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最近房地产的话题众说纷纭，各种经济理论如博奕、囚犯的困境等等都用上了，我也来凑个热闹分析一把，我可不懂什么高深的经济学理论，就用最基本的供求理论来分析吧。
在分析之前，说一点题外话，就是我个人认为囚犯的困境用在买房人和开发商之间是不太合适的，因为囚犯的困境说明的意义是个人理性的选择却往往导致社会选择的不理性，也就是说，一种对个人是有效率的选择，对社会却往往没有效率。是用来讨论博奕者之间是勾结还是各自为战。能用此理论的一个前提就是勾结是双方获利，而各自为战却往往导致两败俱伤。但是反观买房人和开发商之间，基本上是不存在勾结的，因为无论是谁作出让步，都会损害到自己的利益，这样理性的人是不会作出的，因此也就不存在勾结。我个人认为，囚犯的困境理论用到开发商之间是比较合适的，因为如果他们勾结起来，那显而易见是都会获利，而他们各自为战的话，那肯定是两败俱伤的，决定他们之间是否勾结的关键就是他们之间的博奕是否是无限期的，如果是，那么他们一般会选择勾结，如果不是，那么无论这次博奕有多少轮，他们最终一定会选择两败俱伤的结果。放到现实中就是，在前两年，房地产市场一片大好，各个开发商一定会继续的坐下去，这样他们之间的博奕就可以认为是无限期的，所以，他们立刻选择了勾结，从而获得了大量的暴利，而今年，形势急转直下了，各个开发商就会有自己的小算盘了，一些开发商就会考虑，是继续做下去还是转型，如果选择转型的话，那么这种无限期的博奕就会被打破，那么那些准备转型的开发商一定会选择各自为战，那么最终一定会导致他们之间的两败俱伤，也就是房价的下降。现在之所以没有出现这种现象，是开发商正在观望和正在决定选择那一种策略，所以，在潘总打出“走出观望”的广告后，我就一直怀疑他是对开发商说的。那么开发商们最终会选择转型吗？我认为取决与两个方面，一是开发商的资金链，二是市场的环境，如果现在这种氛围一直持续下去的话，那么他们中的一些也只能选择转型这种策略了，也可以说是逼上梁山吧，呵呵！！
好，言归正传，学过经济学的人都知道，一种商品的价格是有他的供求决定，而它的价格上升或下降是否能增加其收入，主要取决于它的需求价格弹性，如果富有弹性，那么降价会增加收入，也就是薄利多销。而要是它缺乏弹性，那么降价会减少收入，而提价则会增加收入。代表例子就是“谷贱伤农”。好了，现在我们知道，房地产的提价是否会增加它的收入主要是看它是否富有弹性，一般弹性有四个主要因素决定：1，它是否是必须品。2，它的替代品多少。3，它的价格占个人收入的多少。4，对其前景的预期。现在来用这四点来套，房子在中国人的眼里，毫无疑问是必需品，它的替代品几乎没有，唯一可以算得上的也就是租房了，因此仅从这两点来看，房子似乎应该是缺乏弹性的，价格上涨对其有利，但是，事实上真的如此吗？现实确实一个楼盘真的大减价的话，之怕门槛都会被踢破了，为什么呢？因为第三点的缘故，房子的价格毫无疑问是太高了，几乎是一个人一辈子的收入，按照生命周期理论，理性的人是会把自己的收入平均分配到自己的生命周期中，所以，一下子花掉自己一辈子的钱一定会慎重考虑的，正是因为第三点的重要性，因此它可以完全抵消掉前两点的效果，使房子变的有弹性。也许有人会问，那为什么前两年房地产的形式会如此的好，不错，这正是第四点起到了作用，因为前两年大家对房地产普遍看好，虽然它的价格很高，但是大家认为它以后还会升值，所以即使房价升高，人们也会大量购买，但是，现在的前景不同了，一种悲观的情绪弥漫在房地产市场，使第四点起到了与原来相反的作用，进一步使房地产富有弹性。正因为需求曲线富有，使我们可以看到，降价其实是对开发商和购买者都有利。开发商总是幻想暴利，我认为是不理性的。
那么，政府会入资救市吗？我们也可以用供求曲线的反映。首先说一下房子的供给曲线，毫无疑问，从长期来看土地是稀缺的，但是从短期来看，供给却是充足的，我们只要看遍布北京城的塔吊就可以得出结论了，因此，供给曲线也是富有弹性的，那我们为什么不从长期考虑呢，很简单，因为开发商的资金链无法使其坚持到长期。好了，现在我们得到了均富有弹性的供求曲线，也就是需求曲线和供给曲线都很平缓。政府如果要救市的话，一定会通过各种方法使价格升高到均衡价格以上，为了便于分析，我们可以简单的认为政府指定了一个支持价格，又由于房子的供求曲线均是平缓的，那么我们可以知道，需求和供给之间的剪刀差是很大的，政府要想维持这个价格，那么它必须花钱来填补这个差额，但是房屋的价格又太高，单靠政府财政是很难实现的。这种情况，在西方国家中，政府一般不会选择救市，而且即便是想，也没有这种能力。
最后，海外资金会救市吗？我想也不会。因为海外资金大部分是游资，游资的核心目的就是投机，赚一票就走，不可能作为一种纯粹意义上的投资，而且，它的到来往往会把形势变的更坏，想想东南亚金融危机和中航油，不都是游资惹的祸吗！所以我国政府应采取手段严格控制游资，这样才能使国民经济健康稳定发展。
好了，分析到最后，我不知道还有什么理由房价会涨，请大家指教！！！
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