将错就错
近几年,关于房价是否过高的争论一直充斥于于市场。一些人将北京、上海的房价和东京、纽约、香港等城市房价相比较，得出京沪房价仍有上涨空间的结论；一些人以不同国家的房价与收入之比作为参照，认为中国房价偏高；一些人剖析房价成本构成，以土地、建材成本不断上扬推断房价还将上升……，上述言论仁者见仁、智者见智，都不无道理。其实，变换一个视角，从房地产既有使用功能又有投资性的根本属性分析，房屋出租价格和购买价格之间有紧密的依存度，当某一方面出现较大幅度偏离后，市场将自动修正，迟早而已。我们不妨从房租来分析当前房价的客观水平，或许得出更为客观的论断。
根据房地产估价学中的收益还原理论，房价的本质是未来一定时间内房租净收益的折现值。换句话说，房价是可以通过房租净收益还原或推算的。如同根据银行支付的存款利息和既定利率可以推算存入本金一样。这里面，涉及到几个基本要素――租金净收益V、折现率R、收益期限n。
V 1
则理论房价S = —<1- ———>
R (1+R)n
举例说明：李先生想购买北京海淀区某处商品房小区一套二手房，卖方根据市场行情，出价56万元，契税为房价的1.5％，房屋交易中介费为房价2.5％，卖方提出均由买方李先生承担，李先生需负担的实际购房总费用为56×（1+1.5％+2.5％）=58.24万元。此房屋交房时间为2002年9月，土地使用权年限为2000年至2070年，建筑面积56平方米，购买价格为43万元。根据周边地区租金水平，月租金为3200元，平均每年空置期半个月，平均出租代理佣金相当于半个月租金，年物业费、采暖费支出相当于一个月租金。李先生不知道价格是否合适，下面用收益法简单测算一下房价。
年租金净收益＝年租金收入－出租房屋的必要支出＝3200×12-（3200×0.5+3200×0.5+3200）＝32000元
收益年限＝2070-2005＝65年，从房屋交房使用到土地使用权终止，也就是房子所在土地的使用剩余年限，也基本与房屋剩余使用年限相当（从房屋建筑寿命看，到了2070年，房子估计也快没法用了）。
折现率：应与社会平均利润率大体相当，下面以近二十年来平均贷款利率，分别取值6％、7％、8％测算
（1） 当折现率取值6％时，理论房价为52.13万元
（2） 当折现率取值7％时，理论房价为45.15万元
（3） 当折现率取值8％时，理论房价为39.73万元
可见，即便在折现率取值较低的情况下，理论房价充其量也不过52.13万元，比实际需负担购房总费用低将近6万元；一旦折现率提高（贷款利率提升），则理论房价应更低。显然卖方的报价有些偏离客观实际价值。然而，卖方却不认为他的卖价高，因为这个价格的确是市场行情的反映。
从租售价格内在均衡性角度分析，北京很多地段的房价有些脱离内在价值，尽管在一定时间内还可能上升，但终归会有理性回归的时候。对于准备长期投资的购房者而言，购房前更应仔细权衡，认真估算收益水平，推算理论房价。
|
在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款：