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作者：孟宪生律师 发表日期：2005-11-16 10:44:54
主题：建立购房冷静期制度的思考[表状]
在我国房地产销售过程中引进了认购书制度与此同时形成了认购定金即定约定金制度。但是，这种制度是卖方市场条件下形成的，其中定约定金制度已经形成了部分开发企业欺诈消费者重要手段。在房地产宏观调控的背景下，必须通过制度创新，实现房地产市场的规范和理性。创新，往往是在借鉴的基础上形成。

冷静期制度起源于美国对直销企业的销售行为进行规范。美国冷静法的重要内容是：在3天之内，消费者可以退货，而不受任何补偿性罚款。美国50个州几乎都制定了各自的冷静法规，美国联邦贸易委员会还制定了全国性的冷静法规。在欧洲，很多国家的冷静期制度，适用于更广泛的消费领域。

　　冷静期作为一种外来的法律制度，我国是否可以将其引进到房地产销售制度中，以缓解当前存在的开发商与购房人之间日趋激化的矛盾。冷静期制度能否在我国的房地产市场体制下良好的发展，是否可以与我国的法制体系兼容，房地产市场的发展是否需要这种制度的保障，这些都是我们需要思考的。

　　一、和谐与公平的价值取向是可持续发展的要求　

　　国外的冷静期制度主要是在除斥期间内赋予消费者单方退货权。从冷静法规立法的开始之初，冷静法规的直接目的是保护消费者利益，也间接地防止了高压销售即强迫、哄骗、引诱、缠扰消费者购物。　
在现代社会，消费者问题已不仅仅是消费者个人的问题，而是一种社会问题。现代社会，消费者问题普遍存在，经营者不仅采取产品质量、功能差以及假冒伪劣等传统手法侵犯消费者权益，还往往采取更为隐蔽、巧妙、高级的手段，实质上这也损害了消费者的利益。对这些手段必须以制度化予以打击。 　

　　房地产营销的兴起，开发商从消费者处获得巨大利润，如果对销售手段不加以限制，这实际上是对哄骗引诱销售的一种鼓励。建设部等管理部门，尽管三令五申要求规范销售行为，但是由于缺乏制度制约，往往很难奏效。在开发商与购房人之间存在着大量的信息不对称，购房人很难在短时间内，对房屋品质做出较为理性的判断。有些开发企业不是以质取胜，而是只注重产品的过度包装和炒作从诱骗购房人签订认购书，进而诱骗购房人缴纳首付款。这种过度炒作的做法和不诚信的销售是一种对市场秩序的扭曲。如果允许开发商采用这些高压销售，实际上这是一种不公平。现在，房地产销售中的矛盾，已经成为各界关注的社会问题，如果不通过制度创新加以规范，就会与和谐社会的诉求背道而驰。 因此，冷静期制度是对购房者权益的保护，更是现代立法中公平的价值取向。　

　　二、冷静期制度的法理基础　
当存在高压销售的情况时，冷静期制度赋予消费者在一定的除斥期间内的单方解约权。也就是说在合同有效成立以后，赋予消费者对合同的单方解除权。由于解除的条件是由法律直接加以规定，所以属于法定的解除权。
售楼员向购买者推销房屋的过程是一个缔约的过程，即双方订立合同的过程。在现有的价格形成机制下是由售楼员代表开发企业向购房人发出要约，购房人如果感到满意则对要约进行承诺，即双方意思表示一致，合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。
但是，在认购制度下，双方签订认购书并不是买卖合同，而是双方将签订买卖合同的预约。只有双方签订买卖合同，才能够预约转本约。但是，与认购制度同时形成的订约定金制度在执行中，使预约成为购房者必须购买定购房屋的一种陷阱。
预约的效力问题本身，在法律界就有争议。所以，在我国既成的销售模式下，冷静期制度是赋予购房者买卖合同预约的解除权。

