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转自：http://bbs.biz.163.com/board/rep.jsp?b=comment&i=20909&p=0
94年国家出台的《住房预售管理法》鼓励中国的房地产行业发展，其目的在于降低房地产行业的进入门槛。鼓励更多企业进入房地产行业。时至今日，政府的预期目的显然已经达到，整个中国的房地产行业发展的“轰轰烈烈”。但今日，房屋预售制度已成了中国房地产业持续健康发展的瓶颈。甚至有人比喻这是中国地产业的“七寸”。然而也有很多人认为房屋预售制度有助于房地产业的发展。今年8月15日发布的《04年中国房地产金融报告》中提到建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。此举引发了房地产业界的一次地震，在随后建设部召开的座谈会中，各开发商对央行的建议提出尖锐的批评。马上，在8月24日建设部新闻发言人明确的表示国家近期不会取消商品房预售制度。
写到这我不禁想起在02年左右时流行的关于房地产界的一片戏言。当时说的是如果你手里有了2块钱该怎么办。应该先去买彩票，中了五百万纳税后还有400万。然后用掉200万整好和政府的关系，再砸给银行的人100万弄来几千万的临时贷款。然后就可以运用先前搞好的关系网办好证件而且整来土地。然后再用50万来和建筑商平日在一起吃喝就可以开工盖房了。余下的50万就租个房子和一些售楼小姐。然后你就开始预售期房，你就彻底发财了。整的好点你就是PSY第二。
想想只有几百万就可以进入咱们的地产界，荒唐么？但是看上去写的的确很合乎中国的国情和国内地产界的行规。而这之所以能行得通就是国内的预售商品房制度使然。94年大陆从香港照搬来了商品房预售制度，当与其相应的监管机制却没有一套学过来。在香港对于银行给开发商的贷款以及按揭款和最后房屋的验收全都有相应的配套的监督。而大陆则几乎完全没有这些。于是自然给了开发商的许多空当可钻。
诚然，经过几年的发展，咱们的房地产业界的进入门槛早已不再那么低了。而且还在一定的地区形成了一些地产大鳄而联合起来控制了整个地产界。这就不得不说到关于政府原先想通过增加土地供给来降低房价的政策。问题在于政府新租的土地却都囤积在这些广大房产开发商手里。根据国土资源部所掌握的情况，全国至少有40万亩土地囤积在开发商手里，使得政府的增加供地并没有转化为真正的有效供给。这就根本不可能使得利用市场机制来自然降低房价。
对于房价问题几乎除了房产开发商以及一些个别的“经济学家”外，几乎所有人都认为现在的房价高，而且很高。对于房价是否会降方面也是大家各言一词，莫衷一是。在这里我不想也不敢对于房价方面的东西多妄言。我只想慢慢的分析，最后大伙自己去得出结论。
首先，我们要搞清楚国内的房价是怎么来的。正是由于先前我所说的国内形成的系列开发商在某种程度上的垄断使得房价的价格合谋。国内的房产开发商的默契合谋采取价格领袖制。即是先进入市场的开发商制订价格，后进的则跟随这一价格。这样能使得在目前的价位能够获得超额的利润。而这样的价格合谋又能不断的促进国内商品房市场的垄断，再增加开发商的垄断利润如此恶性循环。
而目前国内的房价到底多高，房产界的利润率到底多少，没人说清楚过。目前国内对地产界的利润率的保守估计是30％左右，甚而有人说高达60％。而且越是发达地区的房产界的利润率越高。这说明什么，要知道国内的广大制造业的利润率也就是5％左右而已。在国外不断要求人民币升值的情况下，广大国外游资纷纷都投入到国内的地产界。一般对于游资来说投资到地产界这个资金周转时间较长的行业本是大忌。可是在超额的利润空间以及一些条件诱惑之下，广大游资纷纷投入到了地产界。最为显著的例子就是摩根士丹利却一边在攻击上海房地产的严重泡沫，一边却在大力进入上海房地产。于是对于这种矛盾的现象国内的某些“经济学家”们马上跳出来叫着喊着：“国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或者市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋，其实际的目的是为外资国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。”
中国的许多事都是这么的悲哀。一些东西其实已经很明显的成为了众所周知的秘密的时候，而一些“专家”们还是不停的运用一些深奥的理论去捂着揶着甚而不惜昧着良心去否定而欺骗大众。而不是去想一些具体可行的改正办法。国内的许多经济学家们在许多的经济问题上都是如此。往往他们的观点不是为了有迎合政治的需要就是已为金钱所修正。这是目前中国经济界很悲哀的事情。
中国的房地产到底有没有泡沫，房价到底虚高多少等等这些问题根本不再需要回答，或者说已经不好回答了。之所以说在不好回答是因为这已经到了让人无法想象的地步。看看目前的房产空置率和中国的房价与个人平均年收入的比值就知道了。现在在国内不仅仅是上海北京等发达地区，几乎是所有的城市里普通老百姓都要辛苦一辈子才能换来甚至还买不起一套房子。但是还有很多人不断的来解释这种现象其实很合理很正常云云。于是伴随着中国国民生产总值和人均国民生产总值和数据上显示的不断增长的人均收入，人们却发现反而越来越买不起房子住了！这不很荒唐么！
