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| 主题：假如比尔盖茨们将财富投入房地产，物业税为何势在必行 | [表状] |
做习惯了空军，一直站在空军的角度来思考房地产所发生的问题，今天突发奇想，试着站在多国部队的角度来看看房地产圈里正发生着什么也即将发生着什么，却不由得我倒吸一口冷气。多国部队所持的房价必涨（或不跌）观点，却居然也有其一定的道理。
多国部队关键词：土地稀缺；刚性需求；
土地是稀缺资源，地球的表面积就在那儿摆着呢；中国城市化进程及特有的社会资源向城市（尤其是向北京、上海等几个“贵族”城市）倾斜政策，使得城市土地资源尤其稀缺（发达国家的城市化进程是自然形成的，中国的城市化进程是人为驱动的，具有“中国特色”）；所有人都必须有一块可以遮挡风雨、居家休息的地方（当然你也可以选择睡在大马路上，但好像城管还会嫌你影响市容），也即所谓的刚性需求；中国公民拥有房产，却皆是无根之基，无法真正拥有自己的土地，拆迁的大棒挥到哪儿，哪儿的居民就面临无处可居的境地，必须以比拆迁获得利益更高的代价来重新获得立足之地（少数人除外）；由于社会资源分配向城市严重倾斜，使得人们产生向大城市聚集的诉求，此所谓大城市（尤其是北京、上海）土地的刚性需求。
多国部队的立论，细细分析来，也是有理有据的，并非毫无可取。就好像在封建社会中，地主掌握了绝大部分的土地资源，农民就不得不为地主工作，自己只获得最少的生活必需品，而地主占有了农民所生产的绝大部分的价值，那个时候土地是作为“生产要素”而出现的；在现代社会中，如果任由房地产向中国当前状况发展下去，也完全可能出现这样的情况：“比尔盖茨们”通过市场获得了城市绝大部分的土地资源，推动房价不断上涨，同时推动租金也不断上涨；居住在城市里的人们买不起房，只能通过租房来解决自己的居住问题，并且必须忍受不断高涨的房价，直到最大承受力与房租之间达成平衡，房产价格与租金逐渐趋于平稳；有产者，通过对房产这一特殊的“生活要素”来榨取人们的价值。
这时候有人也许会问，既然在城市里生活成本那么高，那我们就不住在城市里嘛。可是由于社会资源再分配向城市严重倾斜，住到农村也未必能摆脱高付出低回报的命运，这是其一；大城市有大“房主”，小地方有土“房主”，这是其二。
至此，极少部分人通过对“生活要素”的垄断，达到了不劳而获的目的（很像封建社会的地主），典型的事例如旧上海的包租公、包租婆。社会中也会出现一些非常奇怪的现象：很多人买不起房，只能通过租房来解决自己的居住问题；通过自有资金拥有住房的人坚决持有不卖，即使短期租金与房价严重偏离，通过长期持有物业和资源垄断迫使租金上调；房价下降，不仅不会使更多人获得住房，而只会使房地产越来越集中到少数人手中；落后地区比大城市发展更缺少社会资源，但社会资源的调配者出于某些利益反而将资源投向大城市。至此，国民经济彻底拉美化，区域发展严重不平衡，贫富严重不均，社会很有可能产生动荡。
有人可能会说，这样的现象有没有可能发生？我觉得在中国现阶段政策下，第一，由于资源分配向城市的严重倾斜，为少部分人通过控制少量土地资源（城市面积远远小于农村面积）就能达到生活资源的垄断创造了可能性，这点能够解释为什么房价上涨总是从北京和上海开始；第二，对拥有大量垄断资源的人没有额外的措施，使得通过不断兼并的市场行为，导致生活资源完全有可能聚集到少数人手里。典型例子还是可以参照拉美国家。
当然，比尔盖茨们也不是完全不存在风险的：
1. 中国政策的不稳定；由于“比尔盖茨们”的社会影响力，这些风险可以由他们对政府施加影响加以对冲，真正实现所谓的“房地产挟持了国家经济”；
2. 社会动荡，导致房地产价格急剧贬值，并有可能最终导致“变天”；
从国家目前的政策面来看，上升利率只是解决了房价上涨的一部分问题，但“强调社会公平”，“调整社会资源分配合理化”，“优先发展小城镇”和“征收物业税”等观点的提出并切实落到实处（作者对政府落实处的能力还是有点担心），才能真正撼动北京、上海等城市高涨的房价。
如果物业税真正能做到土地这一稀缺资源在国民中的合理分配，对拥有合理居住面积者的生活造成尽可能小的影响，而对占有大量居住面积（超出国民平均水平指数很多）者征收高额费用，增强持有成本，减少因“生活要素”垄断而可能引发的不劳而获，则物业税的征收还是具有很大意义的。
但是，征收物业税，谁又能保证这是一个不会被念歪的经呢？
家华
2005-12-01
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