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作者:房子好贵 发表日期:2005-11-03 11:44:02
主题:这个冬天房地产有点象发疟疾![表状]
姚军

现在,整个房地产行业的不平衡表现得越来越严重。

一方面是中小发展商在不情愿中一步步走上了出局的不归道路,没有资金的有效支持,而项目开发门槛始终强势上升;大发展商自以为圈到土地就是圈到未来,实际是贪多嚼不烂被套在土地上。银行资金至今未有明显松动,非银行资金的融资成本明显上升,信托都到15%了,太高!每一个项目基本上门槛抬到了极至,按我的估算,目前每启动8个亿左右的销售额,基本上平均需要投入2个亿到3个亿(一般水准)左右的启动资金。如果能低资金启动,除非以非正常模式取得项目开发权。想当初基本上几千万就可以启动项目了,真是天壤之别啊!

另一方面是市场在供给萎缩的情况下,需求并没有表现出应有的拉动态势,销售额始终不振。看看北青报上近期的广告量就可以得到基本感觉。凡是此刻进入市场的项目,心态都不好,都急吼吼地挣扎着渴望打开局面,但越着急往往收效越不如人意,各种花招都未必佳。其实在低潮的时候,决定性的往往是本质的东西。当年香港开始进入低潮期,李嘉诚第一个果断降价,抢先得到现金流,为后续的发展夺回先机。当然事过境迁,不可简单COPY,但可以借鉴。现金流此刻远比利润重要。

谁说“招、拍、挂”会降低房价?那是不经过脑子的想法。

从房价成本核算里看,不过是政府从成本中多拿一些钱,发展商少拿一些钱而已;只要地方政府继续以“招、拍、挂”为名而行控制土地供应之实(地方政府可以比征税还低的成本得到更多想花的钱,所以积极性一定高涨),得到全部有限供应土地的大发展商就可以从上涨的房价中继续得到市场认可的高回报率;而因此房价就会以符合市场规律的方式继续上涨。

我总以为所谓的房地产新政,最后的结果,一是普通消费者要多掏腰包(因为房价涨了);二是促使房地产行业更加趋于垄断,本来可以凭借“小、快、灵”的优势刺激整个行业不断进步的中、小发展商被高涨的资金门槛迅速淘汰出局,为数不多的行业巨头开始左右整个市场,在弱竞争的环境里挣更多更容易挣的钱,导致本来就畸形发展的行业更加不健康;三是国家多拿到的钱,由于政府众所周知的资源配置低效率(诸如再盖个中国大剧院或者北京西客站之类的中国式花钱方法和管理模式)而最终被浪费掉。

其实许多大型发展商盖起房子真未必如何出色(包括什么万科、金地之类),看着身边许多优秀的小发展商被资金所迫找不到合适的项目变成了物业公司,真是惋惜啊!
  • 这个冬天房地产有点象发疟疾! <1960 bytes> 房子好贵 <20051103 11:44:02> [点数:1178]
  • 正确的看到了现在,错误的估计了明天。 <0 bytes> 求是无罪 <20051104 00:12:46> [点数:44]
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