也许你还要问那为什么中国房地产界已经泡沫横溢非常危险的情况下国外游资还敢于投资房地产。道理很简单，因为这里有足够的利润空间。而且目前在短期内这些泡沫还不会崩溃。如果要这些房产泡沫崩溃基本上都是由相当规模的资金撤离，从而引得房价不断下降，于是大规模的抛售，再降价如此蒸发购房者的资金致泡沫崩溃。有目前调查显示，国外游资还在不断进入中国地产界，而且国内的那些房地产商们也绝不会轻易的撤离资金。所以要使得泡沫崩溃的大规模撤资这一导火索短期内基本上不会出现。于是那些国外游资当然放心大胆的进入。而且他们所追求的主要利润并非在房地产这一方面。目前的国外游资主要看中的是人民币的升值空间所带来的利润。目前在国外的压力下人民币升值几乎已是板上钉钉，问题只不过是何时升值，到底是慢慢升还是一步到位而已。因而在泡沫四溢的中国地产界依然能见到外资不断涌动。
我这样说表明房价还会进步上涨，虽然有如此众多的国外游资投入。但要明白他们的主要目标只是人民币升值的利润而已。即使人民币能够顶住压力不升值或者说升值空间不大他们亦能通过中国的地产界来获利。可又一个新的问题又出来了。政府能否顶住压力不让人民币不升值实在让人怀疑。至少之前政府就一再强调人民币不会升值，可是立马就上扬了5％左右。虽然上扬不是很多，可是却很能说明政府在这方面的态度问题。
如果最后人民币被迫升值，那最后那些国际游资撤退是否会引发地产界的大规模撤资而导致泡沫的崩溃呢！我觉得这点有可能，当时可能性不大。因为目前的国外资金进入中国的房地产主要通过三种方式。第一种就是通过非居民机构和个人投资房产。其实这也可以算作是抄房团。对于这部分的外资由于其操作方面的因素我认为不太可能即使有效的大规模撤离资金，所以可能性不大。
另外外资进入国内房地产界还常通过直接投资方式进入和外债等FDI以为的方式进入房地产行业。而且这两种方式的资金汇集越来越多。而且据统计得知国外资金在中国房地产行业的资金供给比大概是15％－18％之间。另外由于渠道等方面的限制，这些资金还不足以引起地产业的彻底崩溃。到是很有可能引发中国地产界的一轮洗牌。
不过此刻，在中国地产业经过黄金般的反正四年后，地产业已进入了一个进退维谷。而房价亦已是骑虎难下。对于目前来说，房价已经无论如何不能再像以前那样疯长。因为此刻我以及一些“专家”们还敢断言房地产不会崩溃。但是谁都无法预料像这个势头再发展个一年半载后会是什么样子。而国家亦已意识到了这点。所以目前政府已经出台了一系列的政策来打压房价。只是暂时效果还不甚明显而已。但是谁知道政府的一系列的组合拳的下一步会怎么走会有什么样的效果呢。我想引用当年我们教我们《政治经济学》的一教授的话来说就是：“永远都不要怀疑咱们这个政府的宏观调控能力！”虽然他但是说这句话的时候充满了悲哀之情。但我觉得在房地产方面这句话也适用。一个又一个的例子都曾生动的告诉我们，永远都不要怀疑政府的“宏观调控能力”。
也许你觉得我这样说和目前并五明显下调的房价这一现实所矛盾。这正是我所要说的。因为目前中国的房价真的是骑虎难下。再涨下去就有可能崩盘，地产行业的崩盘会导致什么样的后果大伙会不清楚么？！日本整个九十年代的经济一直低迷就是前车之鉴。要知道地产开发商们的资金一般只有16％是自由资金。另外的将近80％的资金都是银行的贷款，都是咱们老百姓的辛辛苦苦的血汗存款。万一崩盘后这些钱大部分则将化为乌有。到时候面对银行众多的死帐坏帐国家只得增发纸币，从而导致通货膨胀将引发一系列的社会、经济问题。
可是另外，国家却也绝对无法逼迫房价大幅下调。不止只是房地产行业对于GDP个贡献等方面的问题。还是那句话，广大房产开发商们手里（或者说正在努力套现）的的资金中有将近80％都是银行的贷款。如果真的如网上众多大虾们所分析的那样各银行强制收回资金导致各房产开发商们的资金断链逼迫降低房价的话我觉得就完了。且不说各个银行的的老总及银行本身和开发商们之间的猫腻。万一真的把开发商逼急的话，就是卷款私逃之类的事情也是不无可能的。而且就如广大网友所坚信的持币待购的话，银行根本也无法收回贷款。只能制造出一大批的死帐坏帐。其结果么又会如同上文所分析的那样。所以我说中国的房地产目前是骑虎难下。
当然，并不是没有出路。我觉得今年以及明年甚至后年这几年里就应该是中国房地产业的分水岭。这几年里房价肯定会不断的因为各方面的因素而小幅调整。目前所产生的这些泡沫必须消化掉。只要能渡过这段时间，中国房地产业应该会走上一条健康发展的道路。还是那句话，千万不要怀疑咱们政府的宏观调控能力。所以我觉得这个非常时期还是能渡过去的。其后，中国房地产会快速的发展，房价也自然会合理的增长。不要因为我说房价还会上涨而骂我。因为我觉得到时候房价再次上扬的时因为我觉得到时候房价再次上扬的时候所伴随的必应该是咱们广大老百姓的购买能力的真正的增强。到时候房价的上涨亦属正常。
而现在要购买房子的人也许会说难得就应该我们来消化掉现在的这些泡沫么。我想说的是只要这些泡沫被消化了就不再会是泡沫。倒是如果消化不了则会引发上面所说的那些情况。到时候才是真正的危险。毕竟，现在正是这个国家的转型时期，许多的事情都是无可奈何的事情。我们消化掉了那些泡沫的确能让那些万恶的开发商们钵盂满贯。可是如果我们不去消化掉他们最多少赚点，最后真正吃亏亦还是我们。现在的中国么，就这样。转型时期许多的事情就是这么的无奈。人生么，就是如此！！
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