而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。）
比较奇怪的问题是为什么上海的土地价格不代表价值？经济基础理论中价格和价值的关系我没必要在这里重复了。可既然不好判断却又认为就不该高达1万/平米以上，不知道到底是怎么判断的。日本当年的地价上涨有着经济高速增长的背景，八十年代中期日本暴发户不但炒高了本国地价，而且炒高了美国的房价，曾天价购得了洛克非勒大楼，不仅如此，还在国际拍卖会中疯狂竞买艺术藏品，不少珍品至今仍保持着当年的价格记录。但毕竟日本地少人多的情况与中国相同，记得还有人做过一个和某些国家人均土地面积的比较，其实，如果减去西藏，新疆和内蒙这些人口稀少的土地面积，中国的人均土地面积是否还足够乐观？而且，中国有着很高的人口增长率， 13亿的人口基数更带来可怕的绝对增长数量，城市土地资源更将稀缺，尤其是北京上海作为中国政治经济中心和城市国际都市化的发展方向，可以预见的是土地价格的不断上涨，只有真正无知的人才看不到这一点。也有人提及97年香港房价的下跌，首先要说明的是97年香港的中产阶级把加拿大的地产炒高了{这个问题我说的很含蓄，相信大家也明白，不用我再解释了吧}，而且北京上海向中国和世界开放，户籍并没有限制人员向中心城市的涌入，这与香港有很大的不同，可见97年的香港完全无法与上海北京的现状相比较。
（前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，…这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。 那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定。所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。）
这次房价上扬是取消福利分房制度后的首次上扬，正是人们{尤其是97年以后参加工作没条件享受福利分房的人}对住房需求和资金积累上的爆发，可以说是一个必然的结果。上海房价上涨超过北京的一个重要原因就是上海人原来的住房条件实在太差了，相信很多人也了解上海公房与北方公房在面积朝向等各个方面的巨大差距，因此，上海人在改善住房条件的问题上有着绝对的原动力。美国老太和中国老太买房的故事为大家所熟知，在10几年前，它反映的是中国与美国不同的消费观念和生活态度，但大家所忽略的细节则是10几年前就已经告诉大家无论在中国还是美国，买房都需要一生的精力与积蓄，到今天很多人却要反对这一点，不也是很奇怪的事情吗？有经济学家拿与香港和日本收入与房价比来体现目前房价过高的情况，应该说这种比价是不完全的，不科学的。一个城市的房价其实是在这个城市中生活成本的一部分，吃饭，交通等费用都是每人收入中的必要支出，只有在扣除必要支出之后的剩余收入才有可比性{在上海，一碗面十元，在东京，一碗面100多元人民币而且吃不饱}；而且一般情况下供房是以家庭为单位的，中国妇女的就业比例远比其他国家高，这就意味着中国的剩余收入可以乘以2，而国外的必要支出则可能增加一倍，那么简单的收入与房价比还有什么意义？ 至于每个国家的银行利率是与其自身经济发展程度相匹配的，调整利率是为了适应不同的经济周期，而房贷利率除了考虑以上的问题以外更要适合民众的消费结构。我们目前虽然面临加息周期，但房贷一般都在10年20 年以上，肯定也会遇到减息周期，而且只要银行提供房贷，就始终提供带金融杠杆的购买力。
（中国极有可能以后会推行物业税。什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌(现在房价中土地成本大约为40%)。当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。）
物业税可以使房价下跌是持房价必然下跌理论的主要论点，也是最荒谬的论点。大家可以想想，土地价格由购房者分摊在30-50年内交纳房价就可能便宜了吗？说句抬杠的话，现在购房只要交30-40%的首付，其他的也在今后几十年内交纳，岂不是房价已经很便宜了？实际上，这只不过是政府对购房者进行的土地价格按揭而已，购房者不但要支付土地价格，恐怕还要交纳利息，从现金终值上看，推行物业税后的房价甚至可能会高于目前的房价，受益人只是开发商。
（按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。）
至于上面的帐是怎么算的，我没有搞清楚，打个不确切的比方，就象一个人很能吃导致胃不断长大，胃长到最后会比人还大，大家觉得可能吗？房地产的GDP本身就是国家GDP的一部分，所以房地产的GDP怎么会超过国家GDP？增长速度是同行业成熟度相关的，房地产业的高速发展与住房制度的改变有极其密切的关系，举一个大点的例子来说，大家去比较中国和美国的年经济增长率就知道了。
（中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。）
中国人口城市化并不是让所有城市的人员都在市中心买上一套房子。说句很多人都不愿意听的话：上海安亭新镇的房子不是只有5000元/平米，怎么不去买啊？松江和嘉定已经不再是上海的郊县，而是区的概念，房价也相对的足够便宜了吧。可如果大家依然着重于生活便利学校优良等问题而盯准市中心的话，那么内环线以内的房价又怎么会下跌呢？事实上，半年多以来降低售价的都是偏远地区的楼盘，而内环线以内的房价多数并未松动就是这个原因。而且由于中国人口众多以及发展不均衡，本来就不可能在几十年内实现每个家庭都买到自己的房子，在都市的市中心更是如此。
这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55%的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。
也有人拿房屋的空置率来说事{上面所说的投资率和温州炒房的问题早有人反驳}，那么再提一个在上海大家所熟知的事情，即每到周五晚间朝虹桥方向的车潮如涌，周一早上由西向东拥挤不堪，原因就是很多人去自己郊区的房子里渡周末。如此计算部分房屋空置率的话岂不是接近50%？现在有钱人是越来越多，而且很多人即使有很多房产也并不出租{别在这探讨其他问题，我想说的只是现实}，房价再高也不卖出，空置率根本不能反映真实问题。
北京上海这类都市中心房价的见顶应该存在两种现象：写字楼租金下降或者住房租金下降。两种现象的根本原因都在于城市生存成本超过了所能提供的经济利润，从而形成城市的发展瓶颈。但目前两种现象还未出现，企业和人员仍源源不断的进入，所带来的就是对住房更大的需求。
我的帖子会招来很大的反对意见，但高房价以至高医疗费高学费都不是我造成的，而是与很多人天天喊铁血什么的有关，这里所能说到的只是正视现实而已。很多人说房地产业暴利，如果把其利润率除以项目开发周期，也没有太高的年利润率。即便公布成本同样没有什么用处，难道指望开发商那些不能说又不能不出的巨额费用靠自己掏腰包？那么大家凭什么认为房价一定会大降特降？曾经对医院的高价药也有政策出台，结果连平价药房都被砸了，医疗费用仍然高高在上。而且，此次的政策没有根本断绝炒家的银行资金来源，反而极大限制了开发商，比方说原开发商以前用一定的资金通过销售期房和流动资金借款可以推动3个项目，但现在只能进行1个项目，实际上起到了缩源的作用。所以，如果希望上班节省时间路费，将来孩子能在片内上个质量比较好的幼儿园和学校，方便照看父母，也方便和朋友喝壶茶搓个麻，那还是借此机会该出手时就出手；如果无所谓，同样可以借此机会等等，不过，也别因为定得广厦千万间的一相情愿的梦想被恢复性上扬之类的事情闪了腰，要是等了N年，房价仍然是个尴尬的水平，不就真的做了一回故事里的中国老太太？
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