　　三、冷静期制度是生产者与销售者博弈的最佳选择　

　　消费者与销售者是不同的利益实体，两者紧密相连，但又利益相对，相互制约。作为销售者，其价值目标就是以最小的投入来获取最大的受益，为此而采取各种手段（包括违法的）甚至不惜损害消费者的利益。而消费者则希望以最低的价格获得更多物美价廉的商品，以期达到更大的效用。　在市场中，两者实际上是一种经济学上的博弈过程。而冷静期制度实质上是人们多次重复博弈中产生的，其本身就是博弈均衡的结果。对消费者而言，冷静期制度可以帮助他们获得大量的产品真实信息；对销售者而言，冷静期制度可以帮助他们消除逆向选择，高压销售等问题，间接消除市场中一些不良企业的不当竞争。
现在的楼市，开发商销售时采取各种手段，消费者没有能力制约，但是交付房屋时就会出现大量的团收等形式与开发企业对抗和维权。开发企业对此有时会付出更大的代价以至于彻底散失商业信誉。
如果引进冷静期制度，房屋的购买者与开发商都在冷静期制度中都获得了比在制度以外更大的收益。因此，这项冷静期制度是有着存在的经济学基础的。　

四、冷静期制度可以保护消费者和开发商双方的利益，重塑有序的市场环境　

　　冷静期制度是对购房者和开发商双方的保护，在我国有着现实的意义。冷静期制度并不是单纯保护哪一方的权利，双方的权利同等重要。冷静期制度首先是为了保护购房者弱势群体的利益；其次是要倡导和建立一种理性的消费理念和公平有序的市场秩序。
　　冷静期制度也体现着对开发商的保护。在我国房地产业发展的过程中，由于我国市场化程度不高，不良开发企业的非法运作，直接导致了购房者对开发商的仇视，这时候有必要重树开发商的形象。这种情况下，以质取胜的开发企业不会抵制冷静期制度，反而会欢迎，因为这种制度必然加大不良开发商的运营成本，从而将这些不良企业，驱逐出市场。使真正的开发商在市场中进行良性的竞争，

五、冷静期制度是市场秩序的选择　

　　目前，我国房地产界正在展开期房销售制度存废大讨论。主张废除期房预售制度者的一个基本观点就是期房制度容易造成对购房者的欺诈。 而冷静期制度可以作为是否存在欺诈销售的一个重要手段。冷静期制度是赋予购房者一定期限内的解约权。购房者通过解约权的行使，可以迫使开发企业在销售之出九更多的提供准确的信息，以增强交易的稳定性，降低交易的风险。

　　六、冷静期制度的构想　

　　综上所述，笔者认为在房地产销售中引进冷静期制度是必要的。应当根据我国房地产市场的实际情况，构建适合房地产市场状况的冷静期制度。　

　　（一）房屋购房冷静期定义　
　　购房冷静期是指法律规定或者约定购房者在一定的除斥期间内享有对买卖预约的解除权。　
　　（二）冷静期制度的除斥期间　
　　冷静期的除斥期间是指法律规定购房者单方面解除购买合同预约的存续期间，该期限届满权利归于消灭。　除斥期间应有一定的约束，否则商品的流转是不稳定的，而且效率低下。过分保护购房者也是对开发商的不公平。根据房地产交易状况，购房冷静期应规定10-15日较为合适。除斥期间的起算点。“自签订认购书之日起第二天开始”
　　（三）冷静期的内容　
　　购房冷静期的内容是赋予购房者单方的买卖合同预约的解除权。购房者在形式该权利时，必须向开发商发出通知，通知送达时，买卖合同预约即行解除。　
　　（四）建立房屋销售的冷静期制度，可以借鉴外国的经验。一方面通过修改或者制定商品房销售管理法规、规章，规定商品房销售的冷静期制度。同时，一些成熟的企业，可以通过合同以及销售流程的修改率先实行冷静期制度，以获得客户的信任。
  • 建立购房冷静期制度的思考 <5787 bytes> 孟宪生律师 <20051116 10:44:54> [点数:2238]
  • 连利率，首付都舍不得加，哪里还会对KFS动用如此不利的国际惯例呢？ <0 bytes> justice_win <20051116 16:51:49> [点数:180]
  • 渴望而不可及呀！顶一顶。 <0 bytes> 看楼市 <20051120 23:08:25> [点数:18]
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