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作者：susanlovelove 发表日期：2005-11-25 17:12:37
主题：物业税如果真意味着一次性土地金不用交，那开发商的模式会大变了[表状]
我是阿路

正好看见这里在热烈讨论物业税意味着什么，我也想到了几个问题。
　　
　　一 现在开发商的开发成本有一大头是土地出让金，除了当初协议转让土地的那些出的转让金很少以外，如果是拍卖土地，则要出一大笔土地出让金的，开发商要在一定时间内支付完这比钱才能开发房产的（周正毅那种一分钱不交就拿下静安区大片土地的不算），这个钱的大小，就是开发商入行的资金门槛了，因为现在建筑成本很多都是建筑商来垫资完成工程的，包括很多材料供应商，都是要房子建得大半，有房屋预售后回笼资金了才能拿到钱的。
　　
　　原来一拿到地的就可以到银行凭地来抵押，然后得到大批贷款作为启动项目，那如果这物业税真包括进了那70年使用权的土地出让金，那么最初的地不就不值钱了吗，那么资金进入门槛就很低了？银行不能放启动项目的贷了。
　　
　　第二，银行就是拿到建好的房子作为抵押（这房产的核心价值还是在城市，地段，而不是越来越破旧的钢筋水泥玻璃），给居民放贷，让他们分20年30年还房款，那么万一居民没钱还了，或者没钱付高额的物业税，这房子拍卖出去产权值多少呢？如果每年要根据地段上涨的价值来交付物业税，下一个买主得到房产除了其居住外，能否得到土地这部分价值？如果没有的话，那么房子越住越旧，银行拍卖的价钱应该是大大低于当初价钱的，因为增值部分是不会在产权里面，而是还要随地段升值而交给国家的，银行的利益很有可能不能得到保证的，贷款风险很大。
　　
　　第三 如果这么一算，KFS只需要点项目城市配套费用，一些电梯设备费用等就可以开发房产了（建安部分由建筑商垫资，材料商赊帐），而且还可以得到预售款，简直是可以没有自有资金就可以做开发商了，当然，由于没有土地作价抵押了，所以建筑商和材料商都不会赊帐，要预先支付才肯干活，用材料了。
　　
　　第四 实际上这物业税又是中央智囊团想出来的和地方政府争夺利益的一招，和降低房价，抑制炒房根本不是一回事，根本不是一个初衷的。
　　
　　想一想，中央要集权，地方要分更多的权，物业税一部分变国税收到中央去，中央也就更多的财政开支了，而变为分散的各地土地出让金70年一次性进地方政府荷包，有人要财大气粗不听指挥以及挥霍造政府大楼，广场，（从中获取个人回扣）地方政府有这土地钱也不会拿去填补养老金和医疗金的。
　　
　　中央要填补医疗，养老，还有教育投入，那就要拿国家的土地，矿山，石油，全民的税收来支出，土地这一大头都到地方政府了，还有什么钱可用？国土局的力量再大，其规模和征收力度哪里比得上国家税务局，也还比不上工商管理局，所以通过用税收形式把各地土地出让收入变为中央的，是中央智囊团要想的事情，不是一个行政命令叫地方把钱交给国土局就行了的。
　　
　　所以在中央和地方政府争夺权利的斗争后，最大的可能还是KFS的土地出让金也要支付给地方政府，而中央再多一笔物产税收，老百姓比以前还倒霉，压力更大了。被剥削得更多了。
　　
　　
　　而原来藏富于民的一个实现手段是居民私人拥有物产，可以靠收租过日子，不再去打工，成为食利阶级，而物产税如果高的话，那私人就很难做大业主，买房收租赢利，而没有买房投资的动力，也就没有更多开发房产的企业，也就会造成城市租金很高，大家都住破烂老房子。城市居住面积质量，和环境很难会变得好，这种急功近利的抢钱政策会使更多的清华学子，更多有力量移民国外的知识阶层跑出中国。私人拥有物产不是财源，而成了严重负担了，谁还想在中国定居，中产阶级的定义就是有恒产，如果都是无产无房户，社会怎么安定？现在要造反要动乱，首先反对的就是一大批有房产的居民，只有社会安定，他们的房子才值钱，象黎巴嫩内战后，最不值钱的就是房子，都是炮弹轰炸的窟窿。


事实上，很多没钱买房子的朋友如果把仇视的目光去盯着已经有房子的人，是很近视的做法，因为你现在没房子，不代表你以后也没有，那些增加已有房产的业主的负担的税收政策你为什么要叫好，你叫好是不是你看不惯人家有自己房子，乱仇富？实际上，就算投资买几套房的人，你又有什么好仇恨的？人家不买房出租给你住，你到一个大城市里去打工，住在哪呢？家家都只有一套房，没有多余的房子出租，你住哪？
　　
　　最应该抑制的是用银行的钱炒卖房子，虚空做假互相倒卖来骗取大量银行贷款的炒房者，这种通过银行贷款限制等金融手段以及不给预售房子防止开发商烂尾骗钱就可以实现了，如果人家是自有资金买十套房子放租的，有什么可恨的？正是由于房东多，租金才有竞争，才会合理一些，如果第二套房的人重税，那么没有房东了，来打工的人睡马路？住宾馆？以前除了大城市工作机会没现在多外，可供租的房子也很少，质量也很差，上海人自己就住得很差，哪有地方给外地人租用？


