随着今年6月国家关于房地产市场的新政策出台,各地房地产市场都逐渐由繁荣走向低迷,在刚刚过去的"金九银十",各地的销量比往年同期降低了很多,因此各种关于房市冬天的预言越来越多,号称另一个"股市"就要来临.
其实,虽然中国的房市和股市处在同样的大环境下,而且参与人也基本相同,但比较房地产和股票的本质是有区别,因此不能完全等同,更不能将股市发生过的事前照搬到房市.
下面,我就对中国的房市发展、现状和将来的走势的个人看法做个说明,为什么说中国的房市没有失败者。
首先列举中国房市的参与者:政府、开发商、炒房者、自住房购买者(其中分为有一定经济实力和没有的)。
政府:本来是作为房地产市场的宏观调控者出现的,但由于目前中国很多城市都采取了”以土地使用权换资金“的发展模式,通过转让国有土地的使用权,引进开发商的资金进行市政建设的改造,改善城市环境,吸引投资商。所以为了更好的招商引资,就必须改善城市的环境,大量的资金缺口都要通过土地转让来获得,这样,很多地方政府就希望本地的房地产市场兴旺以吸引更多的房地产开发商来开发,各取所需。
开发商:没有什么好说的,就是赚钱的商人,只要有钱赚,开发商就会介入。当然,开发商会采取多种手段多赚钱。所以房地产关心的是自己房子能否卖出去,如果价格高自然喜欢,但是只要有足够的利润,开发商是会一直干下去的。
炒房者:因温州炒房团而出名,就是一些手中有大量现金个人或团体,通过买卖房,达到盈利的目的,他们希望房地产市场价格越来越高。
自住房购买者:一种是有一定经济实力的,他们大多在房价猛涨的时候,通过卖掉自己的现有住房,然后加上自己的积蓄,换了一套大的房子,他们对房地产市场没有什么要求,只是希望开发商的售后服务要到位。还有一种是没有买得起房子得,但是他们也需要改善自己的住房条件或者是年轻人结婚买房,他们对房地产市场的要求是价格越低越好。
中国房地产市场的过去:随着政府采用“转让土地使用权”的方式发展地方经济,各地的土地转让费开始逐渐上升,房地产开发商成本增加,房价开始上涨,这时,部分人特别是手中有大量现金的,他们过去买房的目的是用来保值,现在却是升值,而且利润十分可观,因此开始将自己的资金投入进房地产市场,造成房地产市场热销,一种“求大于供”的假象出现,房价开始飙升(很多地方不用2年就可以翻一番)。这时,自住房购买者的第一种人群,在看到房价飙升的时候,由于担心房价一直上升,纷纷将自己的现住房卖掉,加入自己准备好的购房款或者是贷款,买了新房。到了这个时候可以看到,这样的局面是政府希望看到的(用来建设的资金越来越多),开发商希望看到的(房价越高赚越多),炒房者希望看到的(房价一直涨他们就可以一直赚),自住房购买者第一种感到欣慰的(幸亏买的早,不然就买不起了),自住房第二种不愿意的(本来就买不起,再涨下去就一点希望都没有了)。这个情况和中国股市97之前有点类似,牛市。
中国房地产的现状:由于房产新政的出台,各地市场一片萧条,中介关门;开发商光吆喝没业绩;炒房者不敢炒了;自住房购买者第一种也基本都买的差不多了;第二种一直都买不起,可以说是不观望都不行;地方政府是两头担心,不管嘛,担心开发商都走了,这城市的马路谁来修?管了嘛,中央和老百姓不高兴了,所以正烦着。目前很多言论都将现在这种状况归功于房产新政,我不这么认为,其实这是发展的必然结果,房产新政只是有点催化作用。上面也说了,自住房购买者第一种人群能买房的都买了,现在市场里面有能力买房的已经没有了,除了炒房者,没有人买,不管价格如何,市场就是观望的。就像中国的股市,当被炒到每股100多的时候,散户的钱已经都掏光了,庄家自己卖来卖去,能不跌吗?普通股民能不观望吗?交易量能不萎缩吗?(当然,股市和房市是有本质区别的)
中国房地产的将来:随着买房者的逐渐建设,开发商不断降低新房的售价,维持在一个比较合理利润的价位,炒房者将手中的房源都留着,不降价(前期已经赚到钱了,现在手上的房子就做不动产),自住房购买者第一种虽然感觉有点亏,但终归是房子在手,住的安心,第二种随着社会经济的发展,逐渐有了购买能力,按照正常的需要购买新的住房,房地产市场趋于一个健康的良性发展,政府也很开心,老百姓有房住,马路有人修。
所以,从这里可以看出来,中国的房地产市场没有失败者。
为什么会和股市不一样呢?股价一跌再跌,还是没有人入市,但房子不一样,中国人的传统,住是第一的,现在只是暂时的需求少了(因为前期实在是挖掘空了),随着经济的发展,老百姓的腰包鼓了,第一个想买的东西还是房子。
看到这里,政府不用担心没有开发商来开发,开发商不用担心没有人来买房,买房者不用担心买不起房,已经买房的就安心的住,不用担心开发商因为市场的原因而关门没有了售后服务。炒房的可以去炒点别的了,比如网吧牌照,汽车牌照,呵呵,随便给个建议。
最后,这个过程需要点时间,1年到3年吧,如果政府想快一点,有个好方法,征收“空房闲置税”,不用3个月,价格就会跌,这样打击的就是囤房的炒房人了。就像建国初期打击非法囤积米、油的商人一样。
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