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上海御诚律师事务所 黄祖斌 hzb19767@hotmail.com
孙子不考虑意外情况，一般情况下在若干时间后会成为爷爷，哪怕孙子或是孙女已经死了，也具有这个身份；同时，爷爷会死亡则是肯定的事情，没有例外，说不定以后科学发达了，有后悔药，却不会有长生不老的药。这是自然的规律，同样，在房地产领域，也存在这样的规律：
想起上世纪八十年代，当时是紧缺经济，卖方市场，商品供不应求，卖东西的是大爷，买东西的是孙子。比如买彩电，当是中国的彩电质量又差，价格又高，科技含量比较低，现在21寸的名牌彩电，价格低于当时17寸的黑白电视机（而且十多年了，物价不知涨了多少了，并且人们的收入也大大提高，现在一台21寸彩电只相当于半个月工资，那时候17寸的黑白电视相当于一年的收入）。即使如此，当时买彩电还要托关系，看一些人模狗样的鸟人的脸色，本身不值钱的认购彩电的票子也值好几百元。省吃俭用，吃糠咽菜，面有菜色地掏钱买来，质量还不好，坏了是没有“三包”的，修理还要被修理厂“黑”。当时消费都往往就是孙子。但是现在，各大彩电厂不知打了多少轮价格战了，不仅一般彩电价格一跌再跌，高技术产品也是连连跳水，同时，中国各大厂商的产品质量在世界上也是拿得出手的，虽然价格这么便宜，质量这么高，买彩电时还可以象个大爷一样，鸡蛋里找骨头，又送货上门，刷卡付账（银行会提成1%作为手续费，据说一共也只能赚2%，商家也只能忍气吞声）。
现在，特别是中央调控房价的政策出台以前，中国房价就是供不应求，因为老百姓普遍有买涨不买跌的心理，连年上涨，就形成了一个上涨的预期，如果买得晚了，会付出更大的成本，所以房地产商是非常嚣张的，比如业主带着律师来买房，律师指出开发商提供的格式有大量霸王条款，开发商客气一点，会说：“你说得对，但只有买与不买两种选择。”（就象当年，中国和小日本打甲午战争，中国打败，签订马关条约，割让台湾岛，日本的伊腾博文要求李鸿章一个月内办好交接手续，李希望宽限到两个月，伊则说：你只有同意和不同意两种选择。当然如果不同意，日本鬼子自然会杀人），不客气的，会说城市是属于富人的，就应该把穷人赶出城市。不管里面有多少房托，毕竟有大量的人在排队买房，自然要涨价。而且业主会面临更多的问题，比如最近听说有个地方业主因为和房产商有矛盾，业主出门的时候不得不身上带着锤子；一般商品房的土地使用权期限是70年，可是河南有个地方只有10年，并且盖房子卖房子用了3年，也就是说买房人买了以后只有7年的使用期；预售房卖出后，开发商会想出种种借口要悔约，再以高价卖给其他人；有的开发商卖的是已经抵押给银行的房子；有的开发商买的是已经卖出去的房子；更多的是交房的面积和合同约定的不一样，就要求业主交钱，要重新测量，对不起，你量了不算，有资格量的很可能已经被开发商买通了；美国卖的房是按实用面积算，可是中国要把电梯等面积由各业主分摊； 中国的物业管理是如此之差，费用是如何之高，可是你不交物业费，法院就可能把你拘留起来（最近北京就是这么搞的）……
在英国有一个虽然简单，却非常著名的判例：在大约工业革命时期或之前，有人买了一部马车，在驾车时，出了意外，马车翻了，车主受伤。后来查明，是因为马车的质量不过关，直接导致的事故。于是车主向法院起诉，要求制造马车的厂家承担赔偿责任。可是法院驳回了车主的诉讼请求。为什么会有这样的判决？因为当时是紧缺经济，如果判决制造厂家赔偿车主的损失，厂家就不得不在以后的生产中严把质量关，这样产量就减少了，这不利于满足社会对马车的需求。所以数量的要求胜过质量。
所以在被炒房团、国外赌人民币升值的热钱、老百姓的预期上涨心理、房托、低税等因素推动下，住房供不应求，业主自然要当孙子。
可是风水轮流转，十年河东，十年河西，月盈则亏，这种规律无法避免。正是因为房地产的高利润（连续两年以上成为中国十大暴利行业之首），逐渐增大的销售量，吸引了各方面的资金蜂拥而入（马克思说，资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用……），产量自然会大涨（比如上海2000年上市的新房是800万平方米，而到2004年，增加到3000万平方米，现在在建的有9000万平方米，而整个欧洲，去年也不过只有2000万平方米的新房上市），而需求会一定程度上下跌，因为有钱买的都已经买了，没钱买的降一半也买不起，而且房价最近几年涨了一半不止，原来可以买一套的，现在必须贷款三分之一，同时房价不再有上涨的预期，炒房人会开始抛售，加大房产的供应，炒房人的需求不仅不会增长，还会是个负数。供大于求后发生的事情，自然是地球人都知道的了。
最近几年中，彩电、空调、汽车（2003年的时候还是供不应求，销售商压着不卖，要买，要多付比如5万，但发票还是开汽车厂要求的全国统一价）、VCD（当年不过20多岁的爱多的老板，很风光的，现在狱中）、手机（中科健居然每股亏损9元），都走过了供不应求，于是生产线大量上马，于是产量大涨，于是是大跌，于是有人出局，要么苦苦支撑。要说房价只涨不跌，嘿嘿，建议有这种想法的人听听马三立的相声《逗你玩》。但是房价为什么一直跌不下来？在物理学中有个惯性定律，质量越大，要改变它的状态就越难。而产业界也有一个惯性定律：房子的生产周期比汽车、彩电等商品都要长，越是生产周期长，资金量大，惯性就越大，就不容易改变它价格的状态，当年房市惨淡的时候，政府化了大力气，房价才慢慢启动，从1998年到现在，六七年才涨了这么多，同样，房价由涨变跌，不是一个月两个月的事情，但是一旦开始下跌，也不是一个月两个月的事情。
到时候，房价会不断下跌，连创新低，房地产企业会不断破产，或是被别人吞掉，中国民营企业的平均寿命只有3.5年，房地产开发既然周期长，就当是10年吧，也就是差不多房地产企业10年也就死亡。当年横行中国大江南北的房地产商，到时有可能破产，有可能发疯，有可能在监狱中渡过余生，有可能自杀先行一步，有可能卷款逃到国外，惶惶不可终日。这里给房产商免费出个好主意，就是注册两家企业，反正平均寿命是10年，那让一家破产，这样自己的企业就可以有20年的寿命了。
到时候如果业主要退方，房产商有可能跪在地上，对着要求退房的业主鼻涕眼泪一起流：“我上有八十岁老母，下有三岁的孩子（可能是以前房地产火爆的时候包养的不知羞耻的女人生的，说不定还没屁眼），上有银行的欠款，下有建筑商的逼债，左有税务局的催税，右边有人排队退房，我是叫天天不应，叫地地不灵，我就是林黛玉的《塟花词》里说的风刀霜剑严相逼的落花，我比窦娥还冤，我比被兵、匪、官、绅、多子、饥荒压得象苦人一样的闰土还要苦，我就是21世纪的杨白劳。我以前没做过缺德事，我没有为逼走不愿搬迁的拆迁房房主而放火烧死他们，我只不过偷了1000万元税，我给希望工程捐过2000元钱（只有一张假币）,我从没有在公交车或是地铁上抢过老人的位置，因为汽车展上1000多万元的车子就是我买的，从不坐公交和地铁。你买了我的房子吧？你是救苦救难的观音菩萨，你如果退房我就只好上吊，你救我一命，胜造七级浮屠，你买了我的房子，我下辈子做牛做马报答你……
总之，业主会在不久（比如三年）成为大爷，而现在非常霸道的开发商以后会纷纷倒闭，想起小兵张嘎》里，罗侦察员对胖翻译官说的：别看现在闹个官，就怕将来拉清单；又想起电视连续剧《铁道游击队》主题歌中的：西边的太阳快要落山了，鬼子的末日就要来到。
希望广大无房人认真考虑这个问题，是现在当孙子，还是以后当爷爷。
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