还有，开发商为了利益自买自卖，倒炒高房价，货不对价是很可恨，但是这也是和我国的金融漏洞密不可分的，和国家的监管，和地方政府很多官员的腐败紧密关联的，没有监管的KFS就是商人，就是一头头狼！万科算是口碑最好的房产企业了，王石也算是有点人品的老总了，他们开发的房子还是比很多企业要漂亮结实和规划新潮，但是在大家都没有价格监管的情况下，其他企业的房子卖到一万平米，即使他万科成本就2800，可以卖4000，他会卖4000吗？他也一样卖到1万，甚至因为品质超过一般10000的，他要卖11000，12000。
　　
　　很多商品都有物价局来监管价钱，比如药品以前很宽松，物价局是你报多少，我就给你定多少，现在由于医保金不够支付了，所以通过招标定价打压了一大批药品，小药厂已经要关门了，而这是因为药品在医保部分里面太多，国家要出钱多，他当然要打掉药价，那房子呢？不是国计民生的东西？是奢侈品不是必需品？哪怕租房也要是找得到空房，有业主来放租吧？业主不需要花钱买？
　　
　　所以根源还是在政府，不要一句市场经济就由市场来调节的屁话！中国是真正的市场经济国家吗？再资本主义的国家，美国，政府不管？不动产大幅升值，通货膨胀，他们不是就调高利率吗。
　　
　　不要改行使政府职责时候，就一句，让市场来调节的！
　　中国是自由市场吗？土地都不是私有的，掌握在政府手中，还市场呢。


很多朋友只所以觉得看病贵，生不起病，感觉纯粹是药品价格高，其实第一，医院垄断，自由竞争程度太低 第二，因为没有医疗保险，或者保险支付的范围太少，如果全是保险支付，再贵的好药你也要医生用，也要他们为你开，保命重要！第三，同样的问题，没有监管的药厂就是商人，就是为了利益的一头头狼，别指望他因为做的是药品这个特殊商品就给你慈善的价格，要靠监管的！


如果真是一套房子象一剑飞仙说的100万的价钱一年才收200块物业税，那么我敢说这根本就不能包括在70年土地使用权的土地出让金减免内，这是多出的一部分苛捐杂税！！！！根本不是什么抑制炒房，降低开发商成本，降低40%房价的方法！
　　
　　说实在的，起码上海来说，政府只要不下令所有新工地都停工，故意用上100条造成房子供应短缺的方法，房价肯定会下来的，哪里用什么物产税！！！
　　
　　只怕是这届政府通过土地拍卖转让得到了大量的财政收入，其中很多通过各种工程建设来进入个人荷包，而下几届政府看看没什么好地段的大块土地可卖了，财政收入少了，再想出其他花样--------比如模仿有真正的土地私人产权的资本资本主义国家的税种来变相地再压榨人民！


征税是不是降低房价的好办法？
　　
　　那要看你怎么个定征收的方法，比如限制两年内转让房产，两年内的就征收高额税收，是个解决短期倒手炒房的方法，而且由于不能很快倒手，还多了很多毛胚房的放租，减低了毛胚房的租金。算是使租住的打工者的生活成本降低了。
　　
　　而20%的房产增值个人所得税，其实是以前就该收，就象彩票，高奖金，高收入的个人所得税一样的，而以前没收，现在收，既可以理解为与民争利，也可以理解为调节贫富差距（当然，即使收上去了这钱，也不会拿来不养老金的空缺，医疗金的空缺，教育的投入）。
　　
　　
　　解放前就是有上海的大老板买下一大块土地，开发一条街的弄堂石窟门房子来放租，一户人家一个楼面几间房一根金条住个5年10年的，实力大的人家才会20根金条去买一栋花园洋房作为私产，其他的小户人家其实都是长期租户而已，没有产权的。上海要想繁荣，肯定要有很多外来的人员，流动的人员，肯定要有人放租的，打压所有的“投资买房人”不是正确的，要打的是炒作倒卖的，如果不鼓励个人拥有房产，那么动乱起来就没有稳定社会的中产阶级了，个个都是无产阶级，都是上房蹦跳，反正没有什么可以失去的，失去的只有枷锁的暴力主张者了！
  •  物业税如果真意味着一次性土地金不用交，那开发商的模式会大变了 <6963 bytes> susanlovelove <20051125 17:12:37> [点数:1996]
  •  汗，我听到物业税一词的第一个反应就是：“政府又有歪经可以念了”。慎行，慎行啊！ <0 bytes> jianlibohe <20051129 12:38:48> [点数:232]
  •  物业税应该怎么收 <1018 bytes> jianlibohe <20051130 08:54:56> [点数:241]
  •  物业税征收的必要性 物业税的现实意义 <631 bytes> jianlibohe <20051201 08:39:15> [点数:15]
  • 个人感觉，物业税要收，土地出让金也不会停止 <70 bytes> han23 <20051201 13:42:00> [点数:13